רשות המסים מחזקת את האכיפה: מה צפוי למשכירי דירות ולבעלי נכסים?

"בין 1.5 ל-2 מיליארד שקל מועלמים בשוק ההשכרה"

בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה בתחילת חודש דצמבר 2025 באילת, השמיע מנהל רשות המסים עו"ד שי אהרונוביץ' מסר ברור- ימי ההעלמה בשוק ההשכרה עומדים להסתיים. לדבריו, בין 1.5 ל-2 מיליארד ₪ אינם מגיעים לקופת המדינה בשל אי-דיווח על הכנסות משכר דירה. כעת, במסגרת הצעת התקציב לשנת 2026, חוזרת לשולחן יוזמה שנפלה בעבר מספר פעמים: חובת דיווח גורפת על כל חוזה שכירות, גם כאשר ההכנסה נמוכה מרף תשלום המס.

מניסיוננו המקצועי, מדובר בשינוי מהותי שיש לו השלכות מרחיקות לכת על אלפי בעלי דירות בישראל.

הרציונל מאחורי המהלך

למה דווקא עכשיו?

אהרונוביץ' הסביר את הבעייתיות הקיימת. "הפטור עומד על 5,654 ₪, ובמרכז הארץ כמעט אין דירות גדולות שנשכרות באמת במחיר הזה". במילים אחרות, רבים מבעלי הדירות נמצאים כבר היום מעל תקרת הפטור, אך בהיעדר חובת דיווח גורפת פשוט נמנעים מלדווח ומלשלם מס.

היוזמה להקמת מאגר דירות מושכרות אמורה לשנות את כללי המשחק. לפי התחזית, המהלך צפוי להניב למדינה תוספת הכנסה של 50 עד 130 מיליון שקל בשנה בשנים הקרובות. למרות האופטימיות הזהירה של אהרונוביץ', המהלך, שנעשה בתיאום עם משרד המשפטים בשנתיים האחרונות, צפוי לעבור.

האם זה צעד צודק?

מדובר בדילמה מורכבת מבחינה משפטית ומדיניות-מיסויית, שיש בה שני צדדים לגיטימיים:

מצד אחד – העיקרון של שוויון בנטל המס:

לפי העיקרון הבסיסי של שוויון בנטל המס, המעוגן בסעיף 2 לפקודת מס הכנסה, כל אזרח חייב לשלם את חלקו ההוגן במס על הכנסותיו. כאשר חלק ניכר מהאוכלוסייה מדווח ומשלם מס על הכנסות משכר דירה, בעוד אחרים נמנעים מכך, נוצר עיוות משמעותי ופגיעה בשוויון. חובת דיווח גורפת, ללא קשר לגובה ההכנסה, יוצרת שקיפות מיסויית.

מצד שני – הצורך בעדכון רף הפטור והתאמתו למציאות הכלכלית:

לא ניתן להתעלם מהעובדה שרף הפטור החודשי (5,654 ₪) מנותק מהמציאות הכלכלית של שוק השכירות בישראל (במיוחד במרכז הארץ). הפער בין רף הפטור לבין מחירי השוק מעלה שאלות לגבי יעילות המדיניות המיסויית הנוכחית. העדר הצמדה או עדכון תקופתי של רף הפטור מערער את האיזון בין רצון המחוקק להקל על משכירים קטנים לבין הצורך בגביית מס הוגנת.

האם הפתרון הוא דיווח גורף בלבד?

לדעתנו המקצועית, הגישה הנכונה היא דו-שלבית. מצד אחד, לדרוש דיווח גורף מכל בעלי הנכסים כדי ליצור שקיפות מיסויית ושוויון, אך במקביל לבחון עדכון משמעותי של רף הפטור כך שישקף את מחירי השוק האמיתיים והצמדתו למדד המחירים לצרכן (לדוגמה). כך ניתן יהיה להשיג את שני היעדים: שקיפות מלאה מול רשות המסים, לצד הקלה אמיתית למשכירים קטנים שאינם מפיקים רווחים משמעותיים.

רף הפטור לעומת מחירי השכירות הממוצעים

*נכון לרבעון ה-1 של שנת 2025 (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

מה המשמעות המעשית למשכירי דירות?

השינוי המתוכנן אינו מעלה את שיעור מס ההכנסה על שכר דירה עצמו, אלא יוצר מנגנון בקרה ואכיפה באמצעות חובת דיווח גורפת. ברגע שכל חוזה שכירות ייכנס למאגר המרכזי של רשות המסים, הרשות תוכל לזהות בקלות מי נמצא מעל רף הפטור ואינו משלם מס כנדרש. במילים פשוטות: מי ששילם מס עד היום ימשיך לשלם את אותו שיעור מס. מי שלא דיווח ולא שילם, למרות שהיה חייב – יידרש לעשות זאת, ובכך נטל המס שלו יעלה בפועל.

לדוגמה:

אם בעל הדירה לא מדווח – רשות המסים עשויה להטיל קנסות וריבית, למשל:

סה"כ עלות כוללת שעשויה להגיע לאלפי שקלים נוספים מעבר למס עצמו.

השאלה המשפטית: האם חוקי לדרוש דיווח מתחת לרף הפטור

לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה, שר האוצר רשאי לקבוע חובת דיווח גם על הכנסות פטורות, אם הדבר נדרש לצורכי פיקוח. עם זאת, יש כאן מתח בין זכות הציבור לגבייה יעילה לבין זכות הפרט לפרטיות. מבחינה משפטית, נראה שהמהלך עומד על קרקע חוקית יציבה, שכן הוא מבוסס על סמכות מפורשת בפקודה ועל צורך לגיטימי של פיקוח ואכיפה. עם זאת, סביר להניח שהנושא ייבחן משפטית, ואולי אף יגיע לבג"ץ, במיוחד בהיבטים של פרטיות ומידתיות.

לפני שהמערכת תיכנס לתוקף ורשות המסים תוכל לזהות פערי דיווח רטרואקטיבית, קיים חלון הזדמנויות לתיקון המצב באמצעות הליך גילוי מרצון.

נשווה בין מצב גילוי מרצון לעומת חשיפה על ידי רשות המסים

דני הוא בעל דירה. הוא השכיר אותה במשך כמה שנים ללא דיווח. אם יפנה כעת להליך גילוי מרצון, יוכל להסדיר את מצבו בתנאים מקלים. לעומת זאת, אם רשות המיסים תפנה אליו בעצמה, הוא צפוי לשלם קנסות גבוהים, ריביות ואף להיחשף להליך פלילי. הטבלה הבאה ממחישה את ההבדלים בין שני המצבים.

מס רכוש חוזר לשולחן: "כואב אבל לא פופוליסטי"

אהרונוביץ' התייחס גם לדיון סביב החזרת מס רכוש (ראו עמוד 9 בתכנית הכלכלית לשנת 2026) לדבריו, המס נועד להקטין את הנטל על עבודה ולהעביר חלק ממנו למס על הון. שיעור המס המוצע: 1.5% בלבד, לעומת 2.5% בעבר.

מבחינה כלכלית, הרציונל ברור: מיסוי הון נחשב פחות מעוות ממיסוי עבודה, והוא מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של הנטל. כדי להבין את ההיגיון שמאחורי המהלך, ניתן לבחון את הפערים העיקריים בין ישראל לממוצע מדינות ה־OECD:

• בישראל, הנטל על עבודה (מס הכנסה וביטוח לאומי) נחשב מהגבוהים ביותר בקרב מדינות ה־OECD.
• לעומת זאת, הנטל על הון ונכסים נמוך יחסית.

במדינות רבות אחרות, היחס בין שני סוגי המסים מאוזן יותר. רשות המסים רואה בהחזרת מס רכוש כלי לאיזון התמהיל המיסויי בין עבודה להון.

השלכות על תושבי חוץ ומשקיעים זרים

תושבי חוץ המשכירים נכסים בישראל יידרשו לדווח גם בישראל וגם במדינת מגוריהם.
לדוגמה, אזרח אמריקאי המשכיר דירה בתל אביב:

1. מדווח בישראל ומשלם מס
2. מדווח ל־IRS בארה"ב
3. תובע זיכוי מס זר (Foreign Tax Credit)
4. שומר תיעוד כפול

לקריאה נוספת בנושא מס על שכירות נדל"ן בחו"ל, לחצו כאן.

המסר ברור: עידן ההעלמה מסתיים. המערכות חכמות יותר, האכיפה מתהדקת, והסיכוי להיתפס עולה. אם אתם משכירים דירה ולא בטוחים לגבי חובות הדיווח שלכם, או אם יש פערים מהעבר שטרם טופלו – זה הזמן לפעול. אנו מתמחים בהליכי גילוי מרצון ותיקון מצב מול רשות המסים, עם התמחות ייחודית במיסוי בינלאומי.

צרו קשר עם המומחים שלנו לייעוץ ראשוני.