סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה יוצר פיצויים מכוח מנגנון הגנה על זכויות בעלי מקרקעין בישראל. שכן, הסעיף קובע שניתן לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך מקרקעין שנוצרה בעקבות אישור תוכנית (שאינה הפקעה). תוכנית כאמור עשויה להיות אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) לצורך מרכז קניות, כביש או מגורים. כל זאת, תוך שמירה על האיזון בין זכויות הקניין הפרטיות לבין צרכי התכנון והפיתוח העירוניים והארציים.
תכנון נכון של בחירת מסלול הפיצוי אותו ידרוש בעלי המקרקעין עשוי לחסוך תשלום מס במקרים מסוימים. לכן, כדאי להיוועץ בעורך דין, רואה חשבון או יועץ מס, טרם הגשת תביעת פיצוי.
חישוב הפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין
בעלי מקרקעין שנפגעו מאישור תב"ע עשויים להיות זכאיים לפיצוי בגין הנזק שנגרם כתוצאה מהתוכנית שאושרה. נוסחת חישוב הפיצוי שנקבעה בפסיקה תיעשה כדלקמן:
- הערכת שווי המקרקעין לפני התוכנית הפוגעת.
- הערכת שווי המקרקעין לאחר התוכנית הפוגעת.
- ההפרש המתקבל – הוא גובה הפיצוי לו זכאי בעלי המקרקעין.
יתרונות הגשת תביעה לפי סעיף 197 לעומת מנגנוני פיצוי אחרים
הסעיף מעניק מסלול ייחודי לפיצוי בגין ירידת ערך מקרקעין בעקבות תוכנית שאושרה. המסלול מאפשר לפצות הן את בעל המקרקעין והן את בעל הזכות במקרקעין, באופן מהיר ופשוט. שכן, להבדיל מהפקעה אשר מתבצעת בכמה שלבים, כאשר רק בסוף ההליך ניתן לקבל את פיצויי ההפקעה, בתביעה לפי סעיף 197 ניתן לקבל את הפיצוי כבר משלב אישור התוכנית
עם זאת, השימוש בפיצוי מכוח הסעיף הוא מצומצם, ולכן וועדות מקומיות מציעות מנגנוני פיצוי חלופיים. למנגנוני פיצוי שונים יש היבטי מס שונים, אותם, כאמור, יש לבחון היטב טרם דרישת פיצוי.
בנוסף, יש לשים לב שהפעלת חלק מהמנגנונים החלופיים עלולה לפגוע בקבלת פיצוי דרך סעיף 197.
האם פיצוי לפי סעיף 197 חייב במס?
לצורך קביעת חבות המס, ככלל, יש לסווג את מקור הפיצוי ולגזור את הפיצוי לפי אותו סיווג. אך במקרה דנן, לטעמנו, הכנסה המקבלת פיצויים על ירידת ערך המקרקעין אינה חייבת במס. שכן, אין המדובר במכירת מקרקעין או במכירת זכות במקרקעין. גישה זו הולמת את הגישה שהוצגה בפסק הדין 10212-16 דליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה. באותו מקרה, נקבע שיש לקיים איזון בין זכות הקניין של הבעלים לבין האינטרס הציבורי בתכנון סדיר ויעיל, מבלי ליצור אפקט מצנן שירתיע מתכנון.
חריגים לזכות לפיצויים מכוח סעיף 197
סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה מקנה את הזכות לקבלת הפיצויים בעקבות שינויים שחלים על המקרקעין כתוצאה מתוכנית של הוועדה המקומית. אולם, לא כל שינוי תכנוני מקנה זכאות לפיצויים.
סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה מונה עשרה מקרים בהם לא ישולמו פיצויים לבעל המקרקעין, כאשר הוראה בתוכנית פוגעת בערך המקרקעין, בהנחה שמדובר בפגיעה "סבירה" (מונח הנתון לפרשנות).
החריגים הם:
- שינוי בתחום האזור ובתנאי השימוש בקרקע שבו.
- קביעת המרווח מסביב לבניינים וביניהם.
- הגבלת מספר הבניינים בשטח מסוים.
- הסדרת שטח הבניינים, גודלם, שטחם, צורתם ומראם חיצוני.
- איסור הבנייה או הגבלתה כאשר עולה חשש שהקמת הבניינים עלולה להביא למפגע טבע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות; או כשעולה חשש שבניית תשתית ציבורית תביא להוצאת סכום כסף רב מהרשות הציבורית.
- איסור שימוש בקרקע בשל סכנה לבריאות או פגיעה רצינית בסביבה.
- הגבלת דרכי השימוש בבניינים.
- קביעת קו במקביל לדרך, שמעבר לו לא יבלוט שום בניין.
- חיוב התקנה מקום לפריקת כלי רכב ליד בניין, לצורך מניעת חסימת דרך לתעבורה.
- חיוב התקנת מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית בבניין.
בגין תוכניות אלו מאפשר הדין הישראלי מנגנוני פיצויים אחרים, כמו ניוד זכויות בנייה, מכירה מרצון ועוד. בפסק הדין 1829-13 ישיבת ויז'ניץ בית ישראל ודמשק אליעזר נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, נפסק שכאשר אושרו מספר תוכניות על אותו המקרקעין – כל תוכנית עשויה להיות זכאית לפיצוי בפני עצמה. פיצוי כאמור יגיע מכוח סעיף 197 או מכוח דרכים שונות הקבועות בדין.
נקודות חשובות בבחינת תביעות פיצוי לירידת ערך המקרקעין
טרם הגשת תביעה לפיצויים, מומלץ לבדוק:
- אין המדובר בתוכנית הפקעה.
- אין תחולה לחריגי הפיצוי הקבועים בסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה.
- כאשר ישנן במספר תוכנית החלות על אותה הקרקע, יש לבדוק בנוסף את מנגנון הפיצוי של כל אחת מהתוכניות. שכן, לכל אחת מהן אופן מיסוי שונה.
התיישנות תביעות לפי סעיף 197
חשוב להקפיד על המועד (הקצר) ולהגיש את התביעה בזמן. שכן, תביעה מכוח סעיף 197 מתיישנת תוך שלוש שנים בלבד מיום אישור התוכנית הפוגעת.
סיכום – תכנון מס אופטימלי בתביעות מכוח סעיף 197
תכנון מס מותאם אישית ובחירה מושכלת של מסלול הפיצוי עשויים למנוע חיובים רבים ומיותרים. משרדנו מלווה לקוחות רבים בתכנון מס מותאם אישית, כך שתשלום המס יהיה, אם בכלל, נמוך ככל האפשר. ליצירת קשר – לחצו כאן.
שאלות ותשובות
האם מי ששוכר את הנכס יכול להגיש תביעה לפיצוי מכוח סעיף 197?
לרוב, הזכות לתבוע פיצויים מכוח הסעיף שמורה לבעלי המקרקעין או לבעלי זכויות מהותיות בו (למשל, חכירה לדורות). לכן, הזכות אינה קמה לשוכרים רגילים. עם זאת, במקרים מסוימים של חכירה ארוכת טווח, ייתכן ותקום זכאות. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לצורך בדיקה פרטנית בנושא.
האם ניתן לערער על גובה הפיצוי שנקבע על ידי הוועדה המקומית?
אם הוועדה המקומית דוחה את התביעה, ניתן לערער לוועדת הערער. וועדת הערר תבחן האם התובע הרים את הנטל הראשוני להוכחת פגיעה. אם הוכחה פגיעה, ימונה שמאי מכריע שידון בגובה הפגיעה. על החלטת וועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים, בשאלה משפטית בלבד.
