Implications fiscales de l’achat d’un bien immobilier aux États-Unis

Les États-Unis ont toujours été une destination attractive pour les investissements immobiliers. Les protestations qui ont commencé après la réforme juridique n’ont fait que renforcer la motivation de nombreux Israéliens à investir dans l’immobilier à l’étranger et les États-Unis sont, comme prévu, l’une des destinations les plus recherchées pour l’achat de propriétés. De nombreux Israéliens sont indécis quant à l’opportunité d’investir directement dans l’immobilier américain. Par exemple, investir dans un appartement aux États-Unis, une maison privée aux États-Unis ou une unité dans ce qu’on appelle un multifamilial, par rapport à un investissement indirect via un fonds REIT ou des actions de sociétés immobilières. Cependant, même après avoir décidé quelle propriété aux États-Unis vous souhaitez acheter, vous devez toujours prendre en compte tous les facteurs nécessaires au succès de l’investissement.

Par exemple, comment devenir propriétaire de la propriété et auprès de qui l’enregistrer ? Voici quelques options:

1. Possession directe des biens au nom de l’un des époux.
2. Possession directe des biens au nom de deux ou plusieurs époux.
3. Détention par constitution d’une société transparente américaine de type LLC au nom de l’un des époux (Single Member LLC).
4. Détention par la création d’une SARL transparente au nom de deux ou plusieurs personnes.
5. Possession par l’ouverture d’une LLC américaine transparente au nom d’une société à responsabilité limitée israélienne (Single Member LLC).
6. Possession par l’ouverture d’une société transparente américaine de type LLC au nom de deux ou plusieurs personnes physiques.
7. Possession via l’enregistrement d’une société américaine fermée C-Corp (Inc).
8. Possession via l’enregistrement d’une société transparente de type S-Corp.
9. Une combinaison de l’une de ces options (par exemple, une société à responsabilité limitée israélienne qui possède une C-Corp américaine fermée, etc.).
10. Financer la propriété grâce à un prêt auprès d’une banque américaine, d’une banque en Israël ou par autofinancement.

 Chacune des alternatives a un effet sur les taxes qui seront payées lors de la transaction. Le choix du mode de détention est d’une importance cruciale puisqu’il est essentiel de se rappeler que vous souhaitez atteindre plusieurs objectifs lors du choix de la structure de détention. Par exemple:

• Protection des propriétaires contre les poursuites judiciaires (qui, aux États-Unis, peuvent atteindre des montants astronomiques). Cette protection est principalement rendue possible grâce à la possession par l’intermédiaire d’une entreprise. Dans le cas des actifs « dangereux », la structure répond également à ce problème, réduisant encore davantage le risque de paiement d’une réclamation.
• Protection contre les droits de succession. Il est important de rappeler qu’il existe aux États-Unis un impôt sur les successions. La succession d’une personne qui n’est pas citoyenne américaine est soumise à un impôt sur les successions à un taux pouvant aller jusqu’à 40 % au-delà de la faible exonération. La détention de biens par l’intermédiaire d’une société (qui n’est pas une SARL transparente) protège généralement contre l’impôt sur les successions. Il existe différentes manières de se prémunir contre l’impôt sur les successions, chacune présentant des avantages et des inconvénients.
• Coûts actuels du reporting aux États-Unis au fil des ans. Lorsqu’il s’agit d’une société de type LLC détenue par une seule entité (Single Member LLC), il est possible de ne pas soumettre de déclaration au fisc aux États-Unis mais uniquement pour le « membre », c’est-à-dire pour la personne qui possède cette société. entreprise. Les économies réalisées dans la soumission des rapports au fil des ans peuvent atteindre des milliers de dollars et affecter le rendement et certainement le risque.
• Exploiter les bénéfices qui existent dans une entreprise israélienne détenue par les investisseurs. Parfois, il est utile d’éviter la distribution de dividendes dans une entreprise israélienne et de les utiliser pour acheter une propriété aux États-Unis. L’objectif de l’investissement est-il des loyers « passifs » ou des « flips » actifs dans lesquels une propriété est achetée, rénovée et vendue ? L’objectif principal est-il la plus-value à court terme ? à long terme ?) de maintenir la valeur de l’argent lorsqu’il est lié au dollar ? Le meilleur résultat fiscal devrait considérer la fiscalité dans les deux pays ! Habituellement, un comptable américain donnera la meilleure solution en considérant uniquement les États-Unis, et un comptable israélien donnera la meilleure solution en considérant Israël. Le défi est de trouver un résultat qui soit bon compte tenu des systèmes fiscaux des deux pays!

Alors, que devrions-nous faire?

La première étape serait, dans presque toutes les alternatives, de créer une SARL transparente et d’acheter la propriété par son intermédiaire. L’avantage aux États-Unis est que ce n’est qu’au moment de la soumission du rapport qu’il y a une obligation de choisir à qui appartient l’entreprise (bien sûr, pour l’administration fiscale israélienne, vous devez le savoir avant de soumettre le rapport annuel, qui n’a pas toujours les mêmes délais). ). Après cette étape, il est conseillé de demander une consultation pour prendre une décision commune sur la manière d’enregistrer la propriété.

Comment transférer de l’argent pour l’achat d’une propriété?

Conversion de l’argent en dollars:

La conversion et le transfert d’argent via une banque peuvent être coûteux en raison des divers frais bancaires et des disparités des taux de change. Les banques utilisent souvent plusieurs taux de conversion, tels que le taux de transfert, le taux des chèques d’achat, le taux des chèques de vente, le taux d’achat au comptant, le taux de vente au comptant et le taux Yitzig publié par la Banque d’Israël. Les écarts entre ces taux peuvent être importants, dépassant parfois 5 % dans le cas du dollar américain et approchant même les 8 % pour les monnaies moins utilisées. Pour minimiser les frais de conversion, travailler avec des entités non bancaires agréées par le ministère des Finances peut réduire les coûts à un demi pourcent en moyenne.

Approbation de l’autorité fiscale pour le transfert d’argent:

Les États-Unis ont conclu un traité de double imposition avec Israël, éliminant la nécessité d’obtenir l’approbation des autorités fiscales lors du transfert d’argent à des fins d’investissement immobilier. Vous pouvez simplement remplir un formulaire à la banque pour confirmer le transfert à condition qu’il soit bien destiné à un investissement immobilier aux USA.

Ouverture d’un compte bancaire:

Plusieurs options existent pour ouvrir un compte bancaire aux États-Unis, allant des banques physiques comme Bank of America (accessibles également depuis Israël) aux banques virtuelles dotées de mécanismes de transfert et de conversion automatiques en shekels et sur votre compte israélien. Notre bureau collabore avec des parties en Israël et aux États-Unis qui facilitent l’ouverture effective, rentable et sécurisée de comptes bancaires.

Choisir la liaison monétaire:

Décider si l’investissement doit être lié au shekel ou au dollar est une considération importante. Les changements dans la notation de crédit des États-Unis peuvent affecter le dollar, tandis que les changements dans le paysage politique israélien peuvent avoir un impact sur le shekel. Selon les préférences des investisseurs, il est possible de couvrir l’investissement contre les fluctuations des devises en utilisant des mécanismes comme des options sur le taux de change du dollar ou des accords de prêt liés au dollar. Au cours de la consultation, la faisabilité d’un lien monétaire est également explorée.

Implications fiscales:

Le choix de la voie fiscale appropriée en Israël et aux États-Unis est crucial pour maximiser le retour sur investissement. Aux États-Unis, un impôt fédéral s’applique et certains États imposent des taxes d’État et municipales. Les plus-values ​​à court terme sont soumises à des taux d’imposition marginaux, tandis que les gains à long terme (détenus pendant plus d’un an) sont imposés à un taux fédéral de 20 %, avec des impôts d’État supplémentaires le cas échéant. L’absence de taxe à l’achat aux États-Unis simplifie l’investissement immobilier. En Israël, les revenus locatifs peuvent être soumis à un impôt de 15 % sur le revenu moins l’amortissement ou à un taux d’imposition marginal moins toutes les dépenses. Dans des cas spécifiques, des inquiétudes peuvent survenir quant au fait que l’administration fiscale israélienne classe un investissement comme actif, ce qui entraîne un taux d’imposition marginal pouvant atteindre 50 %. De plus, si le contrôle et la gestion de la société américaine sont effectués depuis Israël, une inscription au registre des sociétés et une déclaration séparée à l’administration fiscale sont requises.

L’investissement doit-il être lié au shekel ou au dollar?

Il est essentiel de se demander si l’investissement doit être lié au shekel ou au dollar. Gardez à l’esprit que les changements dans la notation de crédit des États-Unis peuvent avoir un impact négatif sur le dollar, tandis que les changements de régime en Israël peuvent avoir un effet néfaste à long terme sur le shekel. En fonction des préférences de chaque investisseur, il est possible d’assurer le lien de l’investissement avec le shekel, le dollar ou une autre devise. Un tel lien peut être établi par le biais de mécanismes tels que les options sur le taux de change du dollar ou dans le cadre du financement des investissements, tels que les prêts indexés sur le dollar, entre autres options. Dans le cadre du processus de consultation, la faisabilité de la mise en œuvre du lien monétaire souhaité est également évaluée de manière approfondie.

Quel sera le montant de la taxe foncière à payer?

Le choix de la voie fiscale en Israël et aux États-Unis est essentiel pour obtenir un bon retour sur investissement. Aux États-Unis, il existe une taxe fédérale et, dans certains États, une taxe d’État, ainsi qu’une taxe municipale dans certains cas. Les plus-values ​​à court terme sont imposées aux taux d’imposition marginaux, tandis que les plus-values ​​à long terme (détenues pendant plus d’un an) sont imposées au taux fédéral de 20 %, avec un impôt d’État supplémentaire le cas échéant. L’absence de taxe d’achat aux États-Unis rend l’investissement immobilier plus simple. En Israël, concernant les revenus locatifs, on peut généralement choisir entre un impôt de 15 % sur le revenu moins l’amortissement ou un taux d’imposition marginal moins toutes les dépenses. Dans certains cas, on peut craindre que l’administration fiscale israélienne classe un investissement spécifique comme actif et le soumette à un taux d’imposition marginal (jusqu’à 50 %). Il convient également de noter que si le contrôle et la gestion de la société américaine se font depuis Israël, il est nécessaire de l’inscrire au registre des sociétés et de la déclarer séparément à l’administration fiscale.

Le processus de consultation:

Dans le cadre du processus de conseil, nous rencontrons le client pour une première réunion de consultation afin de comprendre ses besoins et de lui expliquer les risques et options existants. Nous préparons ensuite un document détaillé pour le client, décrivant toutes les options pertinentes adaptées à sa situation spécifique. Ce document prend en compte les limites spécifiques du client, les avantages et les inconvénients de chaque option ainsi que notre recommandation quant à la marche à suivre appropriée. Cela comprend, entre autres considérations, comment acheter la propriété, comment la conserver, comment convertir les fonds, à quelle devise rattacher l’investissement, comment déclarer aux États-Unis et en Israël et quelle voie fiscale choisir. Après cette phase, nous orientons le client vers des sociétés qui l’aident à la conversion de fonds, à l’ouverture de comptes bancaires, aux rapports aux États-Unis et à tout autre aspect pertinent de la réalisation de l’investissement, en lui fournissant une assistance pour toutes les connexions nécessaires.

En conclusion, acheter une propriété aux États-Unis peut être une entreprise rentable, mais une planification minutieuse et des procédures appropriées dès le départ sont essentielles à sa réussite.