חודשיים לפני תום נוהל הגילוי מרצון – רשות המסים יוצאת ל"בליץ" חקירות בעקבות המידע שהתקבל מהטאבו"

חודשיים לפני תום האפשרות לגילוי מרצון, רשות המסים מעלה הילוך באכיפה ומפרסמת בתקשורת "טעימות" מהתפיסות האחרונות.  רוב התיקים הפליליים שרשות המסים פתחה לאחרונה עוסקים בהכנסות מהשכרת דירות מגורים שלא דווחו. המהלך התאפשר מהרגע שרשות המסים קיבלה גישה למאגר המידע של הטאבו.

במקרה שפורסם לאחרונה, עלה חשד כי בשנים 2018 עד 2025 הושכרו לפחות ארבע דירות לדיירים שונים, ומהן התקבלו הכנסות של לפחות 3 מיליון ₪. לפי הפרסומים, הכספים הופקדו בחשבונות הבנק של בעלת הזיקה לנכסים ושל שני ילדיה, אך לא דווחו כדין. בנוסף צוין כי כל אחת מהדירות הושכרה בסכום הגבוה משמעותית מתקרת הפטור הקבועה בחוק להכנסה משכר דירה למגורים, העומדת על 5,654 ₪ נכון ל-2026.

חשוב להדגיש כי מדובר בחשדות בלבד, החקירה נמשכת, ולכל אדם עומדת חזקת החפות.

כיצד רשות המסים עשויה לנתח סיטואציה כזו?

מבחינה מקצועית, הבדיקה אינה מתמקדת רק בעצם קבלת שכר הדירה, אלא גם בשאלות רחבות יותר: כמה דירות הושכרו, מי היה הבעלים של כל דירה, לאילו חשבונות הועברו הכספים, והאם קיימת התאמה בין ההכנסות בפועל לבין הדיווח לרשות המסים, אם בכלל. שאלות אלה רלוונטיות לא רק למקרים בעלי פרופיל ציבורי, אלא גם למשפחות פרטיות המחזיקות דירה אחת או כמה דירות ומניחות כי מדובר בהכנסה פשוטה שאינה מחייבת בדיקה שוטפת.

היבט נוסף שעשוי לעורר עניין מצד רשות המסים הוא אופן ניהול ההכנסות בפועל. כאשר כספי שכירות מופקדים לא רק לחשבון אחד אלא לכמה חשבונות, לרבות חשבונות של בני משפחה, הבדיקה אינה נעצרת ברישום הפורמלי. במקרים כאלה עשויה הרשות לבחון מי נהנה מההכנסה מבחינה מהותית, מי שלט בנכסים, מי ניהל את ההשכרה ומי היה אמור לשאת בחובת הדיווח. לכן, עצם ההפקדה לחשבון של ילד או בן משפחה אחר אינה בהכרח משנה את זהות החייב בדיווח או במס.

בהקשר זה חשוב להבהיר נקודה שחוזרת לא אחת אצל משכירי דירות: לא כל הכנסה משכר דירה למגורים פטורה ממס, ולא בכל מקרה ניתן להניח שאין חובת דיווח. בישראל קיימים כמה מסלולי מיסוי אפשריים להכנסות משכר דירה למגורים, ובהם פטור עד תקרה מסוימת, מסלול מס מופחת ומסלול רגיל. כאשר ההכנסה עולה על התקרה הרלוונטית, או כאשר מבנה ההחזקה וההשכרה מורכב יותר, נדרשת בחינה קונקרטית של מסלול המס ושל חובות הדיווח החלות על המשכיר.

בשנים האחרונות רשות המסים מקדישה תשומת לב ממוקדת יותר לתחום ההשכרה למגורים, ובוחנת לא רק את הדיווחים שהוגשו אלא גם פערים אפשריים בין בעלות בנכסים, זרימת כספים והמצב בפועל. מבחינת משכירים, המשמעות היא שיש לייחס חשיבות גבוהה יותר להתאמה בין מבנה הבעלות, ההסכמים, ההפקדות והדיווח למס, גם כאשר בעבר התחום נתפס כפשוט יחסית או כבעל אכיפה מוגבלת.

מקרה נוסף שפורסם לאחרונה ממחיש את אותה נקודה מכיוון אחר. לפי הפרסומים, תושב ירושלים נחשד כי לא דיווח על הכנסות של כ-3.4 מיליון ₪ מהשכרת תשע דירות בעיר בשנים 2016 עד 2021. גם כאן, אין מדובר רק בשאלת גובה ההכנסה, אלא במבנה החזקת הנכסים, בהיקף הפעילות ובחובת הדיווח הנלווית להם. הבדיקה בעניינו החלה דווקא במסגרת בקשה להקלה במס שבח בעת מכירת דירה. במסגרת אותה בדיקה התבקשו מסמכים, ועל פי החשד עלה פער בין המידע שנמסר בהליך המקרקעין לבין הדיווחים על הכנסות השכירות. בהמשך דווח כי לאחר הפנייה דווחו הכנסות עבור השנים 2022 עד 2025, אך לא עבור השנים הקודמות שנבדקו. מבחינה מקצועית, זהו תזכורת לכך שבדיקות מס אינן מתקיימות תמיד בבידוד, ולעיתים בקשה נקודתית בהקשר אחד עשויה להציף סוגיות דיווח רחבות יותר.

למשכירי דירות למגורים יש שלושה מסלולים עיקריים לדיווח על הכנסות משכר דירה:

• מסלול הפטור, שיכול לחול עד תקרה חודשית של 5,654 ₪ נכון ל-2026. כאשר דמי השכירות עולים מעל התקרה, הפטור נשחק בהדרגה, וכאשר ההכנסה החודשית מגיעה לכפל התקרה, כלומר 11,308 ₪, הפטור מתאפס.
• המסלול השני הוא מסלול מס מופחת של 10% על מלוא ההכנסה משכר הדירה, אך בדרך כלל בלי אפשרות לנכות הוצאות, פחת או קיזוזים רגילים.
• המסלול השלישי הוא המסלול הרגיל, שבו ההכנסה ממוסה לפי שיעורי המס הרגילים, אך ניתן במקרים המתאימים לנכות הוצאות מוכרות.

הבחירה במסלול יכולה להשפיע באופן מהותי גם על חבות המס וגם על אופן הדיווח.

מניסיוננו המקצועי, הבעיה בהרבה מקרים איננה רק כוונה להסתיר, אלא התנהלות מתגלגלת בלי בקרה. דירה שנרכשה לפני שנים, עוד דירה שנוספה אחר כך, ילד שמסייע בניהול, כסף שנכנס לחשבון אחד ואז לחשבון אחר, ותחושה כללית ש"נסתדר כשנגיע לזה". אלא שבתחום המס, לעתים עצם הדחייה היא זו שיוצרת את עיקר הסיכון. ככל שעובר הזמן, קשה יותר להסביר, קשה יותר לאסוף מסמכים, וקשה יותר לטעון שמדובר היה רק בחוסר תשומת לב.

פגשנו בעבר מקרה של משפחה שהחזיקה כמה דירות מגורים, כאשר ההכנסות מהשכירות הופקדו במשך השנים בכמה חשבונות שונים בתוך המשפחה. בני המשפחה היו בטוחים שהכול ברור בינם לבין עצמם, אבל כשנעשתה בדיקה מסודרת התברר שלא הייתה התאמה מלאה בין הרישום, ההסכמים וההפקדות בפועל. לפני כל פנייה חיצונית, בוצע מיפוי מלא של העובדות והוסדרה דרך דיווח שקופה וזהירה. הזמן לא פועל לטובת מי שמתעלם. לכן, מי שמשכיר דירה בישראל, ובוודאי מי שמחזיק כמה דירות, צריך לדעת בדיוק מהו מסלול המס שחל עליו, האם קיימת חובת דיווח, והאם יש התאמה בין הבעלות, ההכנסה, ההפקדות והמסמכים. לא צריך להיבהל, אבל גם לא כדאי להניח שהשקט הנוכחי מבטיח שקט בעתיד.

פירמת נמרוד ירון ושות' מתמחה במיסוי ישראלי ובין לאומי. הצוות שלנו מורכב מאנשי מקצוע בעלי ניסיון של שנים ברשות המסים, לצד ניסיון בפירמות מובילות ובמשרדי עורכי דין, ומביא שילוב של ראיה משפטית וכלכלית. אנחנו מלווים חברות פרטיות וציבוריות, ישראליות וזרות, קרנות הון סיכון גלובליות, וגם לקוחות שמבקשים ייעוץ ממוקד בשפה ברורה ובגובה העיניים. אנחנו עובדים גם עם רשת קשרים מקצועית של משרדי רואי חשבון ועורכי דין ברחבי העולם, כדי לספק מעטפת מלאה במקרים חוצי גבולות.

אם אתם משכירים דירה, אם יש במשפחה כמה נכסים, או אם אינכם בטוחים האם ההכנסות דווחו נכון לאורך השנים, זה הזמן לבצע בדיקה מסודרת ולהסדיר דיווחים באופן אחראי ושקוף. פגישת ייעוץ אסטרטגית יכולה לעזור להבין את התמונה לפני שהיא הופכת מורכבת יותר.

ליצירת קשר עם המומחים שלנו לחצו כאן