היבטי מס בנכסי נדל"ן – מדריך לבעלי נכסי נדל״ן ובעלי דירות
בשנים האחרונות, רשות המיסים מגבירה משמעותית את האכיפה כלפי בעלי דירות ונכסי נדל"ן שלא דיווחו על הכנסות השכירות שלהם. זאת לאחר תקופה ארוכה של אכיפה מוגבלת בתחום זה.
חובת תשלום מס על הכנסות שכירות
כל בעל נכס המשכיר אותו נדרש לשלם מס הכנסה בגין דמי השכירות, בין אם הנכס נמצא בחו"ל (יוון, ספרד, קפריסין או כל מדינה אחרת) ובין אם הנכס נמצא בישראל. קיים פטור מוגבל רק במקרה שהדירה מצויה בישראל וסכום דמי השכירות החודשיים מכלל הנכסים נמוך מתקרת הפטור הקבועה בחוק.
למידע נוסף על מסלולי מיסוי שכירות לחצו כאן.
נוהל גילוי מרצון – הוראת שעה 2025
בתאריך 25.08.25 פרסמה רשות המיסים את נוהל גילוי מרצון – הוראת שעה 2025. נוהל זה מעניק הזדמנות לנישומים שלא דיווחו על הכנסותיהם להסדיר את הדיווח ולשלם את חבות המס (בתוספת ריבית והפרשי הצמדה), תוך קבלת חסינות מפני הליכים פליליים.
במסגרת הליך ההסדרה, משרדנו יבצע עבורכם תחשיב מס אופטימלי ויבחר בדרך המיטבית – הגשת דו"חות רטרואקטיביים ו/או הגשת בקשה לגילוי מרצון בהתאם לנוהל החדש.
הנוהל החדש כולל שני מסלולים עיקריים:
- המסלול הירוק – מסלול מזורז ופשוט יותר למקרים העומדים בקריטריונים מסוימים (ללא אפשרות בחירה מצד הנישום). התיקים שייכנסו למסלול הירוק כוללים:
- הכנסות פיננסיות – רק אם קרן הכספים נכון ליום 31.12.14 הייתה נמוכה מ-4,000,000 ש"ח ובמהלך 10 השנים שקדמו למועד הבקשה לא היו הפקדות/העברות כספים משמעותיות לחשבון הפיננסי.
- הכנסות שכ"ד בארץ/בחו"ל – כאשר סך ההכנסות השנתיות מהשכירות לא עלו על 250,000 ש"ח.
- נכסים דיגיטליים – כאשר סך ההכנסות לכל תקופת הגילוי לא עלה על 500,000 ש"ח ושוויים ההוגן של הנכסים הדיגיטליים נכון ליום 31.12.24 אינו עולה על 1,500,000 ש"ח.
- המסלול הרגיל – במקרים בהם תנאי המסלול הירוק אינם מתקיימים, הנישום יקבל תשובה ממחלקת החקירות המאשרת את תחילת הליך הגילוי מרצון, ויידרש לנהל דיוני שומות מול פקיד השומה.
חשוב לדעת: בניגוד לנהלים הקודמים שאפשרו התחלת הליך גילוי מרצון באופן אנונימי, הנוהל החדש דורש חשיפת שם הנישום כבר בתחילת ההליך, עוד בטרם הגעה להבנות על מתווה המס עם רשויות המס.
להרחבה על הליך גילוי מרצון ויתרונותיו – לחץ כאן.
מיסוי דירות בחו"ל – דגשים חשובים
לתשומת לב בעלי דירות בחו"ל: לא רק דמי השכירות חייבים במס בישראל, אלא גם רווח ההון ממכירת הדירה. חשוב לבדוק את הוראות האמנה למניעת כפל מס (אם קיימת בין ישראל לאותה מדינה) כדי לקבוע באיזו מדינה יש לשלם את המס תחילה, ולהימנע ממצב שבו המדינה השנייה לא תעניק זיכוי מס זר.
סיווג הכנסות מנדל"ן – פאסיבי או עסקי?
חשוב לשים לב כי החזקה של מספר רב של נכסי נדל"ן ו/או רכישת נכסים לשם שיפוץ ומכירה עלולה להיות מסווגת כהכנסה עסקית ולא פאסיבית, דבר המשפיע משמעותית על חבות המס.
להסבר מפורט על המבחנים לסיווג הכנסה כעסקית – לחץ כאן.
מקרה לדוגמה: השלכות אי-דיווח על הכנסות משכירות
ב-10.05.23 פרסמה רשות המסים כי בני זוג מהוד השרון, החשודים בהעלמת הכנסות משכר דירה בגובה של כמיליון וחצי ש"ח בעשור האחרון, שוחררו בתנאים מגבילים לאחר חקירה.
החשד עלה במסגרת הרחבת רשת הנישומים וניתוח מאגרי המידע של רשות המסים. בעקבות זאת, נשלח לבני הזוג טופס לדיווח על כל ההכנסות והנכסים שהם משכירים.
הטופס הוגש ביוני 2022, אך בדיקת רשות המסים העלתה חשד שהדיווח אינו מלא. התיק הועבר לפקיד שומה חקירות מרכז, שגילה כי בני הזוג דיווחו על יחידת דיור אחת בלבד, בעוד שבפועל השכירו מספר יחידות. בדיקת חשבונות הבנק חשפה הפקדות של כ-1.5 מיליון ש"ח מאז 2013, שלא דווחו לרשויות המס.
לאחר שבני הזוג לא נענו לפניות רשות המסים להצהרה ולתשלום המס, נפתחה חקירה שכללה חיפוש בביתם וגביית עדויות משוכרים.
בית המשפט שחרר את בני הזוג בתנאים מחמירים: ערבות עצמית של 300,000 ש"ח, ערבות צד ג' בסך 150,000 ש"ח והפקדת מזומן או צ'ק בנקאי בסך 25,000 ש"ח – לכל אחד מהחשודים.
המסקנה החשובה: מקרה זה מדגיש את החשיבות הקריטית של דיווח מלא ואמין לרשות המסים. אי-דיווח, אפילו חלקי, עלול להוביל להליכים משפטיים חמורים, קנסות כבדים ואף לסנקציות פליליות.
כיצד משרדנו יכול לסייע לכם?
פירמת נמרוד ירון ושות' מתמחה בהסדרת הליכי גילוי מרצון ובעל ניסיון עשיר בטיפול בהכנסות משכירות שלא דווחו. אנו מלווים את לקוחותינו לאורך כל התהליך: ביצוע תחשיבי מס אופטימליים; בחירת המסלול המתאים ביותר; הגשת הפנייה לרשות המסים; ניהול המשא ומתן עם רשויות המס; ליווי עד לחתימה על הסכם השומה הסופי.
לקביעת ייעוץ ראשוני עם נציג ממשרדנו – לחצו כאן.
מידע רלוונטי
למי מתאים הליך הגילוי מרצון?
הליך מתאים לכל מי שיש לו הכנסות חייבות במס שלא דווחו ולא שולם עליהן מס כנדרש בישראל בין אם הן מהארץ ובין אם הן מחו"ל. ההליך רלוונטי גם לאלו שהיו להם הכנסות נמוכות.
על אילו סוגי הכנסות הנוהל לא יחול?
הנוהל לא יחול על הכנסות מפעילות לא חוקית שכן רשות המסים לא רוצה "להכשיר את השרץ".
מה ההבדל בין המסלול הירוק למסלול הרגיל?
המסלול הירוק כולל אופן פעולה פשוט יותר לבעלי הכנסות נמוכות יחסית ומאפשר הגשת דוח/דוח מתקן לרשות המסים. המסלול הרגיל פונה ליתר הנישומים וכולל דיוני שומה מול רשות המסים בנוגע לבקשה שבסופו של יום יסתיים בהסכם מול רשות המסים.
האם אפשר להגיש גילוי מרצון באופן אנונימי?
בנוהל החדש אין אפשרות להתחיל באופן אנונימי.
מהן האלטרנטיבות להליך הגילוי מרצון?
ניתן לדווח על ההכנסות ולהגיש דוחות לכל השנים שבהן ההכנסה לא דווחה. חשוב לציין כי במקרה כזה אין חסינות פלילית.
האם התיישנות חלה גם על מקרים של אי דיווח על הכנסות?
לא. כל עוד ההכנסה לא דווחה אין התיישנות. בפרקטיקה מסדירים את השנה השוטפת בתוספת עשר שנים אחורה (תקופת ההתיישנות הפלילית).
יש לרשות המיסים דרך לדעת על הכנסות מחו"ל אם לא אדווח אליהן באופן יזום?
כן! כחלק מהסכמי חילופי המידע שיש לרשות המיסים עם רשויות זרות רבות בעולם, היא מקבלת מידע באופן שוטף על פעילות של תושבי ישראל. הסכמים אלו כוללים את ה-CRS של ארגון ה-OECD, את ה-FATCA האמריקאית ועוד. על פי הידוע לנו, רשות המסים בתהליכים של איסוף מידע מבורסאות קריפטו על מנת לשים את ידה ביום מן הימים על מעלימי ההכנסות מקריפטו.
האם יש פטור על הכנסות משכירות?
יחיד המשכיר דירה או מספר דירות למגורים זכאי לפטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה, בכל חודש שבו סך ההכנסות משכר הדירה אינו עולה על 5,654 ₪ (נכון לשנת 2025).
