Les programmes de visa doré en Europe en 2026

Plusieurs pays européens ont mis en place, ou continuent de proposer, des programmes communément appelés  »visas dorés ». Ces programmes permettent aux ressortissants de pays situés hors de l’Union européenne (UE) d’obtenir un statut de résidence en contrepartie d’un investissement éligible, par exemple l’achat d’un bien immobilier ou un investissement dans des fonds, des sociétés ou des obligations d’État. Il est toutefois important de souligner qu’il n’existe pas de voie européenne unique et uniforme. Il s’agit plutôt de différents cadres nationaux, dont les conditions, la portée et la durée de validité varient d’un pays à l’autre.

Pendant de nombreuses années, l’Espagne a proposé un programme de visa doré sur le fondement de la Loi 14/2013. Dans le cadre de ce programme, les ressortissants de pays hors UE pouvaient notamment investir un montant minimum de €500,000 dans l’immobilier et obtenir un permis de résidence. À côté de cette voie, d’autres options d’investissement existaient également, comme un investissement de €2 millions dans des obligations d’État ou de €1 million dans des actions, des fonds ou des dépôts bancaires en Espagne. En avril 2024, le gouvernement a annoncé son intention de supprimer cette voie. Toutefois, la suppression juridique n’a été finalisée que plus tard et est entrée en vigueur le 3 avril 2025.

Au fil des années, ces programmes ont suscité un débat public et politique dans plusieurs pays européens. Cela s’explique notamment par les critiques selon lesquelles ils auraient contribué à l’aggravation de la crise du logement, à la hausse des prix dans les zones très demandées et à l’entrée de capitaux spéculatifs sur le marché immobilier. En outre, les institutions de l’UE ont également alerté sur les risques liés au blanchiment de capitaux, à l’évasion fiscale et à une supervision insuffisante de l’origine des fonds des investisseurs étrangers.

Les visas dorés en Europe et la crise du logement

Les critiques de ces programmes soutiennent que l’attraction d’investisseurs internationaux pour l’achat de biens immobiliers dans des pays comme l’Espagne, la Grèce et le Portugal a contribué à la hausse des prix du logement, en particulier dans les zones urbaines et les destinations touristiques. Selon eux, cela a rendu plus difficile l’achat d’un logement par les résidents locaux pour y vivre. D’après cette approche, lorsque le marché du logement est influencé par la demande d’investisseurs fortunés qui n’ont pas besoin d’une résidence permanente dans le pays, l’accès des habitants locaux à un logement abordable est affecté.

À l’inverse, plusieurs économistes et professionnels du marché estiment que la crise du logement ne doit pas être attribuée uniquement aux programmes de visa doré. Selon eux, dans de nombreux cas, le problème provient d’un écart persistant entre l’offre et la demande, de contraintes d’urbanisme, d’un manque de nouvelles constructions et d’une hausse générale des prix du logement. Selon cette approche, la suppression des programmes d’investissement ne devrait pas, à elle seule, entraîner une baisse significative des prix si elle n’est pas accompagnée de mesures structurelles destinées à augmenter l’offre de logements.

La suppression des visas dorés et le durcissement des conditions en Europe

Ces dernières années, l’Europe connaît une tendance claire au renforcement de la réglementation des voies de résidence par investissement. La crise du logement, les critiques publiques et les préoccupations liées à l’évasion fiscale, au blanchiment de capitaux et à la criminalité organisée ont conduit plusieurs pays à réexaminer ces programmes et, dans certains cas, à les réduire ou à les supprimer. Les institutions de l’UE ont également appelé les États membres à renforcer la supervision de ces voies et, dans certains cas, à y mettre fin.

Les visas dorés dans différents pays européens

La Grèce, par exemple, propose toujours une voie de visa doré. Toutefois, ces dernières années, elle en a durci les conditions et a relevé le seuil d’investissement dans certaines zones. Ainsi, bien que le programme grec n’ait pas été supprimé, il fonctionne désormais dans un cadre plus strict, qui exige un examen individuel du type d’investissement, de l’emplacement du bien et des montants applicables à chaque voie.

Le Portugal continue également de proposer une voie de résidence pour les investisseurs, mais plus dans l’ancien format bien connu de l’achat immobilier permettant d’obtenir un statut. Dans le cadre des changements introduits dans le pays, l’option classique d’investissement immobilier au titre du programme a été supprimée. Les investisseurs étrangers qui souhaitent obtenir un statut dans le pays doivent désormais examiner d’autres alternatives, comme l’investissement dans des fonds locaux qui remplissent les conditions prévues par la loi.

En Espagne, le Premier ministre Pedro Sánchez a justifié cette mesure par la nécessité de garantir que le logement soit un droit, et non un actif spéculatif. L’annonce de l’intention de supprimer le visa doré a été faite en avril 2024. Toutefois, seule la Loi organique 1/2025 a finalisé la suppression du régime des visas pour investisseurs, et cette suppression est entrée en vigueur le 3 avril 2025. Cela signifie qu’il n’est désormais plus possible de déposer de nouvelles demandes dans le cadre de la voie du visa doré en Espagne.

En Italie, le programme italien de visa pour investisseurs reste en vigueur et s’adresse aux ressortissants de pays situés hors de l’UE. Il s’agit d’une voie de résidence par investissement pour une période initiale de deux ans. Elle comprend plusieurs alternatives, dont un investissement de €2 millions dans des obligations d’État, de €500,000 dans une société italienne, de €250,000 dans une jeune entreprise innovante ou de €1 million dans une initiative philanthropique. L’Italie continue donc de proposer une voie active pour les investisseurs, mais celle-ci repose sur des investissements financiers et commerciaux, et pas nécessairement sur l’immobilier.

La Hongrie propose actuellement une voie d’investisseur invité, relancée en 2024, qui permet aux investisseurs étrangers d’obtenir un statut de résidence sous réserve des conditions prévues par le droit local. Parmi les voies publiées figurent notamment un investissement de €250,000 dans un fonds immobilier éligible, ainsi que des voies accordant une résidence pour des périodes prolongées.

Chypre continue également de proposer une voie de résidence permanente pour les investisseurs, sous réserve de différentes conditions, notamment le maintien de l’investissement, la preuve de revenus et la présentation d’une assurance appropriée. Il s’agit de l’une des voies qui restent pertinentes pour les investisseurs étrangers souhaitant établir un statut dans un pays européen. Toutefois, là encore, les conditions pratiques et réglementaires d’obtention et de maintien du statut doivent être examinées avec soin.

Malte propose actuellement le Programme de résidence permanente de Malte, destiné aux ressortissants de pays tiers et administré par l’Agence de résidence de Malte. Le programme demeure l’une des alternatives européennes importantes dans le domaine de la résidence pour investisseurs, avec un accent mis sur le respect des critères d’éligibilité, les contrôles de diligence raisonnable et les exigences financières fixées par les autorités locales.

Il est important de rappeler qu’un « visa doré » ne confère pas automatiquement la citoyenneté et qu’il n’est pas identique dans tous les pays où de telles voies existent. Dans la plupart des cas, il s’agit uniquement d’une voie permettant d’obtenir une résidence. Le chemin vers la résidence permanente ou la citoyenneté, lorsqu’il existe, dépend de conditions supplémentaires, telles que les périodes de séjour, le centre des intérêts personnels et économiques, les exigences fiscales et le maintien de l’investissement dans le temps.

Les évolutions rapides des lois relatives à l’immigration, à l’investissement et à la fiscalité dans les pays européens soulèvent des questions complexes pour les investisseurs étrangers qui envisagent une voie de résidence par investissement. Au-delà du montant de l’investissement, il convient également d’examiner, dans chaque pays, le type d’investissement éligible, les conditions de maintien du statut, les implications fiscales, la possibilité de renouveler le permis et la distinction entre résidence et citoyenneté. Par conséquent, avant de prendre une décision, il est important de consulter des professionnels connaissant les évolutions récentes du droit local et international, afin d’évaluer l’alternative la plus adaptée à la situation de chaque investisseur.

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Lorsqu’il s’agit d’examiner des visas dorés, une résidence par investissement, des changements réglementaires en Europe ou des implications fiscales liées à la détention d’actifs et à une activité internationale, il est important d’obtenir un conseil précis qui combine le droit fiscal, le droit de l’immigration et les aspects commerciaux de l’investissement.

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