מהי קרן ריט (Reit)
קרן ריט היא גוף המאפשר השקעה בנדל"ן מניב לצורכי רווח למשקיעים. ראשי התיבות של Reit : Real Estate Investment Trust. במילים אחרות, קרן השקעות בנדל״ן או כפי שמכונה בפקודת מס הכנסה- קרן להשקעות במקרקעין.
החוק המאפשר הקמת קרנות ריט נחקק ב-2005 (תיקון 147), במסגרתו נוסף לפקודה מכשיר ההשקעה ההוני- הריט. לפי חוזר מס הכנסה מספר 2018/4 מטרת המכשיר היא לאפשר למשקיעים, מנוסים או לא מנוסים, לרכוש מניות בקרן, שמשקיעה את כל משאביה בנכסי נדל"ן מניבים ומחויבת לחלק באופן שוטף את כל רווחיה לבעלי מניותיה. המכשיר מאפשר לציבור להשתתף באופן עקיף בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב וליהנות מהיתרונות של השקעה כזו. נכסי הנדל״ן הניתנים להשקעה יכולים להיות מבני תעשייה, משרדים, בנייני מגורים, מרכזים מסחריים, קניונים וכן הלאה. כמו כן, השקעות עשויות להיות מגוונות הן מבחינת הסכום והן מבחינת תיקי ההשקעות (פיזור סיכונים).
לקרן הנדל"ן נקבע מודל מיסוי חד שלבי העולה בקנה אחד עם הרעיון, לפיו יש לראות את בעלי המניות כאילו השקיעו ישירות בנכס הנדל"ן המניב. הרווחים שהקרן תפיק ותחלק לבעלי מניותיה יתחייבו במס במישור בעלי המניות בלבד ולא, כפי שמקובל בחברה, במיסוי דו שלבי- הן ברמת החברה והן ברמת בעלי המניות.
בהמשך חוקק תיקון 222 לפקודת מס הכנסה שנועד לתקן ולהבהיר את הוראות הפרק, על מנת להקל על הפעלתו וכן לעודד הקמת קרנות נדל"ן נוספות.
יתרונות למדינה
מיסוי נמוך על קרנות ריט עשוי להוביל להקמה של עוד קרנות מסוג זה בישראל וכתוצאה תתאפשר השקעה ממוסדת ומסודרת יותר. באמצעות תמריצים נכונים למשקיעים הפרטיים, יכול שיתאפשר מהפך בשוק הנדל״ן בישראל שיתבטא בכך שמשקיעים יעדיפו להשקיע בריט מאשר להשקיע באופן ישיר בנדל״ן. מהלך כזה יכול להיות יעיל יותר מבחינה כלכלית למשקיעים מנוסים יותר או פחות, וכן פחות מאיים עבור משקיעים פוטנציאליים.
סוגי קרנות ריט
קיימים שני סוג קרנות ריט עיקריים: סוג אחד הן קרנות ריט שנסחרות בבורסה. במסגרת הסוג הזה, אדם יכול להשקיע בפרויקטים של נדל"ן, בסכומים שונים שאינם בהכרח גבוהים. קרן זו מאפשרת למשקיע לנהל סיכונים באופן שמתאים לו מכיוון שההשקעה מחולקת למגוון פרויקטים. הסוג השני, הוא קרנות ריט המתמחות במימון פיננסי נדל״ני. הקרנות רוכשות נדל"ן באמצעות הלוואות ומשכנתאות מגופים שונים והנדל"ן הנרכש הוא בטוחה להחזר ההלוואה.
פירוט כללי של התנאים שעל חברה לקיים בכדי להיחשב כריט:
- הקרן תוקם כחברה חדשה שהוקמה במיוחד לייעודה כקרן נדל״ן, ללא זכויות או חובות קודמים. זאת, כדי להבטיח שהציבור שיחזיק במניות הקרן לאחר ההנפקה לא ישאו בהשלכות מהעבר.
- היקף נכסיה המניבים לא יפחת מ-200 מיליון ₪.
- הקרן תרשם למסחר בבורסה לניירות ערך בישראל. כמו כן, הקרן תוכל להירשם גם בבורסה בחו"ל.
- לפחות 95% מהנכסים הם נכסי נדל"ן מניב.
- שיעור המינוף בקרן יהיה לכל היותר 60% משווי המקרקעין המניבים, ו 20% משווי נכסים נוספים.
- היקף היזום האפשרי בקרן יכול שיגיע עד ל-5% מהיקף הנכסים.
- היקף נכסי החברה בישראל לא יפחת מ-75% מהשווי של כלל המקרקעין המניבים.
- חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו במישירין או בעקיפין ב- 50% ומעלה בזכויות ההון או ההצבעה בקרן.
- הקרן תחלק רווחים כדיבידנדים בסך של 90% מההכנסה החייבת לפחות.
מיסוי ריט
כאמור, לעניין מיסוי ריט, רואים את המשקיע בריט כמחזיק במישרין בנכסי הקרן (במקום מיסוי דו- שלבי). לפיכך, לצורך חישוב המס, לרבות מס השבח, שיעורי המס וקיזוז הפסדים, תיחשב ההכנסה החייבת, לרבות שבח מקרקעין, של הקרן, שחולקה לבעלי המניות במועדים ובתנאים הקבועים בסעיף 64א9 לפקודה, כאילו היא הכנסתם החייבת או שבח המקרקעין של בעלי המניות. הרעיון שבבסיס מדיניות זו הוא ״ההשקפה״, שקיפות זו הוגדרה בסעיף "ההכנסה החייבת של בעלי המניות״ ומשמעותה כאמור החלפת מיסוי דו- שלבי.
לעומת זאת, הפסדים שצברה הקרן, לא ייוחסו לבעלי המניות והם יועברו לשנים הבאות לקיזוז רק ברמת הקרן ולפי הוראות קיזוז ההפסדים הקבועות בפקודה סעיף 64א4(ח((.
מועד החיוב במס בגין ההכנסות מהקרן יהיה במועד קבלת הרווחים או חלוקות אחרות מהקרן. מועד החיוב במס בגין מכירת מניות הקרן יהיה במועד מכירת המניות.
קיימים מגוון היבטי מיסוי והטבות במיסוי הנובעים מתיקון 222 לפקודת מס הכנסה, למשל רווח שינבע ממכירת נדל״ן (מס שבח) שונה ממס שיוטל בגין רווח משכירות. באמצעות תכנון מס והיעזרות בשירותים מקצועיים כפי שמשרדנו נותן, ניתן להוריד את המס ולייעל את ההשקעה בריט בהתאם לתנאים המתאימים.
יתרונות בריט:
- ניתן לנהל סיכונים מבחינת סכומים ומבחינת חלוקת ההשקעה.
- חלה חובה על קרנות ריט לדווח על נכסים ודיבידנטים צפויים.
- פוטנציאל הרווח גדול השקעה בנדל"ן מניב.
- לא נדרש ניסיון או ידע נרחב כדי להשקיע בריט.
חסרונות בריט:
- תלות בחברת הניהול של הקרן, לא כל חברה תניב רווחים.
- תלות בשוק ההון, מדובר בהשקעה במניות שעלולות להיות תנודתיות.
- הטווח להשקעה אינו רחב שכן לא ניתן להשקיע בנכסי נדל״ן שאינם מניבים.
כיום לא קיימות הרבה קרנות ריט, אולם לאור הרצון ותמריצים מצד המדינה יכול שבשנים הקרובות ההשקעה בקרנות ריט תתרחב בצורה ניכרת. השקעה בריט, ככל שנעשית בניהול נכון והיוועצות עם גורמים מקצועיים, עשויה להיות רווחית, נוחה ויותר בטוחה מהשקעות אחרות בשוק.
