Panorama actualizado, la cancelación del programa español y los principales cambios en las vías de residencia por inversión
Varios países europeos han operado, o siguen operando, programas conocidos comúnmente como «visados dorados«. Estos programas permiten a nacionales de países fuera de la Unión Europea (UE) obtener estatus de residencia a cambio de una inversión que cumpla los requisitos, como la compra de bienes inmuebles o la inversión en fondos, empresas o bonos gubernamentales. Sin embargo, es importante subrayar que no existe una vía europea única y uniforme. Se trata, más bien, de distintos marcos nacionales, cuyas condiciones, alcance y vigencia varían de un país a otro.
Durante muchos años, España operó un programa de visado dorado en virtud de la Ley 14/2013. En el marco de ese programa, los nacionales de fuera de la UE podían, entre otras opciones, invertir un importe mínimo de €500,000 en bienes inmuebles y obtener un permiso de residencia. Junto con esta vía, también existían otras opciones de inversión, como una inversión de €2 millones en bonos gubernamentales o de €1 millón en acciones, fondos o depósitos bancarios en España. En abril de 2024, el Gobierno anunció su intención de cancelar esta vía. Sin embargo, la cancelación legal solo se completó más adelante y entró en vigor el 3 de abril de 2025.
A lo largo de los años, estos programas han suscitado debate público y político en varios países europeos. Ello se debió, entre otras cosas, a las afirmaciones de que contribuyeron al agravamiento de la crisis de la vivienda, al aumento de los precios en zonas de alta demanda y a la entrada de capital especulativo en el mercado inmobiliario. Además, las instituciones de la UE también advirtieron sobre riesgos relacionados con el blanqueo de capitales, la evasión fiscal y una supervisión insuficiente del origen de los fondos de los inversores extranjeros.
Los visados dorados en Europa y la crisis de la vivienda
Los críticos de estos programas sostienen que atraer a inversores internacionales para comprar bienes inmuebles en países como España, Grecia y Portugal contribuyó al aumento de los precios de la vivienda, especialmente en zonas urbanas y destinos turísticos. Afirman que ello dificultó a los residentes locales la compra de viviendas para vivir. Según esta visión, cuando el mercado de la vivienda se ve afectado por la demanda de inversores con alto poder adquisitivo que no necesitan una vivienda permanente en el país, se perjudica el acceso local a una vivienda asequible.
Por el contrario, diversos economistas y profesionales del mercado consideran que la crisis de la vivienda no debe atribuirse únicamente a los programas de visado dorado. A su juicio, en muchos casos el origen del problema es una brecha persistente entre la oferta y la demanda, restricciones urbanísticas, escasez de nueva construcción y un aumento general de los precios de la vivienda. Según este enfoque, la cancelación de los programas de inversión por sí sola no necesariamente provocará una disminución significativa de los precios si no va acompañada de medidas estructurales para aumentar la oferta de vivienda.
La cancelación de los visados dorados y el endurecimiento de las condiciones en Europa
En los últimos años, Europa ha experimentado una clara tendencia hacia una regulación más estricta de las vías de residencia por inversión. La crisis de la vivienda, las críticas públicas y las preocupaciones relacionadas con la evasión fiscal, el blanqueo de capitales y la delincuencia organizada han llevado a varios países a reconsiderar estos programas y, en algunos casos, a reducirlos o cancelarlos. Las instituciones de la UE también han instado a los Estados miembros a reforzar la supervisión de estas vías y, en determinados casos, a ponerles fin.
Los visados dorados en distintos países de Europa
Grecia, por ejemplo, sigue operando una vía de visado dorado. Sin embargo, en los últimos años ha endurecido sus condiciones y ha aumentado el umbral de inversión en determinadas zonas. Por ello, aunque el programa griego no ha sido cancelado, ahora funciona bajo un esquema más estricto que exige una revisión individual del tipo de inversión, la ubicación del inmueble y los importes aplicables en cada vía.
Portugal también sigue operando una vía de residencia para inversores, pero ya no en el formato antiguo y conocido de compra de bienes inmuebles para obtener estatus. Como parte de los cambios introducidos allí, se eliminó la opción clásica de inversión inmobiliaria dentro del programa. Los inversores extranjeros que buscan asegurar estatus en el país ahora deben considerar otras alternativas, como invertir en fondos locales que cumplan las condiciones previstas por la ley.
En España, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, justificó la medida aludiendo a la necesidad de garantizar que la vivienda sea un derecho y no un activo especulativo. El anuncio de la intención de cancelar el visado dorado se hizo en abril de 2024. Sin embargo, fue la Ley Orgánica 1/2025 la que completó la cancelación del régimen de visados para inversores, y la cancelación entró en vigor el 3 de abril de 2025. Esto significa que ya no pueden presentarse nuevas solicitudes bajo la vía del visado dorado en España.
En Italia, el programa de visado para inversores de Italia sigue vigente y está destinado a nacionales de países fuera de la UE. Se trata de una vía de residencia por inversión por un período inicial de dos años e incluye varias alternativas, entre ellas una inversión de €2 millones en bonos gubernamentales, €500,000 en una empresa italiana, €250,000 en una empresa emergente innovadora o €1 millón en una iniciativa filantrópica. En consecuencia, Italia sigue ofreciendo una vía activa para inversores, pero basada en inversiones financieras y empresariales, y no necesariamente en bienes inmuebles.
Hungría actualmente opera una vía de inversor invitado, que fue relanzada en 2024 y permite a los inversores extranjeros obtener estatus de residencia sujeto a las condiciones previstas por la legislación local. Entre otras cosas, las vías publicadas incluyen una inversión de €250,000 en un fondo inmobiliario elegible, junto con vías que conceden residencia por períodos prolongados.
Chipre también sigue ofreciendo una vía de residencia permanente para inversores, sujeta a diversas condiciones, entre ellas mantener la inversión, acreditar ingresos y presentar un seguro adecuado. Esta es una de las vías que sigue siendo relevante para los inversores extranjeros que buscan establecer estatus en un país europeo. Sin embargo, también en este caso deben revisarse cuidadosamente las condiciones prácticas y regulatorias para obtener y mantener dicho estatus.
Malta actualmente opera el Programa de Residencia Permanente de Malta, destinado a nacionales de terceros países y administrado por la Agencia de Residencia de Malta. El programa sigue siendo una de las alternativas europeas destacadas en el ámbito de la residencia para inversores, con énfasis en el cumplimiento de los criterios de elegibilidad, las verificaciones de debida diligencia y los requisitos financieros establecidos por las autoridades locales.
Es importante recordar que un «visado dorado» no equivale a una ciudadanía automática, y tampoco es igual en todos los países en los que existen vías de este tipo. En la mayoría de los casos, se trata únicamente de una vía para obtener residencia. El camino hacia la residencia permanente o la ciudadanía, si existe, depende de condiciones adicionales como los períodos de estancia, el centro de vida, los requisitos fiscales y el mantenimiento de la inversión a lo largo del tiempo.
Los cambios dinámicos en las leyes de inmigración, inversión y fiscalidad en los países europeos plantean cuestiones complejas para los inversores extranjeros que están considerando una vía de residencia por inversión. Más allá del importe de la inversión, en cada país también es necesario revisar el tipo de inversión elegible, las condiciones para mantener el estatus, las implicaciones fiscales, la posibilidad de renovar el permiso y la distinción entre residencia y ciudadanía. Por ello, antes de tomar una decisión, es importante consultar a profesionales familiarizados con los cambios más recientes en la legislación local e internacional, con el fin de evaluar la alternativa más adecuada para las circunstancias de cada inversor.
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Al analizar visados dorados, residencia por inversión, cambios regulatorios en Europa o implicaciones fiscales derivadas de la tenencia de activos y de la actividad internacional, es importante obtener un asesoramiento preciso que combine el derecho tributario, el derecho migratorio y los aspectos comerciales de la inversión.
Preguntas frecuentes
¿Un visado dorado otorga ciudadanía?
No. En la mayoría de los casos, un visado dorado otorga únicamente residencia. La ciudadanía puede ser posible solo si se cumplen condiciones adicionales y después de varios años.
¿España sigue otorgando visados dorados?
No. España eliminó la posibilidad de presentar nuevas solicitudes bajo esta vía, y la cancelación entró en vigor en abril de 2025.
¿Portugal canceló por completo la vía del visado dorado?
No. Portugal redujo el alcance de la vía y eliminó el componente clásico de inversión inmobiliaria, pero siguen existiendo otras alternativas de inversión.
¿Grecia sigue ofreciendo un visado dorado?
Sí. Grecia sigue operando esta vía, pero bajo condiciones más estrictas y con distintos importes de inversión según la zona y el tipo de inmueble.
¿Es necesario vivir en el país para mantener el estatus?
No siempre. Esto depende de la legislación local, de la duración de estancia exigida, del tipo de permiso y de las condiciones establecidas en cada país.
¿Por qué también es importante revisar los aspectos fiscales?
Porque una inversión realizada con fines de residencia puede generar implicaciones fiscales en Israel y en el extranjero. Por ello, se requiere una planificación previa y cuidadosa antes de actuar.
