סיווג הכנסה משכירות כהכנסה פאסיבית או עסקית
סיווג הכנסה משכירות, לפי הפסיקה ככלל הכנסה תסווג כעסקית כאשר היא נובעת מפעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית, ואשר ולהפקתה נדרשת יגיעה אישית. כאשר השכירות מסווגת כשכירות עסקית, שיעור המס יהיה אך ורק שיעור מס שולי ולא ניתן לבחור במסלול מס 10% או במסלול פטור חלקי.
קיימים מבחני עזר להכרעה אם מדובר בהכנסה פירותית או הונית. אם מרבית המבחנים יכריעו להכנסה פירותית, השכירות תסווג כשכירות עסקית:
- מבחן אופי הנכס – לקמעונות אופי מסחרי יותר מאשר לנדל"ן.
- מבחן היקף העסקה – ככל שהיקף העסקה גבוה יותר, הנטייה תהא להכרה בהכנסה כעסקית.
- מבחן התדירות – תדירות גבוהה יותר תטה את הכף להכנסה פירותית. לדוגמה – במקרה של דירות עם שותפים שבהן יש תחלופה גבוהה יותר של דיירים וכו'.
- מבחן המעורבות והפעילות – ככל שיש יותר מעורבות ואקטיביות, הנטייה תהיה יותר להכנסה פירותית.
- מבחן הבקיאות – בקיאות וידע יטו את הכף להכנסה פירותית.
- מבחן המימון – לרוב מימון חיצוני לטווח ארוך מוביל להגדרת עסקה הונית לעומת מימון עצמאי לזמן קצר.
- מבחן משך ההחזקה – משך החזקה קצר יעיד על פעילות עסקית.
- מבחן ההשבחה – ככל שנעשתה השבחה או נסיונות להשבחה – מדובר על מאפיין עסקי ויזמי.
- מבחן הנסיבות – המבחן המסכם והחשוב ביותר! בסופו של דבר בית המשפט שוקל את כל האינדיקציות ומקבל החלטה האם לאור כל האינדיקציות העובדתיות סביר לקבוע שמדובר בפעילות עסקית מחזורית ומתמשכת או על פעילות פאסיבית.
פסק דין לשם ופסק דין בירן ועמדת רשות המסים – אינדיקציה של כמות הנכסים
בפס"ד לשם נדון סיווג דמי שכירות שקיבלו שני אחים מהשכרת של מעל לעשרים נכסים בבעלותם, מרביתם דירות מגורים. בפס"ד בירן נדון סיווג דמי שכירות שקיבל עו"ד העוסק בנדל"ן, מהשכרת למעלה מעשרים דירות מגורים. השאלה העיקרית בפסקי הדין הנ"ל היא האם מדובר בהכנסה מעסק או בהכנסה פאסיבית של דמי שכירות. במקרה זה ניתן לבחור במסלול מס 10% או פטור חלקי. בית המשפט קבע כי יש לראות את דמי השכירות שקיבלו הנישומים כהכנסה מעסק החייבת במס על פי סעיף 2(1) לפקודה ולא כהכנסה פאסיבית. בהתאם לכך, לא תחול הוראת סעיף 122 לפקודה על ההכנסות מדמי השכירות שהפיקו.
החידוש של פסקי הדין הנ"ל הוא מתן משקל רב יותר להיקף הנכסים על פני יתר מבחני העזר. למעשה זו קביעה כי השכרה של מעל 5-10 דירות מהווה אינדיקציה להכנסה עסקית ומעבירה את נטל ההוכחה למי שטוען אחרת.
השיקולים הנוספים בהתאם לפסקי הדין הנ"ל
היקף נרחב של הכנסה מדמי שכירות יטה את הכף לסיווג של הכנסה מעסק. כשההכנסה מדמי שכירות של המשכיר גבוהה מהכנסתו האחרת, מנגנון ניהול פעילות ההשכרה כגון שיווק וגביה מטה את הכף לסיווג כהכנסה מעסק. ככל שתקופת ההשכרה קצרה יותר הכף תיטה גם כן להכנסה מעסק. יש אפוא לשקול את המבחנים באופן מצטבר, תוך משקל יתר למבחן כמות הנכסים.
אנחנו בתקשורת:
מאמרים נוספים בנושא ניהול הליכי שומה:
