מחיר למשתכן ומס רכישה – מה קבעה הועדה בתיק אשדר

הטענות השונות

• מנקודת המבט של היזמים – אשדר וחברות יזמיות נוספות טוענות שהזכייה במכרזי "מחיר למשתכן" וההתקשרויות שנלוות אליה לא בהכרח מהוות רכישת זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן מס הרכישה ששולם עשוי להיות מס ששולם ביתר. בהתאם, הן מבקשות לתקן את השומות לפי סעיף 85, בעילה של טעות משפטית. כלומר: השומה המקורית התבססה על סיווג משפטי שגוי של העסקה. בנוסף, היזמים מדגישים שכאשר מדובר במחלוקת רחבה ועקרונית, צריך להגיע למס אמת – הכרעה לפי המהות והדין – ולא לחסום תיקון שומות משיקולי פרוצדורה בלבד. היתרון של העמדה הזו הוא שהיא מציגה את הבקשה לתיקון שומה כצעד לגיטימי שמטרתו תיקון חיוב מס שגוי, ולא כ"מהלך בדיעבד" שנועד להשיב כספים בעקבות שינוי מגמה או שינוי אסטרטגי.
• מנקודת המבט של רשות המסים – רשות המסים טוענת שהזכייה במכרז והמערכת ההסכמית שנוצרת בעקבותיה כן מקימות זכות שחוסה תחת חוק מיסוי מקרקעין, ולכן יש חבות במס רכישה. במישור של תיקון השומה, הרשות מדגישה שתיקון שומה אינו ברירת מחדל אלא חריג, ושמירה על סופיות שומתית היא תנאי לתפקוד תקין של המערכת – הן ברמת הוודאות של הנישומים והן ברמת יכולת המדינה להסתמך על שומות ששולמו ולתכנן הכנסות. לכן, מי שמבקש לתקן צריך לעמוד בדרישות החוק, להציג תשתית עובדתית ומסמכים מלאים ולהצדיק למה יש לפתוח שומה שכבר דווחה ושולמה. הרשות גם נזהרת ממצב שבו משלמים מס "ליתר ביטחון" ואז מבקשים החזר בדיעבד כאשר מתגבשת עמדה משפטית אחרת.

הדעה המקצועית שלנו

מהניסיון שלנו בליווי יזמים וחברות נדל"ן, ברוב המקרים נקודת הכשל אינה בפרשנות המשפטית עצמה, אלא באופן שבו בקשת תיקון השומה מוגשת ומנוהלת מול רשות המסים.

הטעות הראשונה היא הגשת בקשה "יותר מדי" משפטית ופחות עובדתית. גם כאשר העילה הנטענת היא טעות משפטית, רשות המסים מצפה לראות תשתית מסודרת: תיאור כרונולוגי של שלבי העסקה והדיווח, המסמכים הרלוונטיים (מכרז, הסכמים, נספחים והתקשרויות נלוות), והסבר קוהרנטי שמחבר בין העובדות לבין הטענה המשפטית. כאשר החומר הזה חסר – הבקשה עלולה להידחות מטעמי סף, או להיכנס למסלול ממושך של השלמות, הבהרות ומחלוקות פרוצדורליות, עוד לפני שנוגעים בליבת הסוגיה.

הטעות השנייה היא תזמון. בדיני מיסוי מקרקעין ללוחות הזמנים יש משמעות מהותית: הם משפיעים על עצם האפשרות לפתוח שומה מחדש, על אופן הפעלת שיקול הדעת של הרשות, ולעתים גם על האסטרטגיה הנכונה בין תיקון שומה, השגה וערר. פנייה מאוחרת, או פנייה שנעשית ללא מיפוי מוקדם של חלונות הזמן והסטטוס הדיוני, נוטה להפוך תיק עקרוני לדיון כמעט טכני שבו המחלוקת נסובה סביב סמכות, מועדים ונטלים – במקום סביב השאלה האמיתית של החבות במס.

לכן, ההמלצה המקצועית שלנו היא להתייחס לבקשת תיקון שומה לפי סעיף 85 – במיוחד כאשר היא נשענת על טענת טעות משפטית ובסוגיה רוחבית כמו מחיר למשתכן – כאל מהלך משפטי-מיסויי מובנה: להכין תזה משפטית חדה, לבסס אותה בתשתית עובדתית מלאה וממוסמכת, ולהגדיר מראש אסטרטגיית ניהול הליך ריאלית, כולל ניהול ציפיות ביחס למשך ההליך ולשלב שבו ייתכן שיהיה צורך לעבור למסלול של השגה/ערר.

אם החברה שלכם זכתה במכרזי מחיר למשתכן ושילמה מס רכישה, או אם הגשתם בקשת תיקון שומה לפי סעיף 85 וקיבלתם דחייה – אנחנו ממליצים לא לנחש את הצעד הבא. אנחנו מלווים יזמים ובעלי חברות בתיקוני שומה ועררי מיסוי מקרקעין.

בפגישה מקצועית קצרה נוכל:

• למפות את המצב והמסמכים
• לזהות נקודות חולשה שניתן לתקן
• להציע אסטרטגיה ברורה מול רשות המסים (כולל תזמון נכון והיערכות להמשך ההליך)

פנו אלינו לייעוץ ראשוני ממוקד