היבטי מס בגין דמי שכירות: שכירות פאסיבית, שכירות עסקית ושכירות בחו"ל
מאמר זה דן במס על שכירות למגורים של נכס בישראל. מידע על מיסוי השכרת נכסים בחו"ל ניתן למצוא באתרנו בעמוד נדל"ן בחו"ל. למרות שנושא מס על הכנסות שכירות נחשב פשוט יחסית. עם זאת, יש צורך בידיעה מדוקדקת של כלל הוראות החוק, התקנות והוראות הביצוע בתחום, שיאפשרו מס מינימלי.
למשרדנו יש ניסיון רב בכל הקשור לייעוץ בנושא הכנסות הנובעות מהשכרת נכסים בישראל. אנו מייעצים ומסייעים בניהול הליכי גילוי מרצון על הכנסות שנובעות מהשכרת דירות מגורים וחישובים מקלים. כמו כן כותבים חוות דעת אשר בוחנות האם מדובר בהכנסות אקטיביות או פאסיביות.
מסלולי השכרת דירת מגורים בישראל:
קיימים מספר מסלולים לבחירה למיסוי דירת מגורים למי שעומד בתנאים של יותר ממסלול אחד.
המסלולים הנ"ל מתייחסים להכנסות משכירות שאינן מסווגות כעסקיות.
מסלול פטור ממס לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן 1990.
כאשר כל הדירות אותן משכיר המשכיר מיועדת למגורים (וכך מצוין מפורשות בהסכם השכירות) ואינן רשומות או חייבות ברישום בספרי העסק של המשכיר. וכן כאשר ההכנסה החודשית מכולן אינה עולה על תקרת הפטור המתעדכנת מידי שנה, ההכנסה פטורה ממס. תקרת הפטור המעודכנת לשנת 2022 עומדת על 5,196 ש"ח. כל הכנסת שכירות (למגורים!) אשר נמוכה מתקרה זו איננה חייבת במס ואיננה חייבת בדיווח לרשות המסים. תקרת הפטור עלתה מסכום של 5,070 בשנת 2021 ו- 5,100 ש"ח בשנת 2020. התקרה מתעדכנת בכל שנה. צריך לקחת בחשבון שהחישוב הוא חודשי כך שאם יש חודש אחד שההכנסה בו עלתה מעל לתקרה – יש חובה להגיש דו"ח למס הכנסה ולשלם מס ההכנסה על הכנסות השכירות.
מסלול פטור חלקי לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן 1990.
כאשר דמי השכירות של כלל הדירות שבתנאי מסלול הפטור גבוהות מתקרת הפטור אך נמוכות מכפל תקרת הפטור, ניתן לבחור במסלול הפטור החלקי.
החישוב למסלול הפטור החלקי :
חשוב לשים לב כי בהכנסה פאסיבית מדמי שכירות מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, אשר לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. ניתן לנכות מההכנסה משכירות הוצאות שוטפות כגון תיקונים ושכר טרחת עו"ד לעניין השכירות, ביחס בין הסכום החייב במס למלוא דמי השכירות. במסלול הפטור החלקי לא ניתן לנכות פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר ללא הקרקע. (דהיינו 2% מתוך 2/3 מערך הנכס) לפי "תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט – 1989".
ראשית יש להפחית את סכום תקרת הפטור מסכום דמי השכירות. את ההפרש יש להפחית מתקרת הפטור, והסכום המתקבל מכך הופך להיות הסכום הפטור. מדמי השכירות מפחיתים את הסכום הפטור שחישבנו ומקבלים את ההכנסה החייבת במס. ההכנסה הנ"ל חייבת במס שולי לפי מדרגת מס.
מסלול מדרגות מס – מס שולי
שיעור המס על ההכנסות משכירות יהיה בהתאם למדרגת המס של מכלול הכנסות המשכיר ולא פחות מ 31%, למעט כשהמשכיר מעל גיל שישים. במסלול זה ניתן לנכות באופן מלא את מלוא ההוצאות שהוצאו בקשר לשכירות וכן לנכות פחת על הדירה.
מסלול מס בשיעור 10% לפי סעיף 122(א) לפקודת מס הכנסה
ניתן לבחור במסלול מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל בתנאי שהדירה משמשת למגורים ואינה מהווה עסק. במסלול זה אמנם המס מופחת לעומת מס שולי אך לא ניתן לנכות הוצאות ופחת. לכן העדיפות של המסלול רלבנטית כאשר אין הוצאות משמעותיות וכאשר המס השולי גבוה. במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה, שאחרת תתווסף ריבית והצמדה.
ניתן לשלם את המס באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה".
מס על דמי שכירות – שילוב מסלולי מיסוי
ניתן לבחור מסלול נפרד לכל דירה מושכרת (למשל מסלול פטור חלקי על דירה אחת ומסלול מס 10% על דירה אחרת). כמובן שלא ניתן לבחור ביחס לדירה אחת מסלול פטור מלא. ניסיונו מלמד כי לעיתים רבות בחירת מסלול נפרד לכל דירה (אפשרות שקיימת לפי דין) מובילה לחסכון מס משמעותי.
יש לבחון גם את סוגיית הביטוח לאומי על השכירות.
בחירה בין מסלולי הדיווח ותשלום המס מערבת גם שיקולים רבים נוספים לדוגמה השלכות על סוגיות ביטוח לאומי, מצב רפואי (לדוגמה נכות), קצבאות וכיו"ב. כדאי לקבוע פגישת ייעוץ עם מומחה מס לצורך קבלת ההחלטות בעניין בחירת מסלולי הכנסת השכירות.
ניכוי במקור על הכנסות שכירות
ניכוי במקור הוא תשלום המס של הנישום המשולם מראש על ידי המשלם את הכנסת הנישום לפני העברת התשלום לנישום. כאשר שוכר משלם דמי שכירות עבור מקרקעין המשמשים בייצור הכנסה כגון חנות או דירה חלה עליו חובה לנכות מס במקור. שיעור הניכוי במקור בגין דמי השכירות הוא 35%. אם ימציא המשכיר אישור מיוחד על שיעור אחר או על פטור, שיעור הניכוי ישונה בהתאם. הבסיס החוקי לקביעה זו נעוץ בתקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלום דמי שכירות), התשנ״ח – 1998.
על השוכר לרשום על ספח השיק או הקבלה את סך התקבול, שיעור וסך הניכוי במקור וסכום התשלום נטו. השוכר רשאי להכיר בדמי השכירות כהוצאה אך ורק ככל וניכה מהם מס במקור.
במקרה שיחיד עובד בדירה אך עיקר השימוש בה הוא למגורים ניתן לטעון להעדר חבות לניכוי מס במקור, לפחות ביחס למרבית דמי השכירות. כאשר בעל המשכיר אינו עוסק לצרכי מע"מ, על השוכר להוציא חשבונית מס עצמית בגין דמי השכירות. השוכר יהיה חייב בפתיחת תיק ניכויים ובדיווח על התשלום בגין השכירות והמס שניכה.
השפעת סיווג ההכנסה משכירות על פטור ממס שבח
הפטורים ממס שבח בהתאם לסעיף ב49 לחוק מיסוי מקרקעין, ובין היתר פטור על דירה יחידה, חלים על דירה המוגדרת כ"דירת מגורים מזכה".
אחד התנאים להגדרת דירת מגורים מזכה הוא שימוש עיקרי למגורים: 80% מהתקופה, או 4 שנים אחרונות שקדמו למכירה. בהתאם, אם הדירה הושכרה לעסק, כך שמרבית השימוש בדירה נעשה לעסק, לא יחול הפטור. נשאלת השאלה מה קורה לגבי דירה אשר שימשה בחלקה למגורים ובחלקה למשרד. יש צורך שפחות מ 50% מהשטח ישמש למטרות משרדיות, כדי שיוכר הפטור.
אנחנו בתקשורת:
מאמרים נוספים בנושא ניהול הליכי שומה:
