תכנון מס | נמרוד ירון ושות׳ https://y-tax.co.il/category/tax-planning/ מיסוי בינלאומי ומיסוי ישראלי Tue, 23 Dec 2025 14:39:57 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.9 https://y-tax.co.il/wp-content/uploads/2020/03/cropped-android-chrome-512x512-1-32x32.png תכנון מס | נמרוד ירון ושות׳ https://y-tax.co.il/category/tax-planning/ 32 32 מס רכוש חוזר ב-2026 – כך זה ישפיע עליכם https://y-tax.co.il/property-tax-returns-in-2026/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=property-tax-returns-in-2026 Tue, 23 Dec 2025 14:20:42 +0000 https://y-tax.co.il/?p=58642

בחודש האחרון (דצמבר 2025), פרסם משרד האוצר את התכנית הכלכלית לשנת 2026. במסגרת התכנית, צפויה המדינה להחזיר את מס הרכוש – מס שנעלם מחיינו לפני 25 שנים. מדובר באחד הצעדים הפיסקליים המשמעותיים ביותר בתכנית הכלכלית החדשה, אשר צפוי להשפיע על בעלי קרקעות, יזמים וחברות נדל"ן בכל רחבי הארץ.

מס הרכוש, או בשמו הרשמי "מס רכוש וקרן פיצויים", הוטל לראשונה עוד בתקופת השלטון העות'מאני, המשיך להתקיים בימי המנדט הבריטי, ואומץ מחדש עם קום המדינה. בשנת 1961 הוסדר המס בחוק ייעודי, שקבע הבחנה בין קרקעות לבין נכסים בנויים ואף ייעד 40% מהגבייה לקרן פיצויים לנזקי מלחמה.

עם השנים נוספו פטורים והקלות רבות – לרשויות מקומיות, מוסדות ציבור, חקלאים ומגזרים נוספים – עד שהמס הפך כמעט לא אפקטיבי מבחינה פיסקלית. בשנת 1998 הוקמה ועדה ציבורית שהמליצה לבטל את המס בשל ריבוי העיוותים, שיעורי המס הגבוהים וקשיי הגבייה. בשנת 2000 בוטל המס לחלוטין, אך הושאר פתח להחזרתו בעתיד.

בפברואר 2024 (בהחלטת ממשלה מס׳ 1383) התכנסה הממשלה לדיון ייעודי בבחינת החזרת מס הרכוש על מקרקעין פנויים. בדיונים נקבע כי רבות מהבעיות שהובילו לביטול המס אינן רלוונטיות עוד, וכי החזרתו במתכונת מצומצמת עשויה לשמש כלי פיסקאלי יעיל, המשלב בין יעילות כלכלית לצדק חלוקתי.

מה קובע החוק החדש

לפי התכנית הכלכלית לשנת 2026, יוטל מס רכוש בשיעור של 1.5% על קרקע פנויה, לרבות קרקעות המהוות מלאי עסקי.

הגדרת "קרקע פנויה" כוללת:

  • קרקע שאין עליה בניין.
  • קרקע שאינה משמשת לעסק חקלאי.
  • קרקע שבנויה בפחות מ־10% מזכויות הבנייה המאושרות.

החוק קובע מנגנון דיווח עצמי אחת לחמש שנים, בדומה למנגנון הקיים בחוק מיסוי מקרקעין. הדיווחים והשומות יתבצעו באופן מקוון. רשות המסים תהיה מוסמכת לבצע שומה לפי מיטב השפיטה במקרים חריגים. בנוסף, ייקבעו בעתיד הוראות אכיפה למניעת תכנוני מס הסותרים את תכלית החוק.

מטרת המס

בעוד שבעבר הוצג המס ככלי לעידוד בנייה והגדלת היצע הדירות, הפעם ההצדקה שונה: המס נועד בראש ובראשונה להגדיל את הכנסות המדינה. בדברי ההסבר לתכנית נכתב כי עקב מלחמת "חרבות ברזל" נוצר צורך פיסקאלי חריף למימון הוצאות הביטחון והשיקום, לכן יש להרחיב את בסיס המס.

ההכנסות הצפויות ממס הרכוש

תחזית הכנסות ממס רכוש

*תחזית משוערת של משרד האוצר (נכון לשנת 2025).

הצדקות כלכליות: יעילות וצדק חלוקתי

המס החדש נשען על עקרונות כלכליים מובהקים:

  • קרקע היא נכס שאינו ניתן להסתרה או הברחה, לכן גביית המס יעילה.
  • עליית ערך הקרקע נובעת בעיקר מהשקעות ציבוריות בתשתיות ותכנון, לכן המס מחזיר לציבור חלק מערך זה.
  • המס נחשב ניטרלי ואינו פוגע בתמריץ לעבודה או יזמות, בניגוד להעלאת מס הכנסה.
  • הוא עשוי לצמצם אי-שוויון, שכן הקרקע מרוכזת בידי מעטים.

מבנה המס החדש לעומת הישן

מאפיין

מס רכוש הישן (עד 2000)

מס רכוש החדש (2026)

שיעור המס

משתנה לפי סוג הנכס

1.5%, אחיד

תחולה

בתחילה חל על כלל הנכסים (מבנים וקרקעות), אך עם השנים צומצם והוחל לבסוף רק על קרקעות

קרקעות פנויות בלבד

פטורים והקלות

רבים (חקלאים, רשויות, מוסדות ציבור)

טרם נקבעו (נכון לדצמבר 2025)

מנגנון שומה

ידני, מבוסס ביקורות שטח

דיווח עצמי מקוון

מטרה

עידוד ניצול קרקעות

הגדלת הכנסות המדינה

האם ההיסטוריה חוזרת?

לדעתנו, לצד ההצדקות הכלכליות, יש מקום לחשש ממשי מפני חזרה לעיוותים של העבר. החוק הנוכחי כולל חלק מהבעיות שאפיינו את המס הישן –ביניהן, מיסוי קרקעות שבעליהן אינם יכולים לבנות עליהן מסיבות תכנוניות, סביבתיות או בטיחותיות. מה דינה של קרקע שאין עליה תוכנית מאושרת? מה לגבי קרקעות באזורים שבהם אין תשתיות או תוכניות מפורטות? משרד האוצר יצטרך לספק פטורים מתאימים ותשובות לשאלות אלו, כדי למנוע פגיעה בבעלי קרקעות פרטיים קטנים שאינם יכולים לממש את זכויותיהם, בעוד שחברות נדל"ן גדולות עשויות להעדיף לשלם את המס כהוצאה מוכרת ולהמתין עם מימוש הקרקע מסיבות מגוונות.

מבחינה משפטית, מדובר באיזון עדין בין צדק חלוקתי לבין צדק פרטני. מצד אחד, יש היגיון במיסוי נכסים שאינם מנוצלים, במיוחד כאשר ערכם נובע מהשקעות ציבוריות; מצד שני, בהיעדר מנגנון פטורים ברור לקרקעות שאינן ניתנות למימוש, קיים סיכון לפגיעה בזכויות קניין ולמיסוי בלתי צודק. העובדה שהחוק החדש אינו כולל בשלב זה סייגים למקרים של מגבלות בנייה – כפי שהיה בשנות ה־90 – עלולה להוביל לעיוותים דומים לאלו שהביאו לביטול המס בשנת 2000. ייתכן שבמהלך הליך החקיקה יתווספו הוראות מרככות, אך נכון לעכשיו, נוסח ההצעה מציב את גביית המס כיעד מרכזי, ולא את תיקון שוק הקרקעות.

החזרת מס הרכוש מסמנת שינוי תפיסתי במדיניות המיסוי של ישראל – מעבר ממדיניות המעודדת פטורים והקלות למדיניות שמבקשת להרחיב את בסיס המס ולחזק את הכנסות המדינה. עם זאת, ההיסטוריה מלמדת כי ללא מנגנוני איזון ופטורים מדויקים, המס עלול להפוך שוב למס שנוי במחלוקת, הפוגע דווקא באוכלוסיות שאינן מסוגלות לממש את זכויותיהן.

החוק טרם נכנס לתוקפו ותכנוני המס עדיין נבנים וכמובן שטרם נבדקו, אבל עורכי הדין ורואי החשבון בפירמה שלנו כבר חשבו על מספר תכנוני מס אפשריים להתמודד עם המס החדש.  תכנוני המס מתמקדים בנושא הגדרת "קרקע פנויה", אפשרויות להגעה לסף מינימלי של 10% בדרכים שונות, ניהול השווי לצורך מס רכוש, שינויי יעוד ועוד אפשרויות.

מומלץ לבעלי קרקעות לבצע כבר עתה בדיקה מקדימה של סטטוס התכנון, היקף זכויות הבנייה המנוצלות ושווי הקרקע – כדי לצמצם אי-ודאות ולהיערך למנגנון הדיווח והשומה. במקרה הצורך, נכון לשקול קבלת חוות דעת מקצועית המותאמת לנסיבות.

שאלות נפוצות

על מי יחול מס הרכוש החדש?

נכון לדצמבר 2025, המס יחול על בעלי קרקעות פנויות – קרקעות שאין עליהן בנייה, או שהבנייה עליהן מנצלת פחות מ־10% מזכויות הבנייה המאושרות. הוא יחול גם על קרקעות המהוות מלאי עסקי של חברות נדל"ן.

שיעור המס יעמוד על 1.5% משווי הקרקע. השומה תתבסס על דיווח עצמי שיוגש אחת לחמש שנים, או על שומה לפי מיטב השפיטה במקרים חריגים.

נכון לעכשיו, נוסח החוק אינו כולל פטורים לקרקעות שאינן ניתנות לבנייה מסיבות תכנוניות או אחרות. עם זאת, ייתכן שיתווספו סייגים ופטורים במהלך הליך החקיקה בכנסת.

חברות נדל"ן המחזיקות קרקעות באזורי ביקוש עשויות להעדיף לשלם את המס כהוצאה מוכרת, במקום לממש כעת את הקרקע (עקב צפי לעליה משמעותית במחיר בעתיד הקרוב). לעומת זאת, בעלי קרקעות פרטיים קטנים עלולים לשאת בנטל משמעותי יותר.

בעלי קרקעות ויזמים צריכים לבחון את מצב הקרקע, את זכויות הבנייה ואת שווי הנכס, ולהתייעץ עם מומחה למיסוי מקרקעין כדי להיערך מבעוד מועד להשפעות החוק החדש.

]]>
פסק דין שפירא (שפיר הנדסה) – שינויי מבנה ותכנון מס בישראל https://y-tax.co.il/shapira-court-ruling/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=shapira-court-ruling Thu, 13 Nov 2025 14:16:05 +0000 https://y-tax.co.il/?p=57308

שינוי מבנה של חברה הוא מהלך אסטרטגי משמעותי – בין אם מדובר במיזוג, פיצול, העברת נכסים או ארגון מחדש של מבנה האחזקות. לרוב, כשחברות מתכננות מהלך כזה, תשומת הלב מופנית בעיקר להיבטים הפיננסיים, המשפטיים והתאגידיים – כמו דוחות כספיים, הסכמי בעלי מניות, התחייבויות כלפי בנקים ומשקיעים, ושינויים במבנה השליטה. אבל חשוב לזכור שלמהלך כזה יש השלכות מס משמעותיות.

פסק הדין בעניין שפירא נ' פקיד שומה פתח תקווה יצר תקדים משמעותי בנוגע לאופן התייחסות לשינויי מבנה תאגידיים לצורכי מס.

בפסק הדין שניתן ביום 09/10/2025 דחה בית המשפט המחוזי בלוד את ערעורם של ארבעת האחים שפירא, בעלי השליטה בשפיר הנדסה, בגין רווחים ממכירת מניות בהיקף של מיליוני שקלים.

האחים שפירא העבירו מניות של שתי חברות שבבעלותם, שפיר מבנים ושפיר מחצבות, לחברת שפיר הנדסה ותעשייה בע"מ, וקיבלו בתמורה מניות של חברת שפיר הנדסה. מספר שנים לאחר מכן מכרו חלק מהמניות בבורסה, ובעקבות כך התעוררה מחלוקת עם רשות המיסים בנוגע לחבות המס על המכירה.

השאלה המרכזית שעמדה בפני בית המשפט הייתה מהו מועד הרכישה לצורך חישוב מס רווח הון ממכירת המניות. האחים טענו כי המניות שמכרו התקבלו כנגד מניות שפיר מחצבות בלבד, ולכן יש לראות את יום רכישתן כיום רכישת המניות המקוריות בשנת 2005. בטענתם הסתמכו על תקנה 5 לתקנות מס הכנסה (חישוב רווח הון במכירת נייר ערך הנסחר בבורסה), התשס"ג-2002, (להלן: "תקנה 5") הקובעת כיצד מחשבים רווח הון כאשר אדם מחזיק ניירות ערך זהים שנרכשו במועדים שונים.

השופט אבי גורמן דחה את הערעור וקבע כי לפי סעיף 104ו(א)(3) לפקודת מס הכנסה, יום הרכישה של מניות החברה הקולטת הוא יום ההעברה. הוא הבהיר כי החריג הקבוע בסעיף, המתייחס ליום רכישת הנכס המקורי, חל רק לצורך חישוב שיעור המס הלינארי – ולא משנה את יום הרכישה לצורך תחולת תקנה 5.

בית המשפט הדגיש כי תקנה 5 חלה רק כאשר אדם רוכש ניירות ערך זהים במועדים שונים, ולא כאשר כל המניות הוקצו באותו יום במסגרת שינוי מבנה. עוד נקבע כי העובדה שהמניות נשמרו בחשבונות נפרדים היא עניין טכני בלבד, שאין בו כדי להשפיע על שיעור המס שחל על המכירה.

המקרה של האחים שפירא ממחיש כיצד שינוי מבנה עשוי להשפיע ישירות על חבות המס. מאחר שהעברת המניות בוצעה במסגרת שינוי מבנה, קבע בית המשפט כי יום הרכישה של המניות החדשות הוא יום ההעברה עצמו – ולא יום רכישת המניות המקוריות.

"ערב שינוי המבנה, היה ניתן למכור רק את המניות של שפיר מחצבות וליהנות משיעור המס המקל", כתב השופט גורמן בפסק דינו המנומק. "אבל זה לא מה שעשו המערערים. הם יצרו נכס חדש"

כלומר, אילו האחים לא היו מבצעים את שינוי המבנה, יום הרכישה היה נותר המועד המקורי, והמס היה מחושב בהתאם – מה שהיה עשוי להפחית את חבות המס הכוללת.

לסיכום, שינוי מבנה הוא לא רק מהלך עסקי אלא גם מהלך מיסויי מורכב. כל החלטה בתהליך כזה עשויה להשפיע על תשלומי המס ועל היחסים עם רשות המיסים. תכנון נכון מראש יכול למנוע מחלוקות עתידיות ולחסוך סכומים משמעותיים.

משרדנו מלווה חברות ובעלי מניות בתכנון מס, בבניית אסטרטגיה מותאמת אישית וביישום שינויי מבנה בצורה מושכלת. אם אתם שוקלים לבצע שינוי מבנה או נמצאים בעיצומו של תהליך כזה – נשמח לעמוד לרשותכם. לקבלת ייעוץ מקצועי בנושא שינויי מבנה ותכנון מס – צרו קשר עם מומחי המס של משרדנו.

שאלות תשובות

מדוע בית המשפט דחה את טענת האחים שפירא להחלת תקנה 5 לתקנות מס הכנסה?

האחים שפירא טענו כי שמרו את המניות שהתקבלו במסגרת שינוי המבנה בחשבונות נפרדים, ולכן ניתן לזהות אילו מניות נמכרו – אלה שהתקבלו כנגד מניות שפיר מחצבות בלבד. לטענתם, היה על בית המשפט להחיל את תקנה 5 לתקנות מס הכנסה ולחשב את רווח ההון לפי יום רכישת המניות המקוריות משנת 2005. בית המשפט לא קיבל טענות אלה וקבע כי תקנה 5 אינה חלה במקרה זה. זאת משום שכל המניות של החברה הקולטת הוקצו באותו יום במסגרת שינוי מבנה לפי סעיף 104 לפקודה. ולכן, לא מדובר במניות זהות שנרכשו במועדים שונים, אלא במניות חדשות שנוצרו כולן באותן מועד ולכן אין תחולה לתקנה 5.

פסק הדין מדגיש את החשיבות של בחינת השלכות המס טרם קבלת ההחלטה לבצע שינוי מבנה. תכנון נכון מראש יכול למנוע מחלוקות מול רשות המיסים ולחסוך תשלומי מס מיותרים.

כדי להימנע ממחלוקות עתידיות מול רשות המיסים, כדאי לבצע תכנון מס מוקדם ומקיף, להיעזר ביועצים משפטיים ומיסויים מנוסים, ולשקול קבלת רולינג מראש. כך תוכלו לוודא שכל שלב בתהליך מתבצע בהתאם להוראות החוק והפסיקה, וליהנות מוודאות מיסויית גבוהה יותר.

קבלת רולינג מרשות המיסים מעניקה ודאות מיסויית ומאפשרת לדעת מראש כיצד תתייחס הרשות לעסקה המתוכננת. היתרון המרכזי בכך הוא מניעת מחלוקות עתידיות וחיסכון בזמן ובעלויות.

]]>
מס חברות באירופה https://y-tax.co.il/corporate-tax-in-europe/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=corporate-tax-in-europe Thu, 30 Oct 2025 16:01:19 +0000 https://y-tax.co.il/?p=56752

מס חברות באירופה הוא נושא מרכזי עבור חברות בינלאומיות המעוניינת להרחיב את הפעילות שלהן באירופה וצריכות להבין את ההשלכות המיסויות של כך. מס חברות הוא מס המשולם על הכנסותיה של חברה. בדומה למס הכנסה, לרוב גם מס החברות יהיה מחולק למדרגות מס.

סוגיית מס החברות יכולה להישמע כמו סוגיה פשוטה למדי, הרי שלרוב מדרגות המס הן מעטות (אם לא מדובר במדינה בה יש מדרגה אחת) והמס נראה יחסית מובן. עם זאת, מדינות רבות גובות מיסים נוספים מעבר למס החברות, כגון מיסים מוניצפליים וכן מספקות הטבות מס שונות. לכן, שיעור המס שהחברה תשלם בפועל, לא בהכרח מובן מאילו.

שיעורי מס החברות באירופה

שיעורי מס החברות באירופה אינם זהים, כל מדינה קובעת בעצמה את שיעור המס המקומי שלה. גם בין החברות באיחוד האירופאי אין אחידות במס. נכון לשנת 2025, המס האפקטיבי נע בין 35% במלטה ל-9% בהונגריה. הממוצע האירופאי ב-21.5%, מעט נמוך מהממוצע העולמי של 23.5%.

הסיבה לפערים בשיעורי מס החברות

שיעור מס החברות מעיד על חוזקה של כלכלת המדינה. חברות הן הגופים שמניעים את הכלכלה על כן מדינות עם כלכלות פחות חזקות ויציבות מחפשות תמריצים שונים למשוך חברות להשקיע בשטחן. מחקר של ארגון ה-OECD מחזק נקודה זאת. המחקר מצא כי מס חברות הוא צורת המיסוי המזיקה ביותר לצמיחה כלכלית. המחקר הראה כי מדינות עם שיעור מס חברות נמוך, צמיחתן הכלכלית תהייה מהירה יותר מזו של מדינות עם שיעור מס חברות גבוה.

מס חברות אפקטיבי

מס החברות האפקטיבי הוא המס שמשולם בפועל, תוך לקיחה בחשבון הטבות מיסויות שונות ומיסים נוספים המתווספים למס החברות. המיסים הנוספים שמתווספים למס החברות הפדרלי הם בדרך כלל מיסים אזוריים (מיסים מוניציפליים) ותשלומי ביטוח לאומי.

בנוסף, מדינות רבות מעניקות הטבות מיסויות נרחבות תוך עמידה בתנאים מסוימים. הטבות אלו יכולות להשפיע רבות על שיעור המס המשולם בפועל. ההטבות הנפוצות ביותר הן:

  • הטבות מס לחברות העוסקות במחקר ופיתוח. לדוגמה, משטר ה- R&D tax relief בבריטניה, המעניקים לחברות שעומדות בתנאים הקלות במס החברות.
  • הטבות לחברות הפועלות באזורים מסוימים במדינה. לדוגמה, גרמניה מציעה הטבות לחברות הפועלות באזורים שדורשים פיתוח, כגון מנספלד-זידהארץ (Mansfeld-Südharz), הופ (Hof, Kreisfreie Stadt) ועוד.
  • הטבות מס להשקעות הון. לדוגמה, משטר ה-IRES Premiale באיטליה, במסגרתו חברות העומדות בתנאי ההשקעות זוכות למס חברות נמוך יותר (20% לעומת 24%).
  • הטבות לחברות המשקיעות באנרגיה ירוקה. לדוגמה, ספרד מציעה הקלות במיסוי מקומי, פחת מואץ וכו', לחברות המשקיעות באנגריה ירוקה.

שיעורי המס במדינות נבחרות

מדינה

שיעור מס חברות סטנדרטי

מס חברות אפקטיבי

צרפת

25%

25.8%

גרמניה

15%

29.9% (משתנה בהתאם לאזור בו החברה ממוקמת)

שוויץ

מס פדרלי – 8.5%

טווח קנטונלי (כולל מס חברות, מס קנטון ומס מוניציפלי) – 11.5% – 24%

מס פדרלי – 7.8%

טווח קנטונלי – 11.8% – 22%

יוון

22%

22%

בריטניה

25%

25%

פורטוגל

20%

30.5%

*המספרים בטבלה זו מעודכנים לשנת 2025.

כפי שניתן לראות בטבלה לעיל, ישנן מדינות בהן השיעור האפקטיבי גבוה מהשיעור הסטנדרטי (גרמניה לדוג'), ישנן מדינות בהן הוא נמוך (שוויץ לדוג') וכן יש מדינות בהן השיעורים שווים (יוון לדוג'). בנוסף, שיעורי המס בפועל יכולים להשתנות עוד יותר בהתאם להטבות שונות שיש לחברה.

תשלום מס בישראל

במרבית המקרים, המס הישראלי המשולם בהקשר לרווחיה החברה הוא מס הדיבידנדים אותו משלמים הבעלים בעת משיכת דיבידנד. עם זאת, ישנם מצבים בהם החברה הזרה תצטרך לשלם מס חברות גם בישראל. זאת כאשר הניהול של החברה מבוצע משטח ישראל והחברה נחשבת לתושבת מס בישראל. אם נחתמה אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינה, ניתן לקבל זיכוי מס זר.

מבחני השליטה והניהול קיימים ברוב המדינות, כך שחשוב לשים לב שהחברה מנוהלת מהמדינה בה היא מאוגדת, בשביל להימנע מתקלות מס.

נשים לב, שאם בעלת המניות של החברה הזרה היא חברה ישראלית, בעת משיכת הדיבידנד יילקח בחשבון המס הזר ששולם, במסגרת מנגנוני זיכוי עקיף וזיכוי ישיר.

לקריאה נוספת על תושבות של חברה, לחצו כאן.

מס חברות מינימלי גלובלי

אי אפשר לדבר על מס חברות מבלי לציין את מס החברות המינימלי הגלובלי. מס זה הוא יוזמה של ארגון ה-OECD, שמטרתו לדאוג שקבוצות רב לאומיות גדולות, אשר מחזור ההכנסות שלהן עולה של 750 מיליון אירו, יהיו ממוסות בשיעור של 15% לפחות.

מרבית המדינות, כולל מדינות האיחוד האירופי, הנהיגו את המס כחלק מהתקנות המקומיות שלהם. שנת ההתחלה של המס משתנה בין המדינות, כך בכל מקרה המס צפוי להיכנס לתוקף ברוב המדינות כבר בשנים הקרובות.

המס המינימלי הגלובלי בא למנוע תחרות בין המדינות למי מהן יש את שיעור מס החברות הנמוך ביותר. נכון לכתיבת שורות אלו, שנת 2025, ההשפעה הכוללת של המס עדיין לא ברורה. נוכל לעמוד השפעה זו רק בעוד כמה שנים כאשר יהיה מספיק מידע על היישום של המס.

לקריאה על החלת מס חברות מינימלי גלובלי בישראל, לחצו כאן.

לקריאה נוספת על הקמת חברה בחו"ל, לחצו כאן.

לסיכום, כפי שראינו סוגיית מס החברות אינה סוגיה פשוטה כמו שאולי היא נראית. כאשר מעוניינים לדעת מה שיעור המס אותו תשלם הרבה בפועל, ישנם המון נושאים שצריך לקחת בחשבון. לכן, מומלץ להיוועץ עם יועץ מומחה בתחום, שיוכל לשקף את התמונה המלאה.

משרד נמרוד ירון ושות', מומחה במיסוי ישראלי ובינלאומי, ובעל ניסיון ענף בייעוץ לקוחותינו בנושאי שיקולים מיסויים של פתיחת חברות בחו"ל. ליצירת קשר עם נציג ממשרדנו, לחצו כאן.

שאלות תשובות

מהו שיעור מס החברות הנמוך ביותר באירופה?

נכון לשנת 2025, שיעור מס החברות הנמוך ביותר באירופה הוא בהונגריה ועומד על 9%.

מס החברות האפקטיבי כולל בתוכו גם מיסים מקומיים, ביטוח לאומי והטבות מס שונות.

במרבית המקרים, לא. עם זאת אם היא מנוהל מישראל ונחשבת תושבת ישראל היא תצטרך לשלם מס חברות גם בישראל. הוראות אמנות למניעת כפלי מס מאפשרות, בתנאים מסוימים, קבלת זיכוי מס על המס הזר ששולם.

]]>
פרסום טיוטת תקנות חדשה בנושא רווחי שערוך https://y-tax.co.il/publication-of-a-draft-regulation-on-revaluation-gains/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=publication-of-a-draft-regulation-on-revaluation-gains Fri, 03 Oct 2025 09:57:11 +0000 https://y-tax.co.il/?p=56231

ב-19 במאי 2025 פורסמה טיוטת תקנות מס הכנסה (רווחי שערוך), התשפ"ה-2025. מדובר בצעד משמעותי שעתיד לסיים פרק ארוך של חקיקה שלא יושמה בפועל, ולהסדיר סוף סוף את סוגיית חלוקת דיבידנדים מתוך רווחי שערוך. התקנות מבקשות להחזיר את האיזון למודל המיסוי הדו-שלבי, למנוע מצבים שבהם בעלי מניות נהנים מחלוקת רווחים מבלי שהחברה שילמה תחילה מס חברות, וליצור מנגנון ברור שימנע כפל מס, במיוחד במקרים של נכסים מחוץ לישראל.

כדי להבין את משמעות התקנות החדשות, חשוב להתבונן בהיסטוריה החקיקתית, בפסיקה שניתנה לאורך השנים ובפערים שנוצרו בין הדין החשבונאי לדין המס. רק כך ניתן להבין את עומק השינוי ואת השלכותיו המעשיות על חברות ובעלי מניות.

הפער בין החשבונאות לדיני המס

הבסיס למודל המיסוי בישראל הוא דו-שלבי:

  • בשלב הראשון – החברה משלמת מס חברות על הכנסתה.
  • בשלב השני – בעלי המניות משלמים מס על דיבידנד המחולק להם.

מודל זה מבטיח ניטרליות יחסית בין פעילות עסקית באמצעות חברה לבין פעילות ישירה של יחיד.

לאור מודל המיסוי הדו-שלבי, נקבע בפקודת מס הכנסה פטור מיוחד בסעיף 126(ב), שלפיו חלוקת דיבידנדים בין חברות תושבות ישראל אינה חייבת במס חברות. מטרת הפטור היא למנוע מצב של כפל מס במעלה שרשרת האחזקות, כך שהכנסה שכבר חויבה במס חברות בחברה המחלקת לא תחויב שוב במס חברות בחברה המקבלת. בכך נשמרת רציפות המיסוי, והמס מוטל רק כאשר הדיבידנד מגיע לבעלי המניות הסופיים – יחידים או תאגידים זרים.

אלא שכללי החשבונאות מאפשרים לחלק דיבידנד גם מתוך רווחי שערוך – רווחים חשבונאיים "על הנייר" בלבד – בעוד דיני המס מבוססים על עקרון המימוש בפועל. כך נוצר פער מהותי: בעלי מניות יכלו ליהנות מחלוקת דיבידנד בשיעור מס מופחת, מבלי שהחברה שילמה מס חברות בשלב הראשון (בשל הפטור שבסעיף 126(ב) על דיבידנד בין-חברתי). מצב זה הדגיש את הצורך בהסדרה שתשמור על עקרון המיסוי הדו-שלבי ותצמצם תכנוני מס אגרסיביים.

סעיף 100א1 לפקודת מס הכנסה

בשנת 2013 נחקק החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג-2013, שבמסגרתו בוצעו תיקונים רחבי היקף, וביניהם תיקון 197 לפקודת מס הכנסה, אשר הוסיף את סעיף 100א1 לפקודה, שנועד להתמודד עם תופעת חלוקת רווחי שערוך שהתפתחה בעקבות אימוץ התקינה החשבונאית הבין-לאומית (IFRS) מספר שנים קודם לכן.

כך שסעיף 100א1 קובע כי כאשר חברה מחלקת דיבידנד מתוך רווחי שערוך, יראו את הנכס שבגינו נרשמו הרווחים כאילו נמכר ונרכש מחדש באותו יום. במילים אחרות – מתבצעת מכירה רעיונית: החברה מחויבת במס חברות על הרווח שנוצר במועד החלוקה, ובמקביל נקבע לנכס "מחיר מקורי חדש" לפי שוויו ביום החלוקה. מנגנון זה נועד להבטיח גביית מס בשלב הראשון, אך גם למנוע כפל מס אם וכאשר יימכר הנכס במועד מאוחר יותר.

ההלכה הפסוקה – פרשת קניון דרורים

הפער בין הדין החשבונאי לדין המס הגיע גם לפתחו של בית המשפט העליון. בפסק הדין בעניין חברת אם.סי.אל קניון דרורים בע"מ (ע"א 2515/18) נקבע כי דיבידנד שמקורו ברווחי שערוך אינו נחשב "הכנסה" לצורך סעיף 126(ב) לפקודה. המשמעות: חברה שמקבלת דיבידנד כזה אינה זכאית לפטור הרגיל החל על דיבידנד בין-חברתי, ולכן היא חייבת במס חברות בגינו.

משמעות ההלכה הייתה כפולה: מצד אחד, נשללה האפשרות להחיל את הפטור הקבוע בסעיף 126(ב) על דיבידנד שמקורו ברווחי שערוך; מצד שני, נוצר חשש ממשי לכפל מס – שכן בעת מכירה אמיתית של הנכס, גם החברה המחלקת עלולה להתחייב במס נוסף על אותו רווח. מצב זה המחיש את הצורך הדחוף בהסדרה חקיקתית מלאה.

מדוע החוק לא נכנס לתוקף?

על אף שתיקון 197 נחקק כבר בשנת 2013, סעיף 100א1 לא נכנס לתוקף במשך יותר מעשור. הסיבות לכך היו שתיים עיקריות: ראשית, ההגדרה של "רווחי שערוך" הותנתה בקביעה מפורשת של שר האוצר באישור ועדת הכספים – קביעה שלא נעשתה בפועל. שנית, נקבע כי לגבי נכסים מחוץ לישראל, החוק יחול רק לאחר התקנת תקנות שימנעו כפל מס – ואלו לא הותקנו עד מאי 2025.

טיוטת התקנות החדשה

ב-19.5.2025 פורסמה סוף סוף טיוטת התקנות, שמביאה עמה שני חידושים מרכזיים ומהותיים:

  1. הגדרה אופרטיבית של רווחי שערוך – התקנות מגדירות במפורש אילו רווחים ייכנסו תחת סעיף 100א1.
  2. מנגנון למניעת כפל מס בנכסים זרים – נקבע מנגנון למניעת כפל מס בנכסים זרים, באמצעות זיכוי והשבת מסי חוץ, בדומה להסדרים קיימים בסעיפים אחרים בפקודה. מנגנון זה נועד לתת מענה לפער הזמנים שנוצר בין מועד החיוב במס בישראל (בעת המכירה הרעיונית) לבין מועד החיוב במס במדינת המקור (בעת מכירה בפועל). כך, כאשר חברה ישראלית מחלקת דיבידנד מתוך רווחי שערוך של נכס בחו"ל, היא תתחייב במס בישראל כבר במועד החלוקה, אך כאשר יוטלו מסי חוץ במועד המכירה בפועל – יינתן זיכוי או החזר, כדי למנוע מצב של כפל מס על אותו רווח.

דוגמה מספרית

  • חברה א' רכשה נכס ב-100 מיליון ₪. ערכו עלה ל-170 מיליון ₪.
  • חברה א' חילקה דיבידנד לחברה ב' בסך של 70 מיליון ₪ מרווחי השערוך.
  • כמה שנים לאחר מכן, חברה א' מכרה בפועל את הנכס בסך של 500 מיליון ₪.

כמה מס חברה א' תשלם?

לפי התקנות החדשות, חברה א' תשלם מס חברות כאילו הנכס נמכר כבר במועד חלוקת הדיבידנד, ולא יחול הפטור הקיים בסעיף 126(ב) לפקודה. כלומר, היא תחויב במס חברות על הרווח שנוצר ממכירה רעיונית של הנכס – 70 מיליון ₪.

כאשר חברה א' תמכור את הנכס בפועל, העלות המוכרת של הנכס תהיה השווי שנקבע במועד החלוקה/המכירה הרעיונית (170 מיליון ₪). לכן, היא תחויב במס חברות רק על הרווח שנוצר ממועד זה ואילך – 330 מיליון ₪ – ובכך נמנע כפל מס.

בשורה התחתונה

התקנות החדשות צפויות לשנות את כללי המשחק. זהו הזמן לבחון מחדש את מבנה ההחזקות, את מדיניות חלוקת הדיבידנדים ואת השלכות המס על פעילות החברה, בארץ ובחו"ל. מעבר לכך, התקנות עשויות להשפיע גם על אסטרטגיות השקעה ועל אופן ניהול ההון של חברות רבות.

מומלץ להיערך מבעוד מועד, בליווי מקצועי, כדי לוודא שהחברה ובעלי מניותיה פועלים בהתאם לדין החדש – ובמקביל לנצל את ההזדמנויות שהוא פותח. תכנון מס מוקדם, בחינה של מבנה ההחזקות והבנת המשמעויות של המכירה הרעיונית יכולים לעשות את ההבדל בין חיוב מס כבד לבין ניהול מס יעיל ואסטרטגי. לפירמת נמרוד ירון ושות' ניסיון רב בליווי חברות בתחום המיסוי. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לייעוץ אישי ומעמיק, על מנת לבחון את השלכות התקנות על פעילות החברה שלכם, לבנות יחד אסטרטגיה מותאמת שתבטיח עמידה בדרישות החוק ותאפשר אופטימיזציה של חבות המס בישראל ובחו"ל.

שאלות ותשובות

האם כל רווחי השערוך עתידים להיות חייבים במס בעת חלוקת דיבידנד אחרי פרסום התקנות?

לא. התקנות מגדירות רשימה סגורה של סוגי רווחי שערוך (כגון נדל"ן להשקעה, רכוש קבוע, נכסים פיננסיים ועוד) שעליהם יחול סעיף 100א1. רק חלוקה מתוך רווחים אלו תיחשב כמכירה רעיונית ותגרור חיוב במס חברות. 

במקרה כזה, החברה תתחייב במס בישראל כבר במועד החלוקה, אך כאשר יוטלו מסי חוץ במדינת המקור בעת מכירה בפועל – יינתן זיכוי או החזר כדי למנוע כפל מס. זהו אחד החידושים המרכזיים של התקנות. 

כן. התקנות יחולו גם על חלוקת רווחי שערוך שנרשמו בדוחות כספיים לפני יום התחילה, ובלבד שהחלוקה תתבצע לאחר פרסום התקנות. בנוסף, נקבעה הוראת מעבר המאפשרת לחברות שביצעו חלוקות מ-2020 ועד מועד התחילה להחיל את ההסדר החדש רטרואקטיבית, בכפוף לבקשה לפקיד השומה. 

חברות אלו, שמחזיקות נכסים שערכם עלה משמעותית, יידרשו להביא בחשבון כי חלוקת דיבידנד מתוך רווחי שערוך תגרור חיוב במס חברות כבר במועד החלוקה. הדבר ישפיע על תכנון תזרימי המזומנים, אסטרטגיות חלוקה ותכנון מס עתידי. 

לא. התקנות יחולו אך ורק על חלוקת דיבידנדים שמקורם ברווחי שערוך כהגדרתם בתקנות. חלוקות אחרות ממשיכות להיות כפופות לדין הקיים, לרבות הפטור על דיבידנד בין-חברתי לפי סעיף 126(ב) לפקודת מס הכנסה.

]]>
החלטת מיסוי במסלול ירוק – תושב ישראל לראשונה / תושב חוזר ותיק https://y-tax.co.il/tax-ruling-under-the-green-track/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=tax-ruling-under-the-green-track Thu, 04 Sep 2025 10:20:51 +0000 https://y-tax.co.il/?p=55919

רשות המסים מפעילה מסלולים ירוקים לקבלת החלטות מיסוי, שמטרתם להעניק לנישומים ולמייצגים ודאות בעניין השאלה שבמחלוקת. אחד המסלולים המרכזיים עוסק בקביעת מעמדו של יחיד כ–"תושב ישראל לראשונה" או כ–"תושב חוזר ותיק". בהתאם לסעיפים 14 ו-97 לפקודת מס הכנסה.

המסלול הירוק נועד לתת מענה לעולים חדשים (תושבי ישראל לראשונה) ולישראלים ששבו לאחר שהות ממושכת בחו"ל, ולאפשר להם ליהנות מהטבות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה – מבלי להיגרר להליכים בירוקרטיים ארוכים או למחלוקות עתידיות.

המסלול מיועד לעולים חדשים אשר כבר נמצאים בארץ או כאלה שמתכננים לעלות לארץ. גם התנאים וגם ההחלטות שבטופס שונים בין מי שכבר נמצא בארץ לבין מי שמתעתד להגיע לישראל.

מתי נדרש להגיש בקשה במסלול זה?

הבקשה רלוונטית במקרים בהם עולה חדש או תושב חוזר ותיק מבקש לקבוע את מועד תחילת התושבות לצורכי מס.

המשמעות המשפטית

קבלת החלטת מיסוי במסלול הירוק מקנה לנישום ודאות משפטית ומיסויית. ההכרה בו כ"תושב ישראל לראשונה" או "תושב חוזר ותיק" מאפשרת ליהנות מהטבות המס הקבועות בפקודה. לפירוט נוסף על הטבות המס, ראו בלינק: הטבות מס לעולים חדשים.

חשוב מאוד להקפיד על הצהרות מדויקות. זכרו – הבקשה מבוססת על ההצרה של הנישום. כל הבדל בין ההצהרה לבין המצב העובדתי כפי שיבדק על ידי רשות המסים יכול לגרום לביטול ההחלטה רטרואקטיבית.

התנאים המרכזיים בטופס

הנישום צריך להצהיר את אחת משתי החלופות בעניין עשר השנים שקדמו לעליה:

חלופה ראשונה:

  1. בכל אחת מעשר השנים, שקדמו לשנת ההגעה לישראל, לא היה למצהיר בית בישראל הזמין לשימושו האישי.
  2. בכל אחת מעשר השנים, שקדמו לשנת הגעתו לישראל, לא שהה בישראל יותר מ־90 ימים בכל שנה לעניין סעיף זה ולצרכי אישור זה, ספירת ימי השהייה בישראל תעשה כך שחלק מיום, תחשב ליום.
  3. בכל אחת מעשר השנים שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל ובהן היה לו בן זוג, בן זוגו ו/או ילדיו הקטינים לא שהו בישראל יותר מ־90 ימים בכל שנה.
  4. בן זוגו של המצהיר והמצהיר לא קיבלו קצבאות מביטוח לאומי (כגון: קצבאות ילדים, נכים, שארים וכיוצא באלה) בכל אחת מעשר השנים שקדמו לשנת הגעתם לישראל.
  5. בכל אחת מעשר השנים שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל, לא קיבל המצהיר ו/או בן זוגו ו/או מי מילדיו טיפול רפואי הממומן על ידי קופת חולים או בית חולים בישראל במסגרת חוק ביטוח בריאות ממלכתי.
  6. בכל אחת מעשר השנים שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל, לא מתקיים לגבי המצהיר או לגבי בן/בת הזוג האמור בתקנה 2 לתקנות מס הכנסה (קביעת יחידים שיראו אותם כתושבי ישראל וקביעת יחידים שלא יראו אותם כתושבי ישראל, התשס״ו־2006.)
  7. בימים אלה לא מתנהל כנגד המצהיר ברשות המיסים כל הליך פלילי או הליך שומתי.
  8. במשך עשר השנים שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל לא נקבעה, בשומה סופית, תושבותו של המצהיר, כתושב ישראל.

חלופה ב:

  1. בכל שמונה שנים מתוך עשר השנים שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל, לא היה למצהיר בית בישראל הזמין לשימושו האישי.
  2. בכל שמונה שנים מתוך עשר השנים, שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל, לא שהה המצהיר בישראל יותר מ־60 ימים בכל שנה
  3. בשנתיים הנותרות (להלן: "השנתיים הנותרות") לא שהה המצהיר בישראל יותר מ־183 ימים בכל שנה ובלבד שהשנתיים הנותרות אינן שנים רצופות.
  4. בשנה הקודמת לשנת הגעת המצהיר לישראל, לא שהה המצהיר בישראל למעלה מ־60 ימים.
  5. בכל אחת מעשר השנים, שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל ובהן היה למצהיר בן זוג, מתקיים לגבי בן זוגו של המצהיר האמור בסעיפים 1 ו־3 לחלופה זו, תוך הגבלה ל־90 ימי שהייה בישראל במקום 60 ימים בישראל כמפורט בסעיף 1.
  6. בן זוגו של המצהיר והמצהיר לא קיבלו קצבאות מביטוח לאומי (כגון: קצבאות ילדים, נכים, שארים וכיוצא באלה) בכל אחת מעשר השנים שקדמו לשנת הגעתם לישראל.
  7. בכל אחת מעשר השנים שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל, לא קיבל המצהיר ו/או בן זוגו ו/או מי מילדיו טיפול רפואי הממומן על ידי קופת חולים או בית חולים בישראל במסגרת חוק ביטוח בריאות ממלכתי.
  8. בכל אחת מעשר השנים שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל, לא מתקיים לגבי המצהיר או לגבי בן זוגו האמור בתקנה 2 לתקנות מס הכנסה (קביעת יחידים שיראו אותם כתושבי ישראל וקביעת יחידים שלא יראו אותם כתושבי ישראל), התשס״ו־2006.
  9. במועד החתימה על הטופס לא מתנהל כנגד המצהיר ברשות המיסים כל הליך פלילי או הליך שומתי.
  10. במשך עשר השנים שקדמו לשנת הגעת המצהיר לישראל לא נקבעה, בשומה סופית תושבותו של המצהיר, כתושב ישראל.

הדרישה המרכזית היא להוכיח כי המעבר לישראל אמיתי ומשמעותי, ולא מהלך טכני בלבד.

נקודות מחלוקת אפשריות

  1. הגדרת "מרכז חיים"
    • המונח "מרכז חיים" אינו מוגדר באופן חד־משמעי. רשות המסים בוחנת פרמטרים שונים – מקום המגורים, מקום העבודה, מקום לימודי הילדים, חשבונות בנק, פעילות עסקית ועוד מבחנים אשר נקבעו בפסיקה לאורך השנים.
  2. ספירת ימי שהייה בישראל
    • לפי ההנחיות, גם חלק מיום נחשב כיום מלא. המשמעות היא שיום יציאה ויום חזרה נספרים כשני ימי שהייה בישראל. המצב הזה יכול להוביל לכך שנישומים מסוימים לא עומדים בתנאים של מקסימום 60 יום בשנה טרם עלייתם.
  3. החזקת דירה בישראל
    • גם אם הדירה הושכרה לאחרים, רשות המסים עשויה לטעון כי מדובר ב"זיקה לישראל" וכבית קבע בישראל במקרים מסוימים, כתלות בהגדרות הסכם השכירות.
  4. קצבאות ביטוח לאומי ושירותי בריאות
    • קבלת קצבה או שירות רפואי עשויה להיחשב כזיקה לישראל.

דוגמאות למקרים גבוליים

  • דירה בבעלות אך ללא שימוש בפועל: יחיד שהחזיק דירה בישראל אך השכיר אותה לאחרים.
  • ביקורים תכופים בישראל: משפחה שביקרה בישראל מספר פעמים בשנה, אך טוענת שמרכז חייה היה בחו"ל.
  • עבודה בחו"ל לאחר חזרה לישראל: עולה חדש שהגיע לישראל אך המשיך לעבוד בחו"ל באופן חלקי.

דגשים במילוי הטופס והגשת הבקשה

יש צורך לצרף לבקשה להחלטת המיסוי אסמכתאות מלאות:

  1. הסכמי רכישה והשכרה של דירה בישראל החל ממועד ההגעה לישראל.
  2. לגבי יחיד שיש לו דירה בבעלותו בישראל במהלך 10 השנים שקדמו לשנת ההגעה לישראל, עליו לצרף הסכמי השכרת דירה המעידים על כך שהדירה לא הייתה זמינה לשימושו האישי.
  3. תעודת עולה או תעודת תושב חוזר ממשרד הקליטה.
  4. פירוט תעודת נוסע ממשרד הפנים וממשטרת הגבולות ליחיד ולבן הזוג, לרבות מידע גם על כניסות לישראל באמצעות דרכון זר.
  5. אישור מהביטוח הלאומי על אי קבלת קצבאות מכל סוג שהוא במהלך 10 השנים שקדמו לשנת ההגעה לישראל.
  6. פירוט של מספר ימי השהייה בישראל שלך ושל בני המשפחה בכל שנת מס החל מיום ההגעה לישראל. (וזאת למרות שלרשות המסים אפשרות פשוטה לגשת למידע זה).

מה צריך לעשות לפני ואחרי קבלת ההחלטה

 

לפני:

  • תכנון מס מוקדם הכולל במקרים מסוימים סטראקצ'ר, ועבודת מחירי העברה.
  • בדיקת מבנה ההחזקות והכנסות צפויות מישראל ומחו"ל.
  • בחינת השלכות מול בנקים ורשויות זרות נוספות, בהתאם לאמנות המס, הוראות הFATCA וה-CRS.

אחרי:

  • דיווחים שוטפים למס הכנסה בהתאם למעמד החדש.
  • עדכון ביטוח לאומי ורשויות נוספות.
  • מעקב אחר תקופת ההטבות והיערכות לסיומה, לרבות תכנוני המס אשר ישמרו את הטבות המס שנצברו לאורך התקופה.
]]>
מכירת דירה – עסקת רווח הון או עסקה מסחרית? https://y-tax.co.il/selling-an-apartment-capital-gain-transaction-or-a-commercial-transaction/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=selling-an-apartment-capital-gain-transaction-or-a-commercial-transaction Thu, 07 Aug 2025 13:43:04 +0000 https://y-tax.co.il/?p=54546

מכירת דירה בישראל, במרבית המקרים, תיחשב לעסקה פרטית. אולם, המציאות המשפטית מוכיחה שהדברים מורכבים מכך.

בפסק דין שניתן לאחרונה, נקבע שעסקה למכירת דירה, בנסיבות מסוימות, מהווה עסקה מסחרית. בשל כך, הרווח מהמכירה חייב בשיעור מס גבוה, לפי מדרגות המס של המוכר. שיעור המס יכול להגיע ל-47% (לפני מס יסף ומע"מ), במקום מס רווח הון בשיעור 25%.

כדי להימנע מתשלום מס גבוה, תכנון מס טרם מכירת הדירה הוא קריטי.

עסקה פרטית (הונית) או עסקה מסחרית

ההבחנה בין עסקה פרטית למסחרית בעסקאות נדל"ן היא קריטית, מפני שהיא קובעת מהו שיעור המס שיחול על הרווח מהמכירה. עסקה הונית מתייחסת למכירת נכס שנרכש כהשקעה פרטית (למשל דירת מגורים). לעומתה, עסקה מסחרית היא עסקה בעלת מטרה ברורה של הפקת רווח (למשל, רכישה והשבחה מהירה של דירות לשם מכירה ברווח). ככל שהמכירה תסווג כעסקית, הרווח יחויב במס הכנסה לפי מדרגות מס שולי, ולא רק במס שבח.

פסק דין לדוגמה – בעניין בנטל

פסק דין בנטל עסק בשמאי מקרקעין שרכש דירה בחיפה יחד עם שלושה רוכשים נוספים. ארבעת הרוכשים יוצגו בעסקת הרכישה על ידי אותו משרד עורכי דין, והסכמי הרכישה נחתמו באותו היום בתנאים זהים. הרוכשים פעלו לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין. בהמשך, נמכרו ארבעת הדירות באותו היום ובתנאים זהים.

פקיד השומה סיווג את העסקה כמכירת דירה בפרויקט, כך שכל דירה מהווה מלאי עסקי. שכן, מדובר בפרויקט הממקסם את הרווח מפרויקט התמ"א 38. על כך השיגו הרוכשים וטענו שמדובר בעסקת מכר פרטית.

לאחר דיוני שומה שנערכו בנושא, הגיע הערעור לכותלי בית המשפט, שהכריע שמדובר בהכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. השיקולים המרכזיים לכך היו:

  • רכישה ומכירה קבוצתית של הרוכשים הראשונים – באותו היום ובאותם התנאים.
  • הרוכשים הראשונים פעלו לעסקה יזמית משותפת, של קידום תמ"א 38.
  • נוצר רווח משמעותי בזמן קצר.
  • השמאי בעל מומחיות מקצועית – שמאי מקרקעין.
  • לשמאי עבר של עסקאות דומות שבוצעו על ידו.

לקריאת פסק הדין – לחצו כאן.

קריטריונים לעסקה הונית מול עסקה מסחרית

קריטריון

עסקה הונית

עסקה מסחרית

תדירות העסקאות

נמוכה

גבוהה

משך החזקה הנכס

ארוך

קצר

פעילות השבחה/ פעילות יזמית

מינימלית או לא קיימת

משמעותית

שותפות/ מיזם

אין

יש

בקיאות ומומחיות

אין

יש

אחוז ההכנסה ממכירת הדירה ביחס לכלל הכנסת הנישום

קטן

גדול

מקור מימון הנכס

הון עצמי

הון זר

מבחן המצגים

לא רלוונטי

הצהרה על הדירה כמלאי עסקי שניתן לבקש עבורו פחת

שיעור המס

מס רווח הון בשיעור 25%

מס לפי מדרגות מס בשיעור 47% לפני מס יסף

להרחבה בעניין "מתי עסקה הופכת לפעילות עסקית" – לחצו כאן.

עסקאות פליפ בנדל"ן

עסקת פליפ היא עסקה בה הנישום רכש נכס, לרוב במחיר יחסית מוזל, שיפץ ושיבח אותו, ולאחר מכן מכר את הדירה במחיר גבוה תוך זמן קצר. עסקה זו תלויה בפעולות ההשבחה שביצע הנישום, ולא במשתנים חיצוניים. לעומתה, עסקת השקעה סטנדרטית בנדל"ן היא עסקה שבה הנישום רוכש נכס במחיר השוק, מחזיק בו לאורך זמן, זוכה לתשואה מניבה משכירות, ומוכר אותה במחיר גבוה בשל עליית מחירי הנדל"ן בשוק.

ליווי מתאים בידי איש מקצוע עשוי להביא לכך שעסקת הפליפ תסווג כעסקה הונית ולא עסקה מסחרית. הבחנה, שכאמור, עשויה לחסוך כסף רב.

חשיבות תכנון מס מוקדם

תכנון מס מוקדם טרם רכישה, השבחה או מכירת דירה יאפשר לבחון מראש את מבנה העסקה הנכון לנישום, להיערך כראוי לדרישות רשות המסים ולנצל הקלות או פטורים אפשריים. כך ניתן להימנע מטעויות שיעלו את חבות המס, לשלול את סיווג העסקה כמסחרית (בנסיבות המתאימות), וכל זאת – תוך מקסום הרווח נטו מהעסקה.

פירמת נמרוד ירון ושות' – מיסוי ישראלי ובינלאומי בקיא בתכנוני מס שונים ומותאמים ללקוח. ליצירת קשר – לחצו כאן.

שאלות ותשובות

האם ניתן לערער על שומה שקבעה רשות המסים לעניין סיווג מכירת הדירה?

כן. כאשר נקבעת שומה, עומדים בפני הנישום 30 ימים להגיש השגה, מעת קבלת ההודעה. במסגרת ההשגה יוכל הנישום להציג טענות, מסמכים וכן ראיות שתומכות בעמדתו. כך למשל, בענייננו, יוכל לנסות להוכיח שמדובר בעסקה פרטית ולא מסחרית.

אם ההשגה תידחה, ניתן יהיה לערער לבית המשפט המחוזי. בית המשפט ידון מחדש בטענות הצדדים, ולבסוף יכריע אם השומה הייתה מוצדקת.

הליך זה יאפשר לנישום להגן על עמדתו, במטרה לנסות להפחית את חבות המס שנקבעה לו.

לקריאה נוספת על השגה על השומה שנקבעה – לחצו כאן.

כן. כאשר מחשבים את רווח ההון ממכירת הדירה, ניתן לנכות מהרווח הוצאות שונות שהוצאו בקשר לדירה בעת ההחזקה בה.  למשל: עלויות שיפוץ והשבחת הדירה; אגרות ששולמו בעת רכישת הנכס; דמי תיווך עד 2% מהתמורה; שכר טרחה לבעל מקצוע (עורך דין; שמאי מקרקעין; מודד מוסמך); ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לצורך הדירה; סכומים ששולמו להיטל השבחה; הוצאות שהוצאו להליכי השגה, ערר וערעור.

ניכוי ההוצאות עשוי להקטין באופן משמעותי את הרווח החייב במס. לכן, מומלץ לשמור תיעוד מסודר של כל הוצאות הדירה, גם בחלוף שנים רבות מעת רכישתה.

כן. מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה תסווג כעסקת אקראי, גם כאשר המוכר אינו עוסק במכירת מקרקעין. כלומר, המוכר יהיה חייב במס בהתאם למדרגות המס שלו.

להרחבה – ראו הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 02/2013.

]]>
מס רכישה לתושבי חוץ https://y-tax.co.il/purchase-tax-for-foreign-residents/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=purchase-tax-for-foreign-residents Sun, 27 Jul 2025 10:51:04 +0000 https://y-tax.co.il/?p=54237

מס רכישה הוא מס אשר מוטל על מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל, לרבות תושבי חוץ. הבנה מעמיקה של שיעורי המס, ההגדרות הרלוונטיות בחוק וכן ההקלות האפשריות לתושבי חוץ חיונית לכל המעוניינים ברכישת נכס בישראל. תכנון נכון ומותאם אישית עשויים להוביל לחיסכון משמעותי במס וכן למקסום התשואה מההשקעה.

מס רכישה בישראל

רכישת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס רכישה. המס מחושב בהתאם לשווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה. שווי העסקה כולל בתוכו את כל התמורה הניתנת למוכר, כולל מע"מ, כאשר יום העסקה הוא יום חתימת החוזה, אף אם העברת הבעלות מתבצעת לאחר מכן.

שיעור המס המופחת בגין רכישת דירה יחידה לא חל על תושב חוץ. כלומר, מדרגות מס רכישה לתושבי חוץ הן כשל משקיע ישראלי שדירתו הנרכשת אינה דירת מגורים יחידה. מדובר בשתי מדרגות מס, ששיעורן הוא 8%-10%.

עבור תושבי חוץ המחזיקים בנכסי נדל"ן בישראל, הכרת חובות המס היא חיונית לתכנון פיננסי מושכל ולקבלת ההחלטה בדבר רכישת הנכס.

הוכחת תושבות חוץ לצרכי מס רכישה בישראל

סעיף 1 לפקודת מס הכנסה מגדיר מיהו תושב חוץ, על דרך השלילה. כלומר, החוק מגדיר מי הוא תושב ישראל, כאשר מי שאינו עונה להגדרת תושב ישראל ייחשב לתושב חוץ. תושב ישראל מוגדר כמי שעומד בשני תנאים מצטברים:

הראשון, המבחן הכמותי, בעל שתי חלופות:

  1. מי ששהה בישראל בשנת מס מסוימת 183 ימים ומעלה.
  2. מי ששהה בישראל בשנת מס מסוימת 30 ימים ומעלה. זאת כאשר סך תקופת השהייה באותה שנת מס ובשנתיים לפני כן, מגיע ל-425 ימים ומעלה.

השני, מבחן מרכז החיים. המבחן בוחן זיקות שונות לחיים בארץ. למשל, מקום מגוריו של האדם, מקום עבודתו, היכן נמצאים האינטרסים הכלכליים שלו ועוד.

ראוי לציין שגם הנישום וגם רשות המיסים רשאים לטעון שהמבחן הכמותי אינו משקף את המציאות. לשם כך, יטענו שיש להסתמך על מבחן מרכז החיים לשם קביעת התושבות.

הקלות במס רכישה

החוק בישראל מעניק הקלות שונות במס רכישה לקבוצות אוכלוסייה מסוימות. זאת, במטרה לעודד רכישת דירה ראשונה, חזרה של ישראלים מחו"ל וכן עלייה לישראל. להלן פירוט ההקלות המרכזיות הרלוונטיות לתושבי חוץ, תושבים חוזרים ותיקים ועולים חדשים, וכן הקריטריונים לקבלתן:

  • מי שהיה תושב ישראל לראשונה (עולה חדש) – תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) קובעות שעולה חדש זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה בשיעור מופחת בגין דירה יחידה. ההקלה חלה על דירת מגורים ו/או בית עסק. מדרגות המס המופחתות נעות בין 0.5%-5%, על דירת מגורים אחת.

תקופת הזכאות למי שרוכש את הדירה לפני העלייה לארץ היא בתוך שנה מרכישת הדירה. בהתאם, למי שרוכש את הדירה לאחר העלייה לארץ היא בתוך שבע שנים מהעלייה לארץ (כאשר תקופות של שירות חובה בצה"ל או בשירות לאומי-אזרחי לא יכללו בחשבון ספירת שבע השנים).

התנאים לקבלת ההטבה הם:

    1. הדירה תשמש את העולה דרך קבע.
    2. מדובר ברכישת דירת מגורים יחידה.
    3. עמידה בתקופת הזכאות.

לקריאת התקנות – לחצו כאן.

  • תושב חוזר ותיק – תושב חוזר ותיק הוא מי שהיה בעברו תושב ישראל, שהה לפחות עשר שנים רצופות מחוץ לישראל, וחזר לארץ. במקרה זה, התושב יוכל ליהנות ממדרגות מס רכישה בשיעור דומה לעולה חדש (ובאותם תנאים החלים על העולה החדש). כלומר, למדרגות מס רכישה מופחתות בשיעור 0.5%-5%, על דירת מדורים אחרת.

* חשוב להדגיש שתושב חוזר "רגיל" (כלומר, מי שלא שהה מחוץ לישראל מעל לעשר שנים רצופות) אינו זכאי להקלות במס רכישה. תושב חוזר רגיל ייחשב לעניין מס רכישה כתושב ישראל רגיל.

זהות הרוכש

מדרגת מס רכישה לדירה יחידה

מדרגת מס רכישה לדירה נוספת

תושב ישראל

0%-8%

8%-10%

תושב חוץ

8%-10%

8%-10%

מי שהיה תושב ישראל לראשונה/ עולה חדש

0.5%-5%

8%-10%

סיכום

תהליך רכישת נדל"ן בישראל על ידי תושב חוץ עשוי להיות כרוכה באתגרים ייחודיים. לשם כך, דרושה הבנה מהותית של דיני המס המקומיים והבינלאומיים.

ניווט במערכת המס הישראלית, בעיקר עבור תושב חוץ, מחייב ידע מקצועי רחב. כמו כן, הוא מחייב היכרות עם החקיקה והפסיקה הרלוונטית וכן יכולת להוכיח עמידה בתנאים הנדרשים לשיעור מס מופחת. הפירמה שלנו מתמחה בליווי תושבי חוץ הרוכשים נדל"ן בארץ, ומספק ייעוץ מקיף, תוך שיתוף פעולה עם אנשי מקצוע בארץ ובעולם, לצורך ייעוץ אישי ומותאם אישית.

ליצירת קשר עם פירמת נמרוד ירון ושות' – מיסוי ישראלי ובינלאומי – לחצו כאן.

שאלות ותשובות

האם תושב חוץ רשאי לקבל משכנתא?

כן, תושב חוץ יכול לקבל משכנתא בישראל, אך ההליך עשוי להיות מורכב ולהימשך זמן רב. לשם קבלת המשכנתא יצטרך תושב החוץ להצטייד, בין היתר, באסמכתאות לגבי נכסים ומאזן הכנסות-הוצאות. לבסוף, הבנק עשוי להסכים למשכנתא בשיעור נמוך, של כ-50% משווי הנכס.

כן. לפי חוק מיסוי מקרקעין, כל הרוכש נכס נדל"ן, לרבות תושב חוץ, חייב בהגשת הצהרה על הרכישה למיסוי מקרקעין. ההצהרה על העסקה תוגש למנהל תוך 30 יום מיום הרכישה. ההצהרה תכלול בתוכה למשל את פרטי זכות המקרקעין, פרטי העסקה, התמורה בעד הרכישה, סכום המס ודרך חישובו, זכאות לפטור מהמס החל ואת פרטי כלל הזכויות במקרקעין.

לא. רק תושב חוזר ותיק, ששהה מחוץ לישראל מעל עשר שנים רצופות, זכאי להקלות. תושב חוזר רגיל מחויב במס רכישה בשיעורים הרגילים החלים על תושב ישראל.

]]>
מס על תביעה משפטית https://y-tax.co.il/%d7%9e%d7%a1-%d7%a2%d7%9c-%d7%aa%d7%91%d7%99%d7%a2%d7%94-%d7%9e%d7%a9%d7%a4%d7%98%d7%99%d7%aa/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259e%25d7%25a1-%25d7%25a2%25d7%259c-%25d7%25aa%25d7%2591%25d7%2599%25d7%25a2%25d7%2594-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%25a4%25d7%2598%25d7%2599%25d7%25aa Sun, 27 Jul 2025 07:37:22 +0000 https://y-tax.co.il/?page_id=969

לכל תביעה משפטית, בין אם תוצאתה זכיה או הפסד, ישנן השלכות מס משמעותיות. הליכים משפטיים ננקטים לעתים קרובות ללא תכנון מס, מה שעלול להוביל לפער גדול בין סכום הזכייה לסכום שיתקבל לאחר תשלום המס.

השלכות המס עשויות ליצור הבדל של עשרות אחוזים מסכום הזכייה בשל שיעור חיוב המס בגינה. תכנון מס אופטימלי יוביל לפיצול נכון של כספי הזכייה בין ראשי הנזק ולתשלום מס נמוך יותר.

סיווג הכנסות מתביעות משפטיות

קביעת חבות המס מפיצויים שיוטלו לאחר זכייה בהליך משפטי עשויה להשתנות בהתאם לטיעוני הצדדים ולנוסח הסכם הפשרה. קטגוריות מסוימות של סכומי זכייה עשויות להוות הכנסה, בעוד אחרות עשויות שלא להיחשב להכנסה או להכנסה פטורה ממס.

ראו דוגמאות בטבלאות הבאות:

סוג הפיצוי

חבות במס

שיעור המס

סיווג

אובדן הכנסה מעבודה או מעסק

חייב במס

לפי מדרגות מס רגילות

הכנסה פירותית

עוגמת נפש

פטור ממס כאשר הפיצוי שולם עבור נזק בעל אופי "אישי", שנועד להשיב את המצב לקדמותו

0%

אינו מהווה הכנסה

הטרדה מינית

פטור ממס

0%

אינו מהווה הכנסה

פיצוי עונשי

פטור ממס

0%

 

חשיבות סיווג הסכומים המשולמים רלוונטית אף במקרה של הפסד בתביעה, כלומר, עבור הצד אשר משלם את הפיצוי. יש לבחון האם מדובר בהוצאה הונית או הוצאה פירותית. סיווג נכון של ההוצאה יאפשר לצד שהפסיד בתביעה ומשלם פיצויים לקזז את אותו ההפסד כנגד הכנסות או רווחים עתידיים, בהתאם לכללים הקבועים בפקודת מס הכנסה.

עקרון "דין הפיצוי כדין הפרצה"

אחד הכללים המרכזיים במיסוי פיצויים בישראל הוא עקרון "דין הפיצוי כדין הפרצה". עקרון זה, שעוגן בפסיקת בתי המשפט (למשל בפרשות פקיד שומה חיפה נ' ניסים, פקיד שומה למפעלים גדולים נ' הוצאת ספרים ש' ל' גורדון ועוד) קובע שיש למסות פיצויים באותה דרך בה הייתה ממוסה ההכנסה או הזכות שנפגעו. משמע, הפרצה מכתיבה את אופן הפיצוי.

כך למשל, כאשר הפיצוי שניתן הוא אובדן הכנסה מעבודה או מעסק, הפרצה היא הכנסה או עסק, והפיצוי יהיה בהתאם למס עליהם. כלומר, הפיצוי ייחשב כהכנסה פירותית עליו יש לגבות מס בהתאם למדרגות המס שחלות על מקבל הפיצוי. בהתאם, גם פיצוי בגין פגיעה בנכס הוני יסווג כרווח הון ובשל כך ימוסה במס רווחי הון (לרוב, בשיעור 25%).

עקרון זה משמש ככלי תכנוני חשוב. שכן, כבר בעת ניסוח כתב התביעה והסכם הפשרה, יש להקפיד לתאר באופן מדויק מהו מהות הנזק. כלומר, מהי הפרצה בגינה תובעים. זאת על מנת להבטיח שהפיצוי יסווג באופן מיטבי שיביא לחסכון במס. תכנון נכון יכול להוביל לחסכון משמעותי במס, ועל כן חשיבותו.

מע"מ על כספי התביעה

כאשר עסק מקבל פיצוי מעסק אחר, סכום הפיצוי בתביעה חייב במע״מ. לכן, על העסק שמקבל את הפיצוי להוציא חשבונית מס על הסכום שקיבל, לדווח על העסקה בדוח התקופתי למע"מ וכן לשלם את המע"מ.

אולם, בית המשפט העליון פסק שסכומי פיצוי שנפסקים בתביעות כוללים בתוכם מע"מ, אלא אם נקבע אחרת במפורש. המשמעות היא, שכדי למנוע הפחתה בסכום הפיצוי, יש לציין במפורש בכתב התביעה ובהסכם הפשרה, שסכום הפיצוי המבוקש הוא "בתוספת מע"מ".

המשמעות בפועל היא שאם לא רושמים זאת מפורשות – מאבדים 17% משיעור הפיצוי!

אסטרטגיה לחיסכון במס בתביעות משפטיות

תכנון מס נכון יתחשב בכמה פרמטרים חשובים:

  • פריסת הפיצוי על פני מספר שנים, כדי להפחית את שיעור המס השולי.
  • זיהוי מדויק של רכיבי הפיצוי הפטורים ממס.
  • תזמון קבלת הפיצוי למועד שישפיע על חבות המס.
  • הפקדת חלק מכספי הפיצוי בקופות פיננסיות שמעניקות הטבות המס, מקטינות את חבות המס ומגדילות את התשואה על הכספים.

סיכום

ניהול נכון של היבטי המס בתביעות משפטיות דורש ידע מקצועי וניסיון. תכנון מס מראש עשוי לחסוך סכומים משמעותיים ואף למנוע הליכי שומה מיותרים.

למשרד נמרוד ירון ושות' – מיסוי ישראלי בינלאומי ניסיון רב ביצירת תכנון מס חכם להליכי תביעה, ובייצוג מול מס הכנסה בביקורות ובדיוני השומה. ליצירת קשר – לחצו כאן.

שאלות ותשובות

האם פיצויים על נזקי גוף חייבים במס?

פיצויים המתקבלים בגין נזקי גוף לרוב פטורים ממס, בהתאם לסוג הפיצוי. לעומת זאת, פיצוי על אובדן הכנסה בעקבות נזק גוף עשוי להיות חייב במס.

כן. אי דיווח על הכנסות, לרבות כספי פיצויים החייבים במס, עלול להוביל לקנסות, ריביות ואף להליכים פליליים.

פיצוי פירותי (למשל אובדן הכנסה) חייב במס בהתאם למדרגות המס בהן חייב מקבל הפיצוי. מדרגות אלו יכולות להגיע עד לשיעור 47%, לא כולל מס יסף. לעומתו, פיצוי הוני (למשל פיצוי על פגיעה בנכס) חייב במס רווחי הון, שיכול להגיע עד לשיעור 25%. סיווג נכון של רכיב הפיצוי, תוך הבנה מהו שיעור המס שיחויב בגינו, עשוי להוביל לחיסכון מס משמעותי.

]]>