מכירת נכס בחו"ל- כל מה שצריך לדעת על מכירת דירה או נכס נדל"ן אחר בחו"ל
אמנות מס
ישנה חשיבות גדולה למדינה בה נמצאים המקרקעין ולשאלה האם ישראל חתומה על אמנה למניעת כפל מס עם אותה מדינה. ישראל חתומה על כ-50 אמנות מס עם מדינות שונות. לרוב, כאשר מדובר במקרקעין בחו"ל זכות המיסוי הראשונית היא למדינה שבה נמצאים המקרקעין. כאשר אותה המדינה (שלה יש אמנה למניעת כפל מס עם ישראל) מטילה את המס עבור המקרקעין שנמכר, סכום המס ששולם מוכר על ידי רשויות המס בישראל, יש לשים לב לאחוז המס אשר מדינת האמנה מטילה. נכון לשנת- 2022 מס רווח ההון בישראל עומד על 25% אבל במקרים רבים מדובר על נכסים שנרכשו לפני 2002 ולכן חלק גדול מהמס המוטל עליהם הוא מס שולי עד 48%. במקרה בו המדינה מטילה מס בשיעור נמוך מישראל המוכר ימוסה בשיעור יחסי עד תקרה של המס הישראלי. לעומת זאת, במקרה בו שיעור המס במדינת המקרקעין גבוה או שווה למס בישראל לא יוטל מס רווח הון נוסף על המוכר וזאת במטרה להימנע מכפל מס. יש לשים לב שמס יסף איננו חלק מאמנות למניעת כפל מס ולכן הוא יחול תמיד במקרה שההכנסה השנתית עולה על הרף המינימילי לצרכי מס יסף.
קיימים מקרים בהם תושב ישראל יהיה פטור מתשלום מס למשל במקרה של תושב חוזר או תושב חוזר ותיק להרחבה על ההטבות לחץ כאן.
כאשר מדובר בעסקה בינלאומית הבנקים עלולים להערים קשיים בירוקרטיים על מוכרי הדירות. תכנון נכון של הליך מכירת המקרקעין יכול להקל ולזרז את קבלת התמורה מהמקרקעין שנמכר. משרדנו מומחה ובעל ניסיון עשיר בכל הנוגע למכירת מקרקעין בחו"ל. בנוסף, משרדנו משתף פעולה עם רואי חשבון, עורכי דין ואנשי מקצוע נוספים מחו"ל, דבר היכול להקל עם המוכרים בכל הקשור להתנהלות מול הרשויות המס הזרות.
צריך לזכור שבגלל אמנות מס רב לאומיות (MLI) יש שינויים באמנות המס שאינם מופיעים באמנות המפורסמות באינטרנט!
מכרתם את הנכס? מזל טוב!
על מנת לפשט את הליך המכירה יש ארבעה שלבים שחשוב להכיר כדי לבצע את פעולת המכירה של המקרקעין בצורה הטובה ביותר. כמו כן, יש לקחת בחשבון שאם מדובר במכירת נכס שהתקבל בירושה התהליך מעט שונה – להרחבה בנושא לחץ כאן.
השלב הראשון – דיווח במדינת היעד
יש לדווח במדינת היעד באמצעות רו"ח מקומי במדינה בה נמצאים המקרקעין ולשלם את המס (ככל שיש).
למשרדנו קשרים רבים עם רואי חשבון זרים בלמעלה מ-100 מדינות ונוכל להפנות את לקוחותינו הישראליים. כדאי לבצע את הדיווח לרשות המסים הזרה בשיתוף רואה חשבון ישראלי מומחה למיסוי בינלאומי מכיוון שיש חשיבות לאבחנה בין הוצאות אשר מותרות לניכוי בכל מדינה. לדוגמה – במדינות מסוימות מותר לנכות מהכנסת השכירות השוטפת הוצאות שיפוץ. במצב כזה – הוצאות אלו לא תותרנה בניכוי בחישוב רווח ההון במכירת הנכס במדינות המקור – אך בישראל כן תהיה אפשרות לנכות את העלות הזו בחישוב רווח ההון. האבחנה הזו קריטית, שכן בתיקים מסוימים ראינו שחישוב מיטבי מפחית את המסים לתשלום בלמעלה מ-80% (!). שיתוף הפעולה בין רואה החשבון המקומי לרואה החשבון הזר יכול לסייע בבחירת ההוצאות שיוכרו בכל מדינה בהתאם לדין הפנימי בכל אחת מהמדינות ולהוראות אמנת המס.
השלב השני – הוכחת ההליך והשגת האישורים
בשלב זה יש צורך בקבלת כלל המסמכים והאישורים הנדרשים ממדינת היעד על תשלום המס (כלל שיש). שלב זה נדרש על מנת לעמוד בהוראות חוק איסור הלבנת הון ודרישות הציות של הבנקים.
לצורך שלב זה יש להשיג:
- חוזה המכר וחוזה הרכישה של הדירה (רכישת זכויות אם מדובר ב-LLC אמריקאית או בשותפות);
- מסמך המעיד על תשלום מס במדינת מקור הנדל"ן;
- מסמך המעיד על דיווח לרשות המסים בישראל (לעתים מספיק מסמך שמעיד על התחייבות לדיווח);
- הכנת אישור רואה חשבון או עורך דין ישראלי לבנק הישראלי וזאת במטרה להודיע לבנק מבעוד מועד שסכום כסף גדול מחו"ל עתיד להיכנס לחשבון ושבעצם אין חשש שהכסף מועבר כתוצאה מפעילות לא חוקית, הלבנות הון וכיו"ב.
שלב שלישי – המרת הכספים והעברתם
בשלב זה המטרה היא לחסוך כסף, זמן וביורוקרטיה. לפי הוראות בנק ישראל, כל סכום כסף שעובר מחוץ לארץ נכנס לחשבון מעבר עד להוכחת מקורו. לבנק יש 14 ימים להניח את דעתו לעניין מקור הכסף והחוקיות שלו. אם מקור הכסף לא אומת להנחת דעתו של הבנק – הבנק מחזיר את הכסף לחו"ל, לאותו הבנק ממנו הכסף הגיע. בגלל חוסר בידע מקצועי של עובדי הבנק – פעמים רבות כסף מועבר בחזרה לחו"ל (וכך סופג עלויות גבוהות של העברות כפולות!). הקפדה על השלב השני שפורט לעיל תסייע בהוכחת המקור לבנק, בטרם העברת הכספים.
עלויות: מעבר לבעיות הביורוקרטיה, הבנקים בישראל גובים סכומים שערורייתיים בכל הקשור במט"ח. רוב הבנקים יטענו שעמלת העברת המט"ח נמוכה ושאין עמלות נוספות. עיקר הרווחים של הבנקים נובעים לא מהעברת הכספים אלא מהמרתם: הבנקים משתמשים בשערים שונים שאינם השער היציג ("שער העברות המחאות", "שער מזומן") וההפרשים ביניהם מגיעים בד"כ לשיעור של למעלה מ-2.5%. במטבעות פחות סחירים (פורינט הונגרי לדוגמה) עלות ההמרות עלולה להגיע לעתים ל-5% ומעלה.
משרדנו מקושר למספר חברות להעברה בינלאומית של כספים בהן עלות ההעברה עומדת על 0.5%-0.75% מהשער היציג. מדובר בחברות שאנו סומכים עליהן ושיש לנו נסיון ארוך וטוב (של עשרות מיליוני שקלים) איתן מבחינת עלות, שירות ומעל לכל – בטיחות לכך שהכסף יגיע ליעדו. החברות הישראליות שאנו עובדים איתן קיבלו את אישור משרד האוצר כנותן שירותי מטבע והחברות הבינלאומיות שאנו עובדים איתן להעברות בינלאומיות של כספים מחזיקות בכל התקנים וכל האישורים הנדרשים.
לסיכום חלק זה – זכרו בטרם העברת הכספים הנובעים ממכירת הנכס – לבצע התקשרות עם פלטפורמה אמינה להעברות כספים בינ"ל במטרה להפחית עמלות בנקים מיותרות, להכין אישור עו"ד / רו"ח לבנק ולאשר את קבלת הכספים מול הבנק (בטרם העברת הכספים בפועל!).
שלב רביעי – דיווח ותשלום המס בישראל
בשלב זה צריך לבצע חישוב מיטבי של רווח ההון הריאלי והאינפלציוני לצורך דיווח לרשות המסים ותשלום המס. בהתאם לסעיף 91(ד)(1) לפקודת מס הכנסה יש לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום מחתימת הסכם המכר (ולא מקבלת הכספים!) וכן לשלם את המס הנובע מהמכירה. חישוב רווח ההון המשולב עם מיסוי בינלאומי הוא עניין מורכב ולא מהווה חלק מפעילות קלאסית של רואי חשבון ויועצי מס. החישוב אמור להביא בחשבון את הנושאים הבאים:
- התייחסות למדד או לשער המטבע לצורך חישוב החלוקה בין רווח הון ריאלי ורווח הון אינפלציוני (בנכסים היסטוריים יש משמעות רבה לחישוב זה שכן החלטה נכונה על מועד ההמרה יכולה לחסוך כסף רב. לדוגמה – המרה בין מארק גרמני ליורו ואז לש"ח או המרה בין מארק גרמני ללירות ישראליות ואז לש"ח וכו'). משרדנו עובד עם מאגרי מידע בחו"ל לקבלת נתונים מסוימים בהקשר זה;
- חישוב העלות המשוקללת לעניין הדין הישראלי (לעתים היא שונה מהותית מהעלות בהתאם לדין מדינת מקור הנדל"ן);
- אבחנה בין רווח הון אינפלציוני חייב לבין פטור;
- התייחסות לניכויים ולזיכוי מס זר;
משרדנו מסייע ליועצי מס רבים החברים בלשכת יועצי המס ולרואי חשבון רבים בחישוב המס לצורך הדיווח למס הכנסה בארץ. במקרים שהלקוחות אינם מיוצגים על ידי יועץ מס או רואה חשבון משרדנו מבצע את החישוב ומפנה ליועץ מס או לרואה חשבון לצורך הגשת הדו"ח לרשות המסים ובמקרים מסוימים אף מגיש את הדו"ח עבור הלקוחות.
