הסכנות ברישום דירה על שם הילד

סכנה מס' 1- עסקה מלאכותית

רשות המסים אינה מסתמכת רק על הרישום הפורמלי בטאבו. היא בוחנת את המהות הכלכלית.

בהקשר של מיסוי מקרקעין, סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין, ובהקשרים רלוונטיים גם סעיף 86 לפקודת מס הכנסה, מעניקים לרשות המסים (לרבות מנהל מיסוי מקרקעין, ובהקשרים מסוימים גם פקיד השומה במס הכנסה) סמכות להתעלם מעסקה או לסווגה מחדש אם מדובר בעסקה מלאכותית או בתכנון שמטרתו העיקרית הפחתת מס בלתי נאותה. בעידן של היום, לרשות יש יכולות הצלבה שמאפשרות לה לבחון שליטה והנאה כלכלית מנכס, למשל:

1. מקור הכסף: מי מימן את הרכישה בפועל, ומה מסלול העברת הכספים?
2. מסלול ההכנסה: לאן נכנסים דמי השכירות? האם הילד נהנה מהם בפועל?
3. ניהול ושליטה: מי חותם על חוזי שכירות, מי מטפל בשוכרים, מי משלם הוצאות שוטפות, ומי מקבל החלטות מהותיות (כמו מכירה)?

כאשר הורה מממן דירה, רושם אותה על שם הילד, אבל מקבל את שכר הדירה לחשבונו האישי ובנוסף גם נשאר בעל השליטה (למשל בהחלטה על מכירה), רשות המסים עלולה לסווג את העסקה כעסקה מלאכותית. במקרה כזה, הרשות עשויה לשום את המס לפי המהות ולדרוש תוספות כגון ריבית, הצמדה וקנסות – בהתאם לנסיבות.

דוגמה מהפסיקה שממחישה את הסיכון היא פרשת שמרת נגד מנהל מיסוי מקרקעין טבריה, שבה בני זוג העבירו דירת מגורים במתנה בעיתוי שהיה רלוונטי ו"נוח" עבורם למיסוי רכישת דירה אחרת, ורשות המסים טענה כי מדובר במהלך שנועד בעיקר להפחתת מס. בפסיקה הודגש כי בבחינת "עסקה מלאכותית" לפי סעיף 84 לחוק, נקודת המוצא היא גביית מס אמת – כלומר בוחנים את המהות הכלכלית האמיתית של העסקה ולא מסתפקים ברישום הפורמלי. ביישום על נסיבות המקרה, הוועדה נתנה משקל למכלול נסיבות שהעיד, לשיטתה, על מהלך "דלת מסתובבת" – העברה שמייצרת הטבת מס, תוך ניסיון להבטיח שהנכס יישאר למעשה בידי נותני המתנה או יחזור אליהם בהמשך, ובמקביל הם ממשיכים להנות מהנכס ולהתנהל בו כבעלים.

סכנה מס' 2- פגישה בדינמיקה המשפחתית

מעבר לביקורת של רשות המסים, רישום דירה על שם הילד חושף את המשפחה לסיכונים אזרחיים ומשפטיים:

• גירושין של הילד/ה: בן/בת זוג עשויים לטעון לזכויות בנכס בהתאם לדיני המשפחה ולנסיבות (למשל מגורים בדירה, השקעות ושיפוצים, והתנהגות הצדדים). חשיפה זו עלולה לסכן את יכולת ההורים לשמור על הנכס בתוך המשפחה.
• אובדן הטבות מדינה: רישום דירה על שם הילד עלול לפגוע בזכאות עתידית לתוכניות דיור כגון "מחיר למשתכן" המותנות בהיעדר בעלות על דירה.
• חדלות פירעון ונושים: אם הילד נקלע לחובות, נכסים הרשומים על שמו עלולים להיות חשופים לעיקול ומימוש, בהתאם לדין ולהגנות האפשריות.
• סכסוך משפחתי: ילד שהוא בעלים רשום ובעלים בפועל יכול לבצע פעולות בנכס. ניסיון לשמור שליטה באמצעים לא נכונים עלול גם לפגוע בהגנת המס וגם להחריף סיכונים משפטיים.

מניסיוננו בליווי עסקאות נדל"ן בתוך המשפחה, הסיכון בעסקאות בהן אין ניתוק אמיתי בין ההורים לנכס, אינו סביר ביחס לתועלת. בנוסף לשומות וקנסות, במקרים חמורים קיימת גם חשיפה להליכים פליליים – בהתאם לנסיבות ולממצאי רשות המסים. עם זאת, תכנון מס הוא כלי לגיטימי וחוקי. מותר לתת מתנה לילדים ומותר לבסס אותם כלכלית – העסקה פשוט צריכה להיות אותנטית. אם זה באמת הנכס של הילד, והוא נהנה ממנו ומתנהל כבעלים, הסיכוי לעמוד בבדיקה של רשות המסים עולה משמעותית.

אז איך עושים את זה נכון?

השלב הראשון הוא בחירה אסטרטגית מודעת של המתווה הרצוי. האם מדובר במתנה אמיתית או בהלוואה במסווה של מתנה? ההחלטה חייבת להיות מגובה בתיעוד משפטי קפדני, מומלץ בעזרת איש מקצוע, הכולל העברות כספים מסודרות, עריכת הסכמי מתנה או הלוואה מחייבים ודיווח מלא ושקוף לרשויות המס בהתאם להוראות הדין.

מעבר לניירת, המבחן האמיתי הוא מבחן המציאות היומיומית. כדי שהעסקה תעבור את רדאר רשות המסים, הבעלות של הילד חייבת להיות מהותית ולא רק פורמלית. משמעות הדבר היא שדמי השכירות מופקדים ישירות לחשבון הבנק של הילד, והוא זה שמקבל את ההחלטות המהותיות בנכס, כמו ניהול השוכרים ותחזוקת הדירה. ניתוק הזיקה הכלכלית מההורים הוא קריטי לאמינות העסקה.

במבט צופה פני עתיד, יש לקחת בחשבון שני היבטים נוספים: הגנה משפחתית ותכנון היציאה. במישור המשפחתי, מומלץ לשקול עריכת הסכם ממון טרם נישואין כדי להגן על הנכס מפני חלוקה עתידית במקרה של גירושין. במישור המיסויי, בעת תכנון מכירה עתידית, חשוב לזכור כי בהעברות במתנה חלות תקופות צינון (המשתנות בהתאם למגורים בנכס ולסיווגו), ולכן יש לבדוק מראש מתי יוכל הילד למכור את הנכס בפטור ממס שבח, כדי להימנע ממיסוי מיותר בעת המימוש.

הלקוחות שלנו – מקרה בעילום שם