מס רכישה הוא מס אשר מוטל על מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל, לרבות תושבי חוץ. הבנה מעמיקה של שיעורי המס, ההגדרות הרלוונטיות בחוק וכן ההקלות האפשריות לתושבי חוץ חיונית לכל המעוניינים ברכישת נכס בישראל. תכנון נכון ומותאם אישית עשויים להוביל לחיסכון משמעותי במס וכן למקסום התשואה מההשקעה.
מס רכישה בישראל
רכישת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס רכישה. המס מחושב בהתאם לשווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה. שווי העסקה כולל בתוכו את כל התמורה הניתנת למוכר, כולל מע"מ, כאשר יום העסקה הוא יום חתימת החוזה, אף אם העברת הבעלות מתבצעת לאחר מכן.
שיעור המס המופחת בגין רכישת דירה יחידה לא חל על תושב חוץ. כלומר, מדרגות מס רכישה לתושבי חוץ הן כשל משקיע ישראלי שדירתו הנרכשת אינה דירת מגורים יחידה. מדובר בשתי מדרגות מס, ששיעורן הוא 8%-10%.
עבור תושבי חוץ המחזיקים בנכסי נדל"ן בישראל, הכרת חובות המס היא חיונית לתכנון פיננסי מושכל ולקבלת ההחלטה בדבר רכישת הנכס.
הוכחת תושבות חוץ לצרכי מס רכישה בישראל
סעיף 1 לפקודת מס הכנסה מגדיר מיהו תושב חוץ, על דרך השלילה. כלומר, החוק מגדיר מי הוא תושב ישראל, כאשר מי שאינו עונה להגדרת תושב ישראל ייחשב לתושב חוץ. תושב ישראל מוגדר כמי שעומד בשני תנאים מצטברים:
הראשון, המבחן הכמותי, בעל שתי חלופות:
- מי ששהה בישראל בשנת מס מסוימת 183 ימים ומעלה.
- מי ששהה בישראל בשנת מס מסוימת 30 ימים ומעלה. זאת כאשר סך תקופת השהייה באותה שנת מס ובשנתיים לפני כן, מגיע ל-425 ימים ומעלה.
השני, מבחן מרכז החיים. המבחן בוחן זיקות שונות לחיים בארץ. למשל, מקום מגוריו של האדם, מקום עבודתו, היכן נמצאים האינטרסים הכלכליים שלו ועוד.
ראוי לציין שגם הנישום וגם רשות המיסים רשאים לטעון שהמבחן הכמותי אינו משקף את המציאות. לשם כך, יטענו שיש להסתמך על מבחן מרכז החיים לשם קביעת התושבות.
הקלות במס רכישה
החוק בישראל מעניק הקלות שונות במס רכישה לקבוצות אוכלוסייה מסוימות. זאת, במטרה לעודד רכישת דירה ראשונה, חזרה של ישראלים מחו"ל וכן עלייה לישראל. להלן פירוט ההקלות המרכזיות הרלוונטיות לתושבי חוץ, תושבים חוזרים ותיקים ועולים חדשים, וכן הקריטריונים לקבלתן:
- מי שהיה תושב ישראל לראשונה (עולה חדש) – תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) קובעות שעולה חדש זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה בשיעור מופחת בגין דירה יחידה. ההקלה חלה על דירת מגורים ו/או בית עסק. מדרגות המס המופחתות נעות בין 0.5%-5%, על דירת מגורים אחת.
תקופת הזכאות למי שרוכש את הדירה לפני העלייה לארץ היא בתוך שנה מרכישת הדירה. בהתאם, למי שרוכש את הדירה לאחר העלייה לארץ היא בתוך שבע שנים מהעלייה לארץ (כאשר תקופות של שירות חובה בצה"ל או בשירות לאומי-אזרחי לא יכללו בחשבון ספירת שבע השנים).
התנאים לקבלת ההטבה הם:
- הדירה תשמש את העולה דרך קבע.
- מדובר ברכישת דירת מגורים יחידה.
- עמידה בתקופת הזכאות.
לקריאת התקנות – לחצו כאן.
- תושב חוזר ותיק – תושב חוזר ותיק הוא מי שהיה בעברו תושב ישראל, שהה לפחות עשר שנים רצופות מחוץ לישראל, וחזר לארץ. במקרה זה, התושב יוכל ליהנות ממדרגות מס רכישה בשיעור דומה לעולה חדש (ובאותם תנאים החלים על העולה החדש). כלומר, למדרגות מס רכישה מופחתות בשיעור 0.5%-5%, על דירת מדורים אחרת.
* חשוב להדגיש שתושב חוזר "רגיל" (כלומר, מי שלא שהה מחוץ לישראל מעל לעשר שנים רצופות) אינו זכאי להקלות במס רכישה. תושב חוזר רגיל ייחשב לעניין מס רכישה כתושב ישראל רגיל.
זהות הרוכש | מדרגת מס רכישה לדירה יחידה | מדרגת מס רכישה לדירה נוספת |
תושב ישראל | 0%-8% | 8%-10% |
תושב חוץ | 8%-10% | 8%-10% |
מי שהיה תושב ישראל לראשונה/ עולה חדש | 0.5%-5% | 8%-10% |
סיכום
תהליך רכישת נדל"ן בישראל על ידי תושב חוץ עשוי להיות כרוכה באתגרים ייחודיים. לשם כך, דרושה הבנה מהותית של דיני המס המקומיים והבינלאומיים.
ניווט במערכת המס הישראלית, בעיקר עבור תושב חוץ, מחייב ידע מקצועי רחב. כמו כן, הוא מחייב היכרות עם החקיקה והפסיקה הרלוונטית וכן יכולת להוכיח עמידה בתנאים הנדרשים לשיעור מס מופחת. הפירמה שלנו מתמחה בליווי תושבי חוץ הרוכשים נדל"ן בארץ, ומספק ייעוץ מקיף, תוך שיתוף פעולה עם אנשי מקצוע בארץ ובעולם, לצורך ייעוץ אישי ומותאם אישית.
ליצירת קשר עם פירמת נמרוד ירון ושות' – מיסוי ישראלי ובינלאומי – לחצו כאן.
שאלות ותשובות
האם תושב חוץ רשאי לקבל משכנתא?
כן, תושב חוץ יכול לקבל משכנתא בישראל, אך ההליך עשוי להיות מורכב ולהימשך זמן רב. לשם קבלת המשכנתא יצטרך תושב החוץ להצטייד, בין היתר, באסמכתאות לגבי נכסים ומאזן הכנסות-הוצאות. לבסוף, הבנק עשוי להסכים למשכנתא בשיעור נמוך, של כ-50% משווי הנכס.
האם יש לדווח על רכישת הדירה?
כן. לפי חוק מיסוי מקרקעין, כל הרוכש נכס נדל"ן, לרבות תושב חוץ, חייב בהגשת הצהרה על הרכישה למיסוי מקרקעין. ההצהרה על העסקה תוגש למנהל תוך 30 יום מיום הרכישה. ההצהרה תכלול בתוכה למשל את פרטי זכות המקרקעין, פרטי העסקה, התמורה בעד הרכישה, סכום המס ודרך חישובו, זכאות לפטור מהמס החל ואת פרטי כלל הזכויות במקרקעין.
האם תושב חוזר רגיל זכאי להקלות במס רכישה?
לא. רק תושב חוזר ותיק, ששהה מחוץ לישראל מעל עשר שנים רצופות, זכאי להקלות. תושב חוזר רגיל מחויב במס רכישה בשיעורים הרגילים החלים על תושב ישראל.
