מס שבח לתושב חוץ

מס שבח בישראל

מס שבח מקרקעין הוא מס אשר מוטל על הרווח שנוצר במכירת זכויות במקרקעין בישראל. עבור תושבי חוץ שמחזיקים בנכסי נדל"ן בישראל, הבנת חובות המס והפטורים האפשריים היא מהותית לתכנון פיננסי נכון וכן למקסום התשואה על ההשקעה.

שיעור המס עומד על 25% מסך הרווח שנוצר למוכר. למרות שמדובר בנטל משמעותי, חוק מיסוי מקרקעין מציע מגוון הקלות שתושבי חוץ יכולים לנצל. זאת, בכפוף לתנאים מסוימים שיפורטו בהמשך.

הוכחת תושבות חוץ לצרכי מס שבח בישראל

סעיף 1 לפקודת מס הכנסה מגדיר מיהו תושב חוץ, על דרך השלילה. כלומר, החוק מגדיר מי הוא תושב ישראל, כאשר מי שאינו עונה להגדרת תושב ישראל ייחשב לתושב חוץ. תושב ישראל מוגדר כמי שעומד בשני תנאים מצטברים:

הראשון, המבחן הכמותי, שיש לו שתי חלופות:

1. מי ששהה 183 ימים ויותר בישראל בשנת מס מסוימת.
2. מי ששהה בשנת מס מסוימת 30 ימים או יותר בישראל. כמו כן, סך תקופת שהייתו באותה שנת מס ובשנתיים שקדמו לה, הוא בסך 425 ימים או יותר.

השני, מבחן מרכז החיים. המבחן בוחן פרמטרים שונים, ביניהם – היכן גר אותו אדם, איפה נמצאים האינטרסים הכלכליים שלו והיכן נמצא מקום עבודתו.

חשוב לומר שגם הנישום וגם רשות המיסים יכולים לנסות לסתור את המבחן הכמותי באמצעות מבחן מרכז החיים.

פטור ממס שבח

החוק מעניק פטורים שונים למכירת דירה. שניים מרכזיים מהם יפורטו להלן:

• פטור על מכירת דירת מגורים יחידה – החוק מעניק פטור ממס שבח למי שמוכר דירה יחידה. כלומר, מי שאין בבעלותו, או בבעלות התא המשפחתי שלו, דירה נוספת. סעיף 49א(א) מחיל את הפטור גם על תושבי חוץ, ובלבד שאין בבעלותם דירה במדינת התושבות שלהם. כמו כן, על המוכר להחזיק בדירה 18 חודשים טרם מועד המכירה, ולהראות שבתקופה זו לא מכר דירת מגורים אחרת. כך למשל, תושב ארה"ב לצורכי מס יוכל למכור בפטור את דירת המגורים שלו בישראל רק בתנאי שאין ברשותו דירה מגורים נוספת בישראל ובארה"ב.
• פטור על דירה שהתקבלה בירושה – מי שקיבל דירת מגורים בירושה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח אם יעמוד במספר תנאים:

1. דירת המגורים היא דירה מזכה. כלומר, בנייתה הושלמה; היא בבעלות פרטית (ולא של חברה או תאגיד); מעל 50% משטחה שימשו למגורים באחת התקופות הבאות: ב-4 השנים טרם המכירה, או ב-80% מהתקופה שעבורה מחושב השבח.
2. הנישום הוא בן זוגו או צאצאו של המוריש. לחלופין, הוא בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירת המוריש, המוריש היה בעל דירת מגורים אחת. הפסיקה קבעה שמספיק שהיה בבעלות המוריש חלק מדירה נוספת כדי שהפטור לא יחול. לקריאת פסק הדין – לחצו כאן.
4. על הנישום להוכיח שאם המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
5. על הנישום להוכיח שאין בידו דירה נוספת במדינת התושבות.

פטור ממס שבח לתושבי חוץ

על מנת שתושב חוץ יוכל לקבל פטור ממס שבח, עליו להוכיח מספר פרמטרים.

הראשון, הנישום עומד בהגדרת תושב חוץ. משרדנו מסייע בעניין זה במתן חוות דעת אל מול הרשויות השונות.

השני, שאין לו דירה נוספת במדינת התושבות שלו. דרך המלך להוכחת פרמטר זה היא הנפקת אישור מרשות המיסים של אותה מדינה. במצב בו רשות המסים של אותה מדינה לא נוהגת להנפיק את אותו האישור, תוכלו להביא אסמכתא מרשות אחרת.

אם לאותו תושב חוץ ישנה דירה נוספת במדינת התושבות שלו, הוא יכול לקבל פטור חלקי ממס שבח. כלומר, יחול הפטור רק על החלק היחסי מתוך הרווח שנצבר בתקופה שהדירה בישראל הייתה דירתו היחידה, בעוד שעל יתרת התקופה ישלם מס שבח רגיל.

אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה, על תושב החוץ להוכיח שאין לו דירה נוספת במדינת התושבות. זאת בשונה מתושב מקומי, שיכול להחזיק בדירה נוספת ועדיין להיות זכאי לפטור.

השוואה בין תושב ישראל לתושב חוץ לעניין מס שבח

סיכום

תהליך קבלת פטור ממס שבח לתושב חוץ הוא תהליך מורכב, הדורש ידע במגוון רחב של נושאים. למשל:

• הגדרת דירת מגורים עשויה להשתנות בין מדינות.
• הבנה משפטית בפסיקה שחלה בכל מדינה.
• הבנה משפטית של החוקים הנוספים שעשויים לחול על המקרה במדינת התושבות.

ניווט במערכת המס הישראלית עשוי להיות מאתגר, בעיקר לתושבי חוץ. הבנת התנאים לפטור ממס שבח והיכולת להוכיח עמידה בהם דורשת ידע מקצועי רחב והיכרות עם הדין הישראלי והבינלאומי. הפירמה שלנו בעלת מומחיות בנושא ונמצאת בקשר שוטף עם אנשי מקצוע מכל רחבי העולם, כדי לספק ללקוחותינו מענה מיטבי ומקיף.

ליצירת קשר עם פירמת נמרוד ירון ושות' – מיסוי ישראלי ובינלאומי – לחצו כאן.

שאלות ותשובות