דקת מס – ניתוח פסקי דין במיסוי
פסק הדין בת"א (מחוזי נוף הגליל) 46974-05-25 (נבילה כץ נ' מדינת ישראל) עוסק בתרחיש חריג אך חשוב: תובעת שמתגוררת בדירה עשרות שנים, טוענת שהדירה נרכשה עבורה ועבור בעלה המנוח כבר בשנת 1967, אך אין בידיה מסמכי רכישה – ובמרשם הזכויות הדירה רשומה על שם מדינת ישראל. התובעת פנתה לבית המשפט בתביעה למתן פסק דין הצהרתי שיורה להכיר בה כבעלת הזכויות בדירה ולרשום את הזכויות על שמה.
זהו תיק שממחיש היטב את הפער בין המציאות בשטח (החזקה ממושכת, התנהלות כבעלים) לבין הוודאות הפורמלית (רישום + דרישת כתב).
לפי הפרסומים והסיכום שבידינו, בית המשפט הכיר בזכויות התובעת בנסיבות חריגות, בין היתר על בסיס עקרונות תום לב ושיקולי הגינות, לאחר שנבחנה התמונה העובדתית הכוללת ונמצא שאין גורם אחר שטוען לזכויות בנכס.
במאמר זה ננתח את פסק הדין, נסביר את הרקע והקביעות המרכזיות בו, ונבחן את ההשלכות המעשיות שלו בהיבטי מיסוי מקרקעין – מס שבח (יום ושווי רכישה בהיעדר מסמכים), מס רכישה, הכנסות משכירות, וכן שאלות ירושה והעברה בין דורית
מה בדיוק קרה בתיק
- הטענה הקניינית – התובעת טענה כי הורי בעלה המנוח רכשו את הדירה עבורה ועבור בעלה בשנת 1967.
- הבעיה הראייתית – לא הוצג הסכם רכישה/מסמכי תשלום/דיווח לרשויות מס/מסמכי עמידר או מסמכי בעלות קלאסיים.
- סטטוס הרישום – הדירה הייתה רשומה על שם המדינה.
- ראיות עקיפות מרכזיות (לפי הפרסומים) – התנהלות ארוכת שנים כבעלי הזכויות, לרבות אינדיקציות בעלותיות כגון היתר בנייה שניתן ביחס לנכס.
- עמדת צדדים אחרים – נעשו ניסיונות להתחקות אחר בעלי זכויות קודמים ויורשים, ובפועל לא נמצא גורם שהתייצב וטען לזכויות (ובחלק מהמקרים אף נאמר מפורשות שאין עניין בנכס).
- ההליך בבית המשפט – הוגשה תביעה לפסק דין הצהרתי. בהחלטות דיוניות בית המשפט נתן הוראות להגשת כתבי טענות, קדם משפט, וכן דרש הבהרות לגבי סתירה בפרטי החלקה, צורפה דרישה לצרף צוואה/מסמכים ולהסביר מדוע המדינה צריכה להישאר צד להליך.
לסיכום, בית המשפט ראה במכלול הנסיבות מקרה חריג שבו עמידה פורמלית על דרישת הכתב עשויה לייצר תוצאה בלתי הוגנת – ולכן הוכרה הבעלות
ההקשר המשפטי – למה זה חריג
שני כללים בסיסיים בדיני מקרקעין הוזכרו בפסק הדין:
- דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין (סעיף 8 לחוק המקרקעין) – ככלל, עסקה במקרקעין מחייבת מסמך בכתב, ובלעדיו העסקה אינה תקפה.
- עקרון המרשם (סעיף 125 לחוק המקרקעין) – הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא ראיה חזקה לתוכן הזכויות.
ובכל זאת, הפסיקה הכירה בכך שבמקרים חריגים שבחריגים, כאשר קיימת זעקת הגינות ועקרון תום הלב מחייב תוצאה אחרת, ניתן לעתים להכיר בזכות גם כאשר אין מסמך כתוב קלאסי – במיוחד כשאין צד נגדי שנפגע או שטוען לזכויות.
המשמעות המיסויית
למרות שמדובר במצב קיצוני, הוא מלמד ונותן זרקור אזהרה לסוגיות בעייתיות מבחינת מיסוי שמופיעות גם בתיקים רגילים יותר של הסדרת זכויות: ביום המכירה, ביום ההעברה לילדים, או כאשר נדרשים לדווח לרשות המסים.
- מס שבח – איך מחשבים את יום הרכישה?
כאשר בית משפט מכיר בזכות, עדיין צריך לשאול כיצד הדברים יפורשו לצרכי מס:
- אם מצליחים לבסס שמדובר בזכות שנרכשה היסטורית – יום הרכישה אמור להיות המועד ההיסטורי (למשל 1967).
- אם הרשות תראה בהסדרה אירוע חדש (למשל עקב התקשרות חדשה מול רמ"י/עמידר או הקנאה חדשה בפועל) – ייתכן ניסיון לטעון ליום רכישה אחר.
המסקנה היא שמי שמנהל הליך אזרחי להסדרת בעלות צריך לחשוב כבר תוך כדי ההליך מה יהיו עוגני יום הרכישה לצרכי מס – אחרת, המכירה העתידית תיתקע בתוך מחלוקת שומתית
- שווי רכישה – איך מוכיחים מחיר של נכס ללא מסמכים?
כשאין חוזה ואין קבלות, בדרך כלל יש שלושה כלים בהם תוכלו להוכיח את מחיר הנכס שלכם:
- איתור מסמכים עקיפים (רמ"י, עמידר, ארכיון עירייה, היתרים, מסמכי הלוואות, תכתובות, מסמכים משפחתיים).
- שמאות היסטורית לשווי הדירה/הזכות בשנה הרלוונטית.
- איסוף הוצאות והשבחות שניתן להכיר בהן בעת מכירה (ככל שיש ראיות).
נצרף דוגמה מספרית קצרה שממחישה בקלות איך יום ושווי רכישה הם בעלי השפעה משמעותית על סכום הכסף
מס השבח מחושב, בפשטות, לפי ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה (לפני פטורים, הוצאות, הצמדות והתאמות). לכן, כשאין מסמכי רכישה ויש מחלוקת מהו יום ושווי הרכישה, התוצאה יכולה להשתנות בצורה מהותית.
נניח מכירת דירה בשנת 2026 בסך 2,000,000 ₪
- אם יום הרכישה ייקבע כ-1967 ושווי הרכישה יעמוד על 120,000 ש"ח – השבח (בפשטות) הוא 1,880,000 ש"ח.
- אם, בנסיבות מסוימות, ההסדרה תיתפס ככזו שמבססת רכישה במועד מאוחר יותר (למשל 2025) ובשווי רכישה של 1,600,000 ש"ח – השבח (בפשטות) הוא 400,000 ש"ח.
חשוב לנו להדגיש: קביעה של יום רכישה מאוחר יותר עשויה להפחית שבח, אך היא עלולה גם להיות כרוכה בחבות אחרת – כגון מס רכישה, תשלומים לרמ"י, או שינוי סטטוס זכויות – ולכן בוחנים את התמונה הכוללת מול איש מקצוע ולא רק את מס השבח.
- מס רכישה – איפה הסיכון בתיקים של הסדרה
הסיכון אינו בדיווח מאוחר על רכישה ישנה, אלא בכך שההסדרה עצמה תתפרש כעסקה:
- חתימה על חכירה/היוון מול רמ"י.
- תשלום דמי רכישה/דמי חכירה.
- שינוי מהותי בזכות.
לעתים ההסדרה נתפסת בעיני הלקוח כתיקון טכני של הרישום, אך מבחינת דיני המס היא עלולה להיחשב לעסקה חדשה – ולגרור חובת דיווח ואף מס רכישה.
- מס על הכנסות שכירות – אם הנכס הושכר
אם הנכס הושכר בעבר, יש לבחון:
- האם דווחו הכנסות,
- באיזה מסלול,
- והאם קיימת חשיפה שמצריכה הסדרה.
התנהלות נכונה היא למפות ולא להשאיר סימני שאלה שייפתחו מחדש דווקא בזמן הסדרת הבעלות.
- רמ"י/עמידר – ההבדל בין הכרה שיפוטית להסדרה חוזית
במקרים שבהם המדינה/רמ"י רשומות כבעלות, יש הבדל גדול בין:
- פסק דין שמוביל לתיקון רישום, לבין
- הסכם חדש מול רמ"י/עמידר הכולל תשלומים ועיצוב זכויות מחדש.
מהזווית המיסויית, האפשרות השנייה עשויה להיות אירוע מס.
- ירושה והעברה בין דורית
כאשר בן זוג נפטר והזכויות לא רשומות:
- היורשים יתקשו להוכיח יום ושווי רכישה עתידיים,
- והסדרת הבעלות הופכת לנושא קריטי לפני חלוקת עיזבון או מכירה.
איך אנחנו יכולים לעזור
משרד נמרוד ירון ושות' מתמחה במיסוי ישראלי ובין-לאומי. שנים היינו ברשות המיסים, טיפלנו בתיקים הגדולים ביותר – וגם בתיקים קטנים – והיינו שותפים לקבלת החלטות שמשפיעות על חיי אנשים ועל פעילותן של חברות. ראינו ממקור ראשון איך תכנון מס נכון הופך עסקה למצוינת, ועד כמה התייחסות לתכנון המס היא קריטית כשהחברה מגיעה לאקזיט או להנפקה.
המשרד מלווה בעיקר חברות פרטיות וציבוריות, ישראליות וזרות, קרנות הון סיכון גלובליות, וגם לקוחות שכל שנדרש להם הוא שעת ייעוץ מקצועי – בשיחה בגובה העיניים עם עורך דין או רואה חשבון.
למשרדנו קשרים ענפים עם משרדי רואי חשבון ועורכי דין ברחבי העולם, וצוות קשרים המסייע ללקוחותינו לקבל מעטפת מיסויית מלאה
שאלות ומידע רלוונטי
האם פסק הדין אומר שמי שגר בדירה שנים רבות הוא בעליה לצרכי מס?
לא בהכרח. גם לאחר הכרה משפטית, רשות המסים תבחן מהות זכות, יום רכישה ושווי רכישה.
אם אין מסמכי רכישה - אפשר בכלל למכור דירה?
לעיתים כן, אך יש להסדיר זכויות, לבסס יום ושווי רכישה, ולעיתים להיעזר במסמכים עקיפים ושמאות.
האם הסדרה מול רמ"י/עמידר יכולה לחייב במס רכישה?
כן. חתימה על חכירה/היוון, תשלום לרמ"י או שינוי זכות עשויים להיחשב רכישה ולהפעיל מס.
מה לגבי מס על הכנסות שכירות אם הדירה הושכרה בעבר?
יש לבדוק אם דווחו הכנסות ובאיזה מסלול. הליך הסדרה עלול להציף חשיפות ישנות.
אם בן זוג נפטר והדירה לא רשומה - איך זה משפיע על ירושה ומס?
ירושה לרוב לא חייבת במס שבח, אך מכירת יורשים תחייב הוכחת יום ושווי רכישה היסטוריים.
