מס על שכירות נדל"ן בחו"ל

• איך נקבע מס הכנסה על הכנסות מנדל״ן בחו"ל? קיימים למעשה שלושה מסלולים עיקריים למיסוי: 

מסלול 15%:

מס בשיעור קבוע של 15%  – ללא ניכוי הוצאות (למעט הוצאות פחת) וללא זיכוי מס זר ששולם בחו"ל.

נשקול את ההתאמה של מסלול זה בעיקר במקרים הבאים:

• במצב של נכס אחד בחו"ל, כאשר אין בגינו הוצאות משמעותיות;
• במצבים של דירה שנרכשה ולא נתקבלה בירושה;
• במקרים שבהם אין מיסוי זר במדינת היעד או שהמיסוי הוא נמוך מאוד;
• במצבים בהם הנכס מומן ברובו מהון עצמי ואין הוצאות מימון;
• במצבים בהם לבעל הנכס הכנסות גבוהות ממקורות אחרים;

מסלול מס שולי:

מס לפי מדרגת מס שולי לאחר ניכוי כלל ההוצאות המיוחסות לנכס, לרבות פחת ומימון ולאחר זיכוי המס ששולם המדינה בה מצויה הדירה. 

צריך לזכור שיהיו מצבים שרשות המסים עצמה תטען שפעילות הנדל"ן בחו"ל עולה לכדי עסק בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה ותדרוש למסות את הפעילות על פי מס שולי פירותי.  

נשקול את ההתאמה של מסלול זה בעיקר במקרים הבאים:

• במקרה שבו לבעל הנכס יש הכנסות נמוכות מאוד;
•  במקרים מסוימים – כאשר בעל הנכס הוא מעל גיל 60 (כתלות בגובה ההכנסה ממקורות אחרים);
• במצבים שהנישום כבר עבר את התקרה לתשלום ביטוח לאומי או לא משלם ביטוח לאומי מכיוון שחוות דעתנו קבעה שלא מדובר בעסק או מסיבה אחרת;
• במצבים שבהם ניכוי המס במקור מהרווחים במדינה הזרה הוא יחסית גבוה;
• במצבים בהם הנכס מומן ברובו באמצעות הלוואות נושאות ריבית;
• במקרה שיש לאותו אדם הפסדים ניתנים לקיזוז (במקרה שמשתלם להשתמש בהפסדים אלו);
• במקרים שיש פטור נכה בהתאם לסעיף 9(5)(א) לפקודת מס הכנסה.

מסלול החזקה באמצעות חברה זרה:

במסלול זה, נקים חברה זרה במדינת היעד, אשר תרכוש את הנדל"ן ותנהל אותו וכך ההכנסות בארץ יהיו הכנסות מדיבידנד, לאחר כל הניכויים במסגרת החברה. במסגרת השיקולים בהקמת החברה – נחליט אם החברה אמורה להיות שקופה (לדוגמה – חברת LLC בארה"ב ברוב המקרים) או חברה "רגילה". 

נשקול את ההתאמה של מסלול זה בעיקר במקרים הבאים:

•  במקרה שיש חשיפה משמעותית לטענה שההכנסות עסקיות;
• במקרה שבו יש לבעל הנכס רווחים בחברות זרות (שנשלטות ומנוהלות מחו"ל) ורווחים אלו לא עלו כדיבידנד;
• במקרה שיש חשיפה למס ירושה (עם הגבלות מסוימות שכן בחירה במסלול זה לא פותרת את הבעיה באופן מלא!)
• במקרה שיש הוצאות רבות במדינת היעד ואופן ההכרה בהן שונה מהותית יחסית להוצאות שניתן לנכות בהתאם לדין הישראלי;
• במקרים מסוימים – כאשר יש עסקים נוספים במדינת היעד ;
•  כאשר יש לבעל הנכס הפסדים מדירות אחרות או מעסקים אחרים בחו"ל;

במסלול מס שולי באופן כללי קיימת חובה לשלם ביטוח לאומי בגילאים מסוימים, אך בשיעורים מוגבלים. על הכנסה שנתית העולה על סך 31,656 ₪ ועד להכנסה שנתית של 528,240 ₪ (סכומים נכונים לשנת 2020) ישלם הנישום ביטוח לאומי בשיעור פרוגרסיבי של 9.61% עד 12%. 

למרות חובה זו, במקרים שבהם אנחנו קובעים שלא מדובר בהכנסה שעולה לכדי פעילות עסקית אפשר במסגרת חוות דעת מומחה שמשרדנו מגיש והתדיינות עם ביטוח לאומי לפטור את ההכנסה הזו מביטוח לאומי. 

דגשים:

1. קיימים תנאים נוספים הקשורים לניכוי פחת ולהבדלים הנובעים מאופן חישוב הפחת בישראל לעומת המדינה בה נמצא הנכס. לעתים החישוב הוא שונה לחלוטין וחשוב להבין זאת. 
2. שיעורי המס במסלול מס שולי הם החל מ 31% כי מדובר בהכנסה שנחשבת פאסיבית. במקרים מסוימים ההכנסה יכולה להיחשב אקטיבית ואז מדרגות המס יחלו מ-10%.
3. כאשר מדובר במספר דירות – קיימת חשיפה לטענה של רשות המסים לעניין הכנסה עסקית. צריך לקחת נושא זה בחשבון במסגרת השיקולים שמתווים את ההתנהלות העסקית בחו"ל.
4. כאשר הלקוח עולה חדש, תושב חוזר או תושב חוזר ותיק – יהיו שיקולים נוספים. 
5. במסגרת השיקולים להקמת חברה זרה בחו"ל צריך לבדוק את כל ההוצאות הנלוות – לדוגמה – הגשת דוחות כספיים במדינת היעד (אם הכרחי בהתאם לדין הפנימי) וכו'.

שיקולים שאינם קשורים למס:

חלק מהשיקולים בבחירת מסלול המס לדירה בחו"ל יהיו שונים מאשר שיקולי מס, לדוגמה:

• שיקולים הנובעים מאחריות משפטית: לפעמים, נכסים מסוימים מטילים סיכון משפטי מוגבר על בעליהם. בין הסיכונים הללו ניתן למנות נכס שבנוי בצורה רעועה, סיכון שנובע מאחריות משפטית בהתאם לדין פנימי זר, ואפילו נושאים הזויים כגון אחריות פלילית שחלה על בעל הנכס במקרה שבו הצמחיה לא נגזמה בהתאם לחוקי העזר המוניציפליים! 
• שיקולי מס ירושה: מס הירושה בארה"ב למי שאינו אזרח מטיל חבות על כל ירושה שערכה גבוה מ-60,000 $. מס הירושה הוא בשיעור של 40% (!) גם החזקה באמצעות חברה לא תמיד מסייעת לפתור את הנושא. לעתים אנחנו צריכים להשתמש גם בחברה ישראלית או בביטוח מיוחד על מנת למנוע חבות במס ירושה.
• שימוש בחברה שקופה (חברה משפחתית או חברה בית) בישראל לא תמיד מונע מס ירושה בארה"ב. החברים ב-IRS יודעים לקרוא עברית ומבינים את המשמעות של חברה שקופה. תכנון מס שמסייע לפתרון הבעיה הוא קצת יותר מורכב.

 משרדנו בוחן את המסלול הנכון ביותר לכל לקוח ומסדיר את הדיווח ותשלום המס בארץ ובחו"ל. ייעוץ בנושא ההחלטה על בחירת מסלול למיסוי הכנסות שכירות בחו"ל בד"כ כולל פגישת ייעוץ של שעה עד שעתיים עם עו"ד או רו"ח ממשרדנו. בפגישה זו יבחר המסלול הנכון בהתאם לנסיבות האישיות וינתנו הנחיות לבעל הנכס או לרואה החשבון המטפל באשר לדיווח בארץ ובחו"ל.

בנוסף, נוכל לסייע גם במקרה שיש צורך בדיווח לרשויות מס זרות בחו"ל. למשרדנו קשרים רבים עם רואי חשבון בחו"ל בלמעלה משבעים מדינות. 

מה כדאי להביא לפגישת הייעוץ?

1. מסמכים הנוגעים לרכישת הנכס (בשפת המקור) ובהם ניתן לראות את סכום הרכישה המקורי;
2. מסמכים הנוגעים לתשלום מס במדינת המקור של הנכס בשנתיים האחרונות;
3. דוחות שהוגשו לרשויות מס זרות והכוללים הכנסות מהנכס;
4. דוחות שנתיים שהוגשו לרשות המסים בישראל על ידי בעל הנכס בשנתיים האחרונות;
5. נתונים הנוגעים להוצאות ישירות ועקיפות בגין הנכס;
6. מסמכי הלוואות ושיעבודים הנוגעים לנכס אם קיימים;