השלכות מס של קניית דירות ונכסים בחו"ל
עסקאות נדל"ן ובפרט קניית נכסים בחו"ל עשויות להיתפס כהזדמנויות השקעה אטרקטיביות ביותר לישראלים, בעיקר בשל המצב הבטחוני והפוליטי במדינה, אשר מחזקים את המוטיבציה של ישראלים לקנות דירות ולהשקיע במקרקעין מחוץ לגבולותיה ולסקור אפשרויות חדשות ומגוונות.
השקעות נדל"ן כאלו כוללות השקעות ישירות בנדל"ן – למשל רכישת דירה פרטית, בית פרטי או נכסים מסחריים או לחילופין השקעות לא ישירות – באמצעות קרנות ריט, מניות בחברות נדל"ן ועוד.
עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את ההשלכות המיסוייות בישראל ובמדינת היעד, ואת כל השיקולים הרלוונטיים הנדרשים כדי שההשקעה תהיה מושכלת ורווחית ככל הניתן.
דרכים להחזקה בנכס בחו״ל
חשוב להחליט כיצד להחזיק בנכס, בהתאם למדינה ולסוג הנכס שרוכשים, האם באמצעות החזקה ישירה על שם הקונה או החזקה באמצעות חברה, ואם כך איזה סוג חברה כדאי לפתוח. בחירת אופן ההחזקה קריטית מאוד מכיוון שיש כמה מטרות שקונים רוצים להשיג, לדוגמה –
- הגנה על בעלי הדירות מפני תביעות (קיימות מדינות שבהן תביעות כאלו עלולות להגיע לסכומים אסטרונומיים) והגנה זו מתאפשרת בדרך כלל באמצעות החזקה דרך חברה כלשהי שנחשבת לישות משפטית נפרדת.
- הגנה מפני מס עזבון – חשוב לבדוק האם במדינת היעד קיים מס עזבון. מס העזבון עשוי להיות בשיעורים גבוהים יחסית ולכן הוא יכול לייקר העברה של רכוש בירושה בתוך המדינה. קיימות דרכים שונות המאפשרות להגן על מס עזבון, לכל אחת יתרונות וחסרונות.
- עלויות דיווח במהלך השנים.
- ניצול רווחים שקיימים בחברה ישראלית אשר נמצאת בבעלות המשקיעים.
- מהי מטרת ההשקעה, האם דמי שכירות פאסיביים או לחילופין מכירה אקטיבית, לאחר קנייה, שיפוץ ושפצור הדירה?
- האם המטרה העיקרית ברכישת הנכס היא רווח הון או שמירה על הכסף צמוד למדד המטבע המקומי?
- מה היא תוצאת המס הטובה ביותר המתאימה לשתי המדינות?
- מהן האפשרויות במדינת היעד בנוגע לרכישת נדל"ן? לצורך הדוגמה – בתאילנד, תושב ישראל יכול לרכוש נכס רק באמצעות חברה אשר מוחזקת 51% על ידי תושב תאילנד ו-49% על ידו.
משכך, יש לבחור באחת מהאלטרנטיבות הקיימות במדינת היעד, ולהגיע לייעוץ על מנת לקבל את ההחלטה הטובה ביותר כיצד לרשום את הדירה בעסקת הרכש.
לקריאה נוספת בדבר תהליך הקמת חברה בחו"ל, לחץ כאן.
כמה נקודות חשובות שיש לברר לפני ביצוע רכישת נכס בחו״ל:
- המרה למטבע מקומי טרם העברת הכסף למדינת היעד- עלויות העברה והמרה למטבע זר עלולות להיות גבוהות, ולכן חשוב לעבוד אל מול חברות חוץ בנקאיות אמינות המאושרות על ידי משרד האוצר על מנת לצמצם בעמלות ההמרה.
- אישור רשות המיסים להעברה – אם מדינת היעד היא מדינה החתומה על אמנה למניעת כפל מס אין צורך באישור של רשות המיסים לביצוע ההעברה. אולם, אם מדובר על מדינה ללא אמנה יש לפעול אל מול רשות המיסים.
- פתיחת חשבון בנק בחו"ל – חשוב לבדוק מה הם התהליכים הבירוקרטיים הדרושים לפתיחת חשבון בנק במדינת היעד לפני ביצוע ההשקעה, כאשר לעיתים קיימת גם אפשרות לפתיחת חשבון בנק אינטרנטי במקום חשבון פיזי. משרדנו עובד עם גורמים בארץ ובעולם לפתיחת חשבונות בנק זרים בצורה יעילה ומהירה.
- שיעורי המס – חשוב לבדוק מה הם שיעור המס החלים במדינת היעד ובארץ בכל הקשור לתהליך רכישת נכסי נדל"ן.
- דיווחים לרשות המסים – החוק בישראל משית חיוב בהגשת דוח מס שנתי לרשות המסים כתלוש בגובה ההעברה שבוצעה לחו"ל (מעל 500,000 אלף ₪) ובשווי הנכס שנרכש (כ-2.1 מיליון ₪).
אם אתם מעוניינים לקנות דירה בחו"ל ולמקסם את הרווחים שלכם כדי שההשקעה תשתלם, רצוי להתייעץ עם מומחה מס בינלאומי בטרם הרכישה. משרדנו מתמחה במיסוי בינלאומי וניתן לפנות אלינו לפתיחה בתהליך ייעוץ עסקי. במסגרת תהליך זה, אנו נפגשים עם הלקוחות לפגישה ראשונית על מנת להבין את הצרכים שלהם. לאחר הפגישה תקבלו מסמך מפורט עם האפשרויות הרלוונטיות, יתרונות וחסרונות של כל אופציה, והמלצות כיצד לפעול (כולל המלצות בדבר המרת הכספים, חשבונות הבנק, דיווחים לרשויות המיסים הרלוונטיות ועוד). לאחר מכן אנו נפנה אתכם לגורמים הרלוונטיים ונלווה אתכם לאורך כל הדרך. אם אתם מעוניינים למקסם את הרווחים שלכם מהשקעות הנדל"ן שלכם בחו"ל, ניתן ליצור עימנו קשר, ולקבוע שיחת היכרות.
