השלכות מס של רכישת נדל"ן בארה"ב

ארצות הברית מאז ומתמיד הייתה יעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן. המחאה שהחלה בעקבות ההפיכה המשטרית / הרפורמה המשפטית והמלחמה רק חיזקו את המוטיבציה של ישראלים רבים להשקיע בנכסי נדל"ן בחו"ל, וארצות הברית היא כצפוי, אחד היעדים המבוקשים לרכישת נכסים.

ישראלים רבים מתלבטים האם לבצע השקעה ישירה בנדל"ן אמריקאי – לדוגמה להשקיע בדירה בארצות הברית, בית פרטי בארצות הברית או יחידה בתוך מה שנקרא מולטיפמילי לעומת השקעה לא ישירה – באמצעות קרן ריט, מניות חברות נדל"ן וכו'.

עם זאת, גם לאחר שהחלטתם איזה נכס בארה"ב אתם רוצים לקנות, עדיין בטרם ביצוע ההשקעה, צריך לשקול את כל השיקולים הנדרשים כדי שההשקעה תהיה טובה. לדוגמה –

כיצד להחזיק את הנכס ועל מי לרשום אותו?

צריך להחליט מתוך האפשרויות הבאות:

1. החזקה ישירה של הנכס על שם אחד מבני הזוג;
2. החזקה ישירה של הנכס על שם שני בני הזוג או יותר;
3. החזקה באמצעות הקמת חברה אמריקאית שקופה מסוג LLC על שם אחד מבני הזוג (Single Member LLC);
4. החזקה באמצעות הקמת חברת LLC שקופה על שם שני אנשים או יותר;
5. החזקה באמצעות פתיחת חברת LLC אמריקאית שקופה על שם חברה בע"מ ישראלית (Single Member LLC);
6. החזקה באמצעות פתיחת חברה שקופה אמריקאית מסוג LLC על שם שני אנשים או יותר;
7. החזקה באמצעות רישום חברה אמריקאית אטומה מסוג C-Corp (Inc);
8. החזקה באמצעות רישום חברה שקופה מסוג S-Corp;
9. שילוב של כל אחת מהאפשרויות הללו (לדוגמה חברה בע"מ ישראלית שמחזיקה סי קורפ אמריקאית אטומה וכיו"ב).
10. מימון הנכס על ידי הלוואה מבנק בארה"ב, בנק בישראל או מימון עצמי. לכל אחת מהחלופות יש השפעות דרמטיות על המיסים שישולמו בעסקה. 

לבחירת אופן ההחזקה יש חשיבות קריטית שכן, חשוב לזכור שיש כמה מטרות שרוצים להשיג בבחירת מבנה האחזקה. לדוגמה –

• הגנה על בעלי הנכס מפני תביעות (אשר בארה"ב עלולות להגיע לסכומים אסטרונומיים) – הגנה זו מתאפשרת בעיקר באמצעות החזקה דרך חברה כלשהי. במקרים של נכסים "מסוכנים" המבנה מתייחס גם לזה ואז מורידים עוד יותר את הסיכון לתשלום בגין תביעה.
• הגנה מפני מס עזבון – חשוב לזכור שבארצות הברית יש מס עזבון. עזבון של מי שאיננו אזרח ארה"ב חייב במס עזבון בשיעור של עד 40% מעבר לפטור נמוך. החזקה של נכס באמצעות חברה ישראלית מגנה בדרך כלל מפני מס עזבון. יש דרכים שונות המאפשרות להגן על מס עזבון, לכל אחת יש יתרונות וחסרונות.
• עלויות שוטפות של דיווח בארה"ב לאורך השנים – כאשר מדובר בחברה מסוג LLC אשר מוחזקת על ידי גורם יחיד (Single Member LLC) ניתן שלא להגיש דו"ח לרשויות המס בארה"ב אלא רק עבור ה"ממבר" כלומר עבור מי שמחזיק בחברה זו. חסכון בהגשת דוחות, לאורך שנים יכול להסתכם באלפי דולרים ולהשפיע על התשואה ובוודאי על הסיכון.
• ניצול רווחים שקיימים בחברה ישראלית אשר בבעלות המשקיעים – לעתים כדאי להמנע מחלוקת דיבידנד בחברה ישראלית ולקנות באמצעותה את הנכס בארה"ב.
• האם מטרת ההשקעה היא דמי שכירות "פאסיביים" או לחילופין "פליפים" אקטיביים שבהם רוכשים נכס, משפצים ומוכרים? האם המטרה העיקרית היא רווח הון (קצר טווח?  ארוך טווח?) שמירה על ערך הכסף כאשר הוא צמוד לדולר?
• המנעות מכפל מס –  תוצאת המס הטובה ביותר צריכה להתחשב במיסוי בשתי המדינות! בד"כ רואה חשבון אמריקאי יתן את הפתרון הטוב ביותר בהתחשב רק בארה"ב ורואה חשבון ישראלי יתן את הפתרון הטוב ביותר בהתחשב בישראל. האתגר הוא למצוא תוצאה שתהיה טובה בהתחשב במערכת המס של שתי המדינות! צריך לזכור שסוגיות כגון שליטה וניהול של החברה, עלולות לגרום לחובת דיווח נוספת בישראל. תכנון נכון יכול לסייע לפתור את הבעיה.

אז מה עושים?

השלב הראשון יהיה כמעט בכל אלטרנטיבה להקים חברת LLC שקופה ולרכוש באמצעותה את הנכס. היתרון בארה"ב הוא שרק בעת הגשת הדו"ח יש חובה לבחור מי מחזיק בחברה (כמובן שעבור רשות המסים בישראל – חייבים לדעת זאת לפני הגשת הדוח השנתי, ולא תמיד מדובר באותם מועדים!)

לאחר שלב זה – כדאי להגיע לייעוץ כדי לקבל יחד החלטה איך לרשום את הנכס.

כיצד להעביר את הכסף לרכישת הנכס?

המרת הכסף לדולרים

המרה והעברה של הכסף באמצעות הבנק עלולה לעלות כסף רב בגלל הטריקים של הבנקים – המרה עם עמלה שהיא לעתים נמוכה אבל בשערים שונים שהבנקים המציאו: שער העברות והמחאות לקניה, שער העברות המחאות מכירה, שער מזומן קניה ושער מזומן מכירה, ושער יציג אשר מפורסם על ידי בנק ישראל. הפער בין השערים הוא בלתי נתפס (לדוגמה, הפער בין שער המכירה והקניה של מזומן עומד על למעלה מ-5% בדולר ועלולה להגיע לכמעט 8% במטבעות פחות מבוקשים. הדרך של הבנקים לגזור קופון מההעברות היא באמצעות משחק עם השערים הללו. עבודה נכונה מול חברות אמינות חוץ בנקאיות (באישור משרד האוצר כמובן) תביא את עמלות ההמרה לאזור חצי אחוז בד"כ.

אישור רשות המסים להעברת הכסף

ארצות הברית חתומה על אמנה למניעת כפל מס עם ישראל ולכן אין צורך באישור רשות המסים עבור ההעברה, אפשר לחתום על טופס בבנק לאשר את העברת הכסף כל עוד מדובר אכן על העברה לצורך השקעה בנכס בארה"ב. לעתים הבנק מסרב לאשר העברה ללא פטור מניכוי מס במקור וצריך לטפל בעניין באמצעות אישור רו"ח או אישור רשות המסים. 

פתיחת חשבון בנק

יש אפשרויות שונות לפתיחת חשבון בנק בארה"ב, החל מפתיחה של חשבון בבנק פיזי (לדוגמה – בנק אוף אמריקה Bank of America הוא בנק שניתן לפתוח בו חשבון גם מישראל) ועד פתיחת חשבונות בבנקים וירטואליים, לעתים עם מנגנון של העברה והמרה אוטומטית של הכסף לשקלים ולחשבונכם בארץ. משרדנו עובד עם גורמים בארץ וארה"ב המסייעים לפתוח חשבונות בנק בצורה יעילה, זולה ובטוחה.

האם ההשקעה צריכה להיות צמודה לשקל או לדולר?

צריך לקחת בחשבון ששינוי דירוג האשראי של ארה"ב יכול להשפיע לרעה על הדולר, למרות שהשלכות ההפיכה המשטרית בישראל ישפיע לרעה על השקל וכנראה לטווח ארוך. בהתאם להעדפות של כל אחד מהמשקיעים, אפשר לדאוג שההצמדה של ההשקעה תהיה לשקל או לדולר או למטבע אחר. הצמדה שכזו יכולה להיות באמצעות מנגנונים של אופציות על שער הדולר לדוגמה, או במסגרת מימון ההשקעה (הצמדה לדולר של ההלוואה) ועוד אפשרויות אחרות. במסגרת הייעוץ בוחנים גם את הכדאיות של הצמדת ההשקעה.

כמה מס ישולם על הנכס?

בחירת מסלול המיסוי בארץ ובארה"ב היא קריטית לצורך קבלת תשואה טובה על ההשקעה.

בארה"ב יש מס פדרלי, בחלק מהמדינות קיים גם מס מדינתי ובנוסף מס מוניציפלי. בנוסף, רווח הון קצר טווח ממוסה במדרגות מס שולי ולעומת זאת רווח הון ארוך טווח (החזקה של למעלה משנה) ימוסה ב-20% מס פדרלי ובנוסף מס מדינתי במקומות שהוא קיים.

לא קיים מס רכישה בארה"ב, עניין המקל על ההשקעה בנדל"ן שם.

בישראל, בהקשר של דמי שכירות, בד"כ יש אפשרות לבחור בין מסלול של 15% מההכנסה בניכוי פחת לבין מס שולי בניכוי כל ההוצאות.

במקרים מסוימים יכול להיות חשש שרשות המסים בישראל תראה בהשקעה מסוימת כאקטיבית ותחייב במס שולי (עד 50%). כמו גם תקבע שהשליטה והניהול על החברה האמריקאית מתבצע מישראל ולכן יש חובה לרשום אותה ברשם החברות ולדווח עליה בנפרד לרשות המסים.

תהליך הייעוץ:

במסגרת תהליך הייעוץ אנחנו נפגשים עם הלקוח לפגישת ייעוץ ראשונית להכרת הצרכים והסבר של החשיפות הקיימות והאפשרויות. בפגישת ייעוץ אחת לא ניתן להגיע לתכנון מס כולל, אך ניתן להסביר באופן כללי את החשיפות והאפשרויות שיש לבדוק לצורך התמודדות נכונה. 

לאחר מכן, אנחנו מכינים ללקוחות מסמך מפורט המראה את כל האפשרויות הרלוונטיות למקרה שלהם, בהתחשב במגבלות הספציפיות של הלקוח, יתרונות וחסרונות של כל אפשרות, והמלצה שלנו באשר לדרך הפעולה הכדאית: כיצד לרכוש את הנכס, איך להחזיק אותו, איך להמיר את הכספים, לאיזה מטבע להצמיד את ההשקעה, איך לדווח בארה"ב ואיך לדווח בארץ, איזה מסלול מס לבחור וכו').

שאלות שעולות ומקבלות פתרון במסגרת מסמך הייעוץ (הסטראקצ'ר) הן לדוגמה:

1. הערכה של כלל העלויות הראשוניות החלות כאשר רוכשים נכס בארה"ב:

•  פתיחת חברה בארה"ב (בד"כ מבוצע על ידי סוכן הנדל"ן);
• פתיחת חשבון בנק בארה"ב לקבלת הכספים;
• רישום למספר משלם מס אמריקאי (ITIN) או רישום למספר משלם מס עבור החברה (EIN) במקרה הצורך;
• פתיחת תיק ברשות המסים בישראל;
• ככל שיש צורך – סיוע באישורים להעברת הכספים (אישור לבנק – ממשרדנו או מרשות המסים) בפטור מניכוי מס במקור.

• דיווח שנתי בארה"ב – הגשת דו"ח שנתי ליחיד (1040 / 1040NR) הגשת דו"ח מדינה, נספחים שדרושים (FBAR / FATCA וכו') במקרים מסוימים הגשת דוח לחברה וכו'. לעתים – תכנון נכון עשוי לחסוך עלויות גבוהות מאוד של דיווחים שנתיים שוטפים!
• הגשת דו"ח בישראל; 
• עלויות החזקת חשבון בנק, העברה והמרת כספים;
• מסים בכל אחת מהטריטוריות;

• הערכת מסים בארה"ב: מס פדרלי, מס מדינתי, מס עזבון – בחינת החשיפה ובדיקת אפשרויות להמנע ממס העיזבון;
• בחינת הצורך בשינוי מבנה לצורך תכנון מס מיטבי;
• בחינת מסלול מס מיטבי בישראל בהתחשב בשיקולי שליטה וניהול, מקור הכספים (חברה או יחיד), זיכוי מס זר ונתונים אישיים של הלקוח וכן השפעות אמנת המס בין ישראל לארה"ב על תשלומי המסים;

• פעולות שצריך לבצע על מנת לצמצם מסים בעת מכירת הנכס בכל אחת מהטריטוריות (באמצעות קיזוזי הפסדים, שימוש בשינוי בשערי המטבע, שינויים בהגדרת הפחת בין המדינות, שימוש בפטורים לעולים חדשים ותושבים חוזרים, פטורים נוספים שעשויים לחול במקרים מסוימים (במקרה שהנכס לא הושכר לדוגמה);
• בחינת הסיכון לסיווג ההכנסה כהכנסה עסקית והשלכות המס של הנושא (במקרה של "פליפים" או מכירות מרובות);
• אפשרות לדחיית מס בשחלוף נכסים;
• שיקולי העברה בין דורית, מתנות וירושות במקרים של החזקת נכס בחו"ל.

לאחר מכן – אנחנו מפנים את הלקוח לחברות שמסייעות בהמרת הכספים, פתיחת חשבונות בנק, דיווח בארה"ב וכל נושא אחר הרלוונטי לביצוע ההשקעה ומסייעים בכל הדרוש לקשר בין כל הגורמים.

לסיכום – רכישת נכס בארה"ב בד"כ תהיה עסקה משתלמת – אבל כדי שזה יקרה – צריך לתכנן את ההתנהלות בצורה נכונה מתחילת הדרך ןלצמצם עלויות מיותרות שניתן לחסוך באמצעות תכנון נכון.

בהצלחה!