בשנים האחרונות יוון חוותה משברים כלכליים שהביאו את אזרחיה להורדה משמעותית בשווי נכסיהם. המחירים הנוחים לנדל"ן משכו משקיעים זרים רבים לרכוש דירות ביוון. רכישות אלו הובילו לתנופת בנייה משמעותית בה. בעקבות משבר הקורונה ומלחמת חברות ברזל, ישראלים רבים השכילו לרכוש גם הם נכסי נדל"ן ביוון.
יתרונות בולטים להשקעה בנדל"ן ביוון
- מחירי הנדל"ן ביוון נחשבים למשתלמים מאוד והתשואה מנדל"ן ביוון הצפויה ממכירתם היא גבוהה. בהשוואה למדינות אחרות באיחוד האירופי המחיר הממוצע למ"ר ביוון הוא מהנמוכים. המחיר נע בין 1,900 אירו ל-3,600 אירו, בהתאם ליוקרתיות הערים השונות.
- הקרבה הגיאוגרפית של יוון לישראל מאפשרת לישראלים לשלוט בנכס ללא קשיים.
- בעשורים האחרונים ענף התיירות ביוון משגשג. זהו רובד משמעותי למשקיעים. הוא מאפשר החזר השקעה למי שתלויים בתיירות כמקור הכנסה.
"ויזת זהב" ביוון – אשרת משקיעים ביוון
משקיעים ביוון יכולים ליהנות מקבלת אשרת שהייה המכונה "ויזת זהב". האשרה מונפקת לאזרחים מחוץ לאיחוד האירופי, והיא ניתנת למי שתורמים לכלכלת יוון. סכום ההשקעה המינימלי לצורך האשרה הוא 250,000 אירו, ובאזורים מרכזיים הוא עשוי להגיע אף ל-800,000 אירו. כמו כן, הנכס צריך להיות בגודל 120 מ"ר לפחות. חריג לכך הוא נכס שעבר שינוי ייעוד. במקרה זה, גודל הנכס אינו תנאי לקבלת הויזה.
האשרה תקפה לחמש שנים. במהלך תקופה זו אין חובה לשהות ביוון. כלומר, ניתן לשהות גם במדינה אחרת, בהתאם לנוחות המשקיע. ניתן להאריך את הויזה בחמש שנים נוספות. זאת, בתנאי שהנכס עדיין בבעלות המשקיע.
היבטי מיסוי נדל"ן ביוון
הממשלה היוונית מנהיגה רפורמת מס נרחבת שמעודדת השקעות זרות. בהתאם, ניתן ליהנות פעמים רבות מהטבות מס שונות. המרכזיות שבהן יפורטו להלן:
- מע"מ – פטור ממע"מ או שיעורי מע"מ נמוכים.
- מס שבח – שיעורו של מס שבח ביוון עומד על 15%. אולם, הוראת שעה, שהופעלה משנת 2013 והוארכה כל שנה מחדש, עד סוף דצמבר 2026, קובעת פטור ממס שבח. הפטור חל על יחיד המוכר עד שתי דירות. מכירת דירות נוספות תוביל לכך שיראו במכירות כפעילות עסקית, שהמס עליה יהיה בהתאם למדרגות מס הכנסה.
- הכנסות משכר דירה – שיעור מס נמוך: על הכנסה משכירות עד 12,000 אירו שיעור המס עומד על 15% בלבד! על הכנסה מ-12,001 ועד ל-35,000 אירו שיעור המס הוא 35%. על הכנסה מעל 35,000 אירו שיעור המס הוא 45%.
עם זאת, כדאי לשים לב שעשויים לחול מיסים נוספים על הנכס – כגון מס העברה בעת רכישת הנכס בשיעור 3.09%, ומס רכוש סטנדרטי. מס נוסף יחול על רכישת נכס המוגדר כמקום "מגורים יוקרתי". לפירוט בנושא מיסוי נדל"ן ביוון – לחצו כאן.
כמו כן, החוק היווני מורה שכל הכנסה שנצמחה ביוון חייבת במס ביוון. זאת, ללא תלות בתושבות לצורכי מס. המשמעות היא שתושב ישראל שמפיק הכנסה מנכס הנדל"ן ביוון עלול לחוב במס כפול. הוא עשוי לשלם מס הן ביוון והן בישראל. הסיבה היא שהחוק בישראל מורה שתושב ישראל יחוייב במס על כל הכנסה שלו. זאת, גם ללא תלות במקום הפקתה. החדשות הטובות הן שבין ישראל ליוון יש אמנה למניעת כפל מס, הקובעת מפורשות שליוון זכות מיסוי בלעדית על נדל"ן במדינתה. להרחבה בנושא אמנת המס בין ישראל ליוון – לחצו כאן; לקריאת האמנה – לחצו כאן.
צמצום חבות המס
חבות המס תלויה במחזיק הנכס, האם הוא אדם או חברה. שכן, על שתי הישויות חלים שיעורי מס שונים. ליווי מקצועי להליך ההשקעה בנכסי הנדל"ן צריך לכלול תכנון מבנה אחזקות. התכנון יבחן את שתי האופציות, בהתאם למאפיינים האישיים והכלכליים של הלקוח, מטרת הרכישה, ויחליט מהו המבנה המומלץ. משרד נמרוד ירון ושות' מומחה בתחום וישמח לבנות תכנון מס שיאפשר חיסכון מקסימלי בעלויות. ליצירת קשר – לחצו כאן.
שאלות ותשובות
האם השקעה בנדל"ן ביוון בשנת 2025 אכן משתלמת?
כן, אך יש אזורים שמניבים תשואה גבוהה מאחרים, לכן עדיף להשקיע בהם. מקומות מבוקשים בערים המרכזיות מניבים תשואה גבוהה במכירת הנכס. באתונה וסלוניקי, למשל, התשואה נעה בין 7% ל-10% (נכון ל-2024).
כך לדוגמה, דירת 2 חדרים בגודל 65 מ"ר במרכז אתונה יכולה לעלות בין 95,000 אירו ל-129,000 אירו. זאת בהתאם למיקומה ולמצב הדירה. תשואה על השכרת דירה באזור עומדת על 5.22%. בהתאם, הדירה יכולה להניב הכנסה שנתית של כ-5,000 אירו.
האם משקיע בנכסי נדל"ן ביוון חייב בדיווח בישראל?
כן, תושב ישראל חייב בדיווח על הכנסותיו מכל העולם. לעומת זאת, בשל אמנת המס בין ישראל ליוון, הוא לא יהיה חייב בתשלום כפל מס. כך, מיסוי הנדל"ן, כאמור, יבוצע תחילה במדינה בה נמצא נכס הנדל"ן. לאחר המיסוי ביוון, המשקיע יקזז את ההוצאה בדיווח השנתי למס הכנסה. לאחר מכן, ישלם את היתרה בישראל, אם זו קיימת.
האם ניתן לקבל מימון בנקאי לרכישת נכס נדל"ן ביוון?
כן, אך לעתים מדובר בהליך מורכב, שכן מדובר בקבלת משכנתא לתושב זר ביוון. בנקים ביוון מאפשרים לתושבים זרים לקבל משכנתא עד לגובה 65% משווי הנכס, לפי הערכת שמאי. כלומר, המשקיע צריך להיות בעל יכולת לממן 35% מהנכס מהון עצמי. תקופת החזר ההלוואה נעה בין 6 שנים ל20 שנים. שיעורי הריבית להלוואה נעים בין 3.5%-7.5%. כמו כן, הסכום המינימלי למשכנתא עומד על 10,000 אירו.
אילו מסמכים נדרשים לרכישת נכס ביוון?
לרוב תצטרכו להצטייד במסמכים הבאים:
- דרכון בתוקף.
- מספר מס יווני (ניתן להוציא באמצעות נוטריון או עורך דין מקומי).
- חשבון בנק מקומי.
- אשרת כניסה.
- הסכם רכישה חתום.
- שומת מס רכישה.
- ייפוי כוח מעורך דין מקומי לטיפול ברישום בטאבו.
האם כדאי להשכיר את הנכס לטווח קצר או לטווח ארוך?
התשובה תלויה במיקום הנכס. באזורים מאוד תיירותיים, השכרה לטווח קצר כמו Airbnb עשויה להניב תשואה גבוהה יותר, בעיקר בעת עונת התיירות. כמו כן, על השכרה לטווח קצר בידי משקיע פרטי חל פטור ממע"מ עד לשני נכסי מגורים, ושיעור מע"מ מופחת של 13% עבור שלושה נכסי מגורים או יותר. עם זאת, חשוב לבדוק את המגבלות החוקיות בעניין השכרה לטווח קצר בהתאם לאזור הספציפי.
לעומת זאת, באזורי מגורים רגילים, השכרה לטווח ארוך עשויה לספק יציבות והכנסה קבועה. כמו כן, בתנאים מסוימים ניתן יהיה לקבל פטור ממס הכנסה לשלוש שנים ממס על שכירות ארוכת טווח.
