SCI française à des fins fiscales israéliennes

Guide professionnel destiné aux résidents israéliens: qualification fiscale de la SCI, convention fiscale Israël-France, direction effective et contrôle, et étapes pratiques pour une déclaration correcte.

Cet article explique l’imposition israélienne applicable à une SCI ainsi que les expositions fiscales susceptibles de concerner les résidents israéliens détenant un bien immobilier en France via une SCI (Société Civile Immobilière). En France, une SCI est généralement considérée comme une entité fiscalement transparente, de sorte que les revenus locatifs sont attribués aux détenteurs de droits et imposés entre leurs mains. En Israël, la même structure peut recevoir une qualification différente, créer des asymétries de qualification et de calendrier d’imposition, et entraîner une double imposition ainsi qu’une incertitude déclarative.

Qu’est-ce qu’une SCI et que signifie la “transparence” en France

Une SCI est une structure française largement utilisée pour détenir et gérer des biens immobiliers, généralement détenue par au moins deux détenteurs de droits. Lorsqu’une SCI est fiscalement transparente en France, le revenu est attribué aux détenteurs de droits et imposé entre leurs mains (et non au niveau de l’entité à l’impôt sur les sociétés).

La difficulté de l’imposition d’une SCI en Israël

En Israël, il est possible que la SCI soit qualifiée fiscalement comme une “société ordinaire”. La qualification d’une distribution en tant que dividende dépend avant tout de la qualification de l’entité en Israël et des faits propres au cas d’espèce.

Dans les scénarios où l’entité est qualifiée de société, une imposition à deux niveaux peut apparaître en Israël:

1. Traitement du revenu comme un revenu de la société.
2. Imposition additionnelle lors de la distribution des bénéfices aux détenteurs de droits, parfois au titre de l’impôt sur les dividendes.

Cela crée un écart entre les deux pays:

• En France: imposition des revenus locatifs attribués aux détenteurs de droits.
• En Israël: imposition susceptible de naître à un moment différent et sous une qualification différente.

Cet écart peut compliquer l’obtention d’un crédit d’impôt étranger et conduire à une double imposition économique.

Principales expositions fiscales lors d’un investissement en France via une SCI

Double imposition sur les revenus locatifs

En France, les revenus locatifs d’une SCI transparente sont attribués aux détenteurs de droits et imposés entre leurs mains. Les taux d’imposition en France dépendent des circonstances (résidence, nature des revenus, prélèvements additionnels, etc.).

En Israël, si la SCI est qualifiée de société, la distribution de bénéfices à un détenteur de droits qui est une personne physique résidente israélienne peut être considérée comme un dividende et soumise à l’impôt sur les dividendes. Le taux et la qualification dépendent des circonstances propres au contribuable (notamment s’il est un actionnaire substantiel ou non), des dispositions légales et des aspects conventionnels.

Exemple chiffré

• Supposons un revenu locatif net annuel (après charges) de 100 000 euros.
• En France, le détenteur de droits est imposé sur le revenu locatif conformément aux règles fiscales applicables.
• En Israël, si la qualification conduit à une imposition lors d’une distribution, une imposition israélienne peut frapper le montant distribué, en plus de l’impôt payé en France.
• La principale difficulté: l’impôt français a été acquitté au titre des revenus locatifs, tandis que l’obligation fiscale israélienne peut être établie au titre d’un dividende, ou à un moment différent. L’asymétrie de qualification et de calendrier peut limiter la possibilité d’un crédit intégral, selon les règles applicables.

Avant toute distribution de bénéfices, il est conseillé d’effectuer une analyse dédiée de la qualification du revenu, de la voie de crédit d’impôt étranger, et des implications déclaratives.

Article 6 de la convention fiscale Israël-France (Israel-France tax treaty) et revenus locatifs

La convention fiscale entre Israël et la France constitue un cadre important pour l’imposition des revenus immobiliers. En règle générale, l’État de la source (le pays où l’immeuble est situé, par exemple la France) se voit reconnaître le droit principal d’imposer les revenus locatifs provenant de biens immobiliers.

En Israël, une imposition peut s’appliquer en vertu du droit interne, mais un mécanisme d’allègement est généralement disponible au titre de la convention (crédit ou exonération), sous réserve de la qualification et des faits. Par conséquent, même en l’absence d’impôt israélien au niveau “direct” sur les revenus locatifs, un impôt israélien peut exister au niveau des distributions de bénéfices, selon la qualification et les circonstances.

Imposition lors de la vente du bien

La cession d’un bien immobilier en France peut avoir des conséquences fiscales en France et en Israël, selon la résidence du vendeur, la structure de détention et la qualification du revenu.

Lorsque la détention s’effectue via une SCI, un scénario d’imposition à deux niveaux peut se présenter:

• Imposition au niveau de l’entité (au titre du droit français et/ou israélien, selon la qualification et la résidence fiscale).
• Imposition additionnelle au niveau individuel lors d’une distribution.

Point d’action: avant une cession, il est recommandé d’effectuer une simulation double (France et Israël), incluant des scénarios de distribution. Cela permet d’éviter les surprises fiscales et d’identifier la voie déclarative appropriée.

Tableau comparatif: détention directe d’un bien immobilier en France vs détention via une SCI – points d’imposition en Israël et difficultés de crédit d’impôt étranger.

Point de risque clé: résidence fiscale de la SCI en Israël (direction effective et contrôle (effective management and control)

L’un des points d’attention les plus importants pour les résidents israéliens dans le contexte des SCI est la résidence fiscale de l’entité en Israël, et plus particulièrement le test de la direction effective et du contrôle.

En droit israélien, la résidence d’une société est déterminée, entre autres, par le lieu de constitution ou par l’endroit où la direction effective et le contrôle sont exercés en pratique. Il s’agit d’un test substantiel fondé sur les faits. Il examine où les décisions clés et stratégiques de l’entité sont réellement prises, et non uniquement l’endroit où des réunions formelles sont tenues.

Comment réduire l’exposition et accroître la sécurité

Afin de réduire les expositions fiscales et d’améliorer la prévisibilité, il est recommandé de planifier la structure de détention et de déclaration en adoptant une approche combinée du droit français et du droit israélien.

Entre autres, il peut être opportun d’envisager:

• Cartographier les expositions et évaluer les risques avant la déclaration, avant un changement de résidence, avant une modification structurelle, ou avant une cession.
• Mettre en place une stratégie de conformité et de déclaration bi-juridictionnelle, alignée sur les qualifications pertinentes et réduisant les risques de litiges.
• Documenter de manière constante la prise de décision, y compris les procès-verbaux et pièces justificatives.
• Le cas échéant, envisager une démarche préalable auprès de l’administration fiscale ou l’obtention d’un avis fiscal, notamment en présence d’asymétries de qualification et de calendrier.

Lorsqu’un résident israélien détient un bien immobilier en France via une SCI, les asymétries de qualification et de calendrier entre les systèmes fiscaux peuvent générer une double imposition, des difficultés de crédit et une incertitude déclarative. La convention fiscale Israël-France (Israel-France tax treaty) fournit un cadre important, mais le résultat pratique dépend des faits, de la qualification et de la manière dont la déclaration est effectuée.

Nimrod Yaron & Co. a de l’expérience dans le traitement des SCI et de leurs implications fiscales israélo-françaises, y compris dans des situations où des asymétries de qualification et de calendrier existent entre le droit français et le droit israélien. Ces dernières années, nous avons fourni des conseils et rédigé des avis très complexes en matière de SCI, en parvenant à une solution optimale pour chacun de nos clients.

Nous proposons un ensemble de solutions sur mesure selon les circonstances, par exemple:

• Cartographie des expositions et évaluation des risques avant la déclaration ou avant une modification structurelle/familiale.
• Mise en place d’une stratégie de conformité et de déclaration réduisant l’exposition à la double imposition et aux litiges.
• Appui à la documentation et aux processus de prise de décision afin de réduire le risque de qualification erronée de la résidence de la société.
• Avis fiscaux complets offrant une protection pour la planification fiscale.
• Préparation aux échanges avec l’administration fiscale.
• Selon les besoins, conduite de discussions et résolution de litiges avec l’administration fiscale.

La solution précise dépend des détails du dossier (structure de détention, implication des détenteurs de droits dans la gestion, fréquence des décisions importantes, paiements et flux de trésorerie, situation familiale, et existences de dossiers fiscaux en Israël et en France).

Pour planifier un appel d’introduction et un premier examen initial personnalisé, cliquez ici.

 FAQ

Une SCI transparente est-elle considérée comme transparente en Israël également?

Pas nécessairement. Israël peut qualifier l’entité différemment à des fins fiscales en fonction de tests et des circonstances. Il est donc important d’examiner la qualification et les implications déclaratives.

Pourquoi l’impôt payé en France sur les loyers ne m’ouvre-t-il pas toujours droit à un crédit en Israël?

Dans certaines situations, l’impôt français est acquitté au titre des revenus locatifs, tandis qu’en Israël l’obligation fiscale peut porter sur une distribution qualifiée de dividende, ou intervenir à un moment différent. L’asymétrie de qualification et de calendrier peut limiter un crédit intégral, selon les règles applicables.

La convention fiscale Israël-France (Israel-France tax treaty) empêche-t-elle l’impôt israélien sur les loyers de France?

La convention fournit un cadre qui attribue généralement le droit principal d’imposer les revenus immobiliers à l’État de la source. La mise en œuvre dépend de la qualification, des faits, et de la manière dont la déclaration est réalisée en Israël et en France.

Que signifie “direction effective et contrôle (effective management and control)” pour une SCI?

Il s’agit d’un test qui examine où les décisions importantes sont réellement prises. Une direction effective depuis Israël sans documentation appropriée peut créer un risque de qualification en tant que résident fiscal israélien.

Que faut-il préparer avant de vendre un bien détenu via une SCI?

Il est recommandé de procéder à une simulation ordonnée (France et Israël), d’examiner les implications des distributions, de planifier la voie de déclaration et de préparer à l’avance les documents appropriés.

Quand faut-il demander une décision fiscale préalable?

Parfois, lorsqu’il existe une incertitude substantielle quant à la qualification de l’entité ou du revenu, ou lorsqu’une opération significative est attendue (cession, distribution, restructuration) et qu’une sécurité préalable est requise.

De quoi avez-vous besoin pour examiner mon dossier?

En général, des documents et un état des faits sont nécessaires (structure de détention, déclarations fiscales françaises, flux de trésorerie, contrats, qui prend les décisions et d’où, etc.). Nous fournissons la liste précise après un bref appel d’introduction.