מכירת דירה – עסקת רווח הון או עסקה מסחרית?

מכירת דירה בישראל, במרבית המקרים, תיחשב לעסקה פרטית. אולם, המציאות המשפטית מוכיחה שהדברים מורכבים מכך.

בפסק דין שניתן לאחרונה, נקבע שעסקה למכירת דירה, בנסיבות מסוימות, מהווה עסקה מסחרית. בשל כך, הרווח מהמכירה חייב בשיעור מס גבוה, לפי מדרגות המס של המוכר. שיעור המס יכול להגיע ל-47% (לפני מס יסף ומע"מ), במקום מס רווח הון בשיעור 25%.

כדי להימנע מתשלום מס גבוה, תכנון מס טרם מכירת הדירה הוא קריטי.

עסקה פרטית (הונית) או עסקה מסחרית

ההבחנה בין עסקה פרטית למסחרית בעסקאות נדל"ן היא קריטית, מפני שהיא קובעת מהו שיעור המס שיחול על הרווח מהמכירה. עסקה הונית מתייחסת למכירת נכס שנרכש כהשקעה פרטית (למשל דירת מגורים). לעומתה, עסקה מסחרית היא עסקה בעלת מטרה ברורה של הפקת רווח (למשל, רכישה והשבחה מהירה של דירות לשם מכירה ברווח). ככל שהמכירה תסווג כעסקית, הרווח יחויב במס הכנסה לפי מדרגות מס שולי, ולא רק במס שבח.

פסק דין לדוגמה – בעניין בנטל

פסק דין בנטל עסק בשמאי מקרקעין שרכש דירה בחיפה יחד עם שלושה רוכשים נוספים. ארבעת הרוכשים יוצגו בעסקת הרכישה על ידי אותו משרד עורכי דין, והסכמי הרכישה נחתמו באותו היום בתנאים זהים. הרוכשים פעלו לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין. בהמשך, נמכרו ארבעת הדירות באותו היום ובתנאים זהים.

פקיד השומה סיווג את העסקה כמכירת דירה בפרויקט, כך שכל דירה מהווה מלאי עסקי. שכן, מדובר בפרויקט הממקסם את הרווח מפרויקט התמ"א 38. על כך השיגו הרוכשים וטענו שמדובר בעסקת מכר פרטית.

לאחר דיוני שומה שנערכו בנושא, הגיע הערעור לכותלי בית המשפט, שהכריע שמדובר בהכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. השיקולים המרכזיים לכך היו:

• רכישה ומכירה קבוצתית של הרוכשים הראשונים – באותו היום ובאותם התנאים.
• הרוכשים הראשונים פעלו לעסקה יזמית משותפת, של קידום תמ"א 38.
• נוצר רווח משמעותי בזמן קצר.
• השמאי בעל מומחיות מקצועית – שמאי מקרקעין.
• לשמאי עבר של עסקאות דומות שבוצעו על ידו.

לקריאת פסק הדין – לחצו כאן.

קריטריונים לעסקה הונית מול עסקה מסחרית

להרחבה בעניין "מתי עסקה הופכת לפעילות עסקית" – לחצו כאן.

עסקאות פליפ בנדל"ן

עסקת פליפ היא עסקה בה הנישום רכש נכס, לרוב במחיר יחסית מוזל, שיפץ ושיבח אותו, ולאחר מכן מכר את הדירה במחיר גבוה תוך זמן קצר. עסקה זו תלויה בפעולות ההשבחה שביצע הנישום, ולא במשתנים חיצוניים. לעומתה, עסקת השקעה סטנדרטית בנדל"ן היא עסקה שבה הנישום רוכש נכס במחיר השוק, מחזיק בו לאורך זמן, זוכה לתשואה מניבה משכירות, ומוכר אותה במחיר גבוה בשל עליית מחירי הנדל"ן בשוק.

ליווי מתאים בידי איש מקצוע עשוי להביא לכך שעסקת הפליפ תסווג כעסקה הונית ולא עסקה מסחרית. הבחנה, שכאמור, עשויה לחסוך כסף רב.

חשיבות תכנון מס מוקדם

תכנון מס מוקדם טרם רכישה, השבחה או מכירת דירה יאפשר לבחון מראש את מבנה העסקה הנכון לנישום, להיערך כראוי לדרישות רשות המסים ולנצל הקלות או פטורים אפשריים. כך ניתן להימנע מטעויות שיעלו את חבות המס, לשלול את סיווג העסקה כמסחרית (בנסיבות המתאימות), וכל זאת – תוך מקסום הרווח נטו מהעסקה.

פירמת נמרוד ירון ושות' – מיסוי ישראלי ובינלאומי בקיא בתכנוני מס שונים ומותאמים ללקוח. ליצירת קשר – לחצו כאן.

שאלות ותשובות