מסגרת חדשה להחלפת מידע על נדל"ן למטרות מס

25 מדינות מאמצות מסגרת חדשה להחלפת מידע על נדל"ן למטרות מס

צעד משמעותי בשקיפות המיסויית הגלובלית: רשויות המס מ25 מדינות ב OECDיחליפו ביניהן מידע על נכסי מקרקעין הנמצאים בשטחן

עשרים וחמש מדינות הודיעו על הסכמתן להצטרף למסגרת חדשה ביוזמת ה-OECD להחלפה אוטומטית של מידע על נכסי מקרקעין בין רשויות המס במדינות אלה. מדובר ביוזמה בינלאומית שמטרתה לצמצם העלמות מס ולהגביר את השקיפות בתחום הנדל"ן, הנחשב לאחד האפיקים המרכזיים להשקעות חוצות גבולות.

בין המדינות שהצטרפו להצהרה המשותפת נמנות בריטניה, ברזיל, קוסטה ריקה, צרפת, גרמניה, אירלנד, איטליה וספרד. המדינות ציינו כי בכוונתן להצטרף למסגרת עד שנת 2029 או 2030, בכפוף להליכים המקומיים הנדרשים בכל מדינה.

המסגרת החדשה: החלפה אוטומטית של מידע על נכסי מקרקעין

ה-OECD פרסם באוקטובר האחרון (2025) את מסגרת החלפת מידע אוטומטית על נכסי מקרקעין למטרות מס.

המסגרת מעמידה תשתית למדינות להחליף ביניהן מידע על נכסי מקרקעין באופן אוטומטי ושוטף, תוך עמידה בסטנדרטים משפטיים וטכניים אחידים. מטרתה היא להתמודד עם אתגר גלובלי מרכזי בעת האחרונה – הימנעות ממס בעסקאות נדל"ן. עסקאות ובעלות על נכסי מקרקעין כוללות לעיתים קרובות אלמנטים חוצי-גבולות, דבר המקשה על רשויות המס לעקוב אחר ההכנסות הנובעות מהן. משכך, נדרשת מערכת חזקה שתעניק לרשויות המס גישה למידע על החזקות הנדל"ן של תושביהן מעבר לגבולות, ולאכוף את חובות המס בהתאם.

לדוגמה, אזרחית צרפת המתגוררת בפריז רכשה דירה בברלין ומשכירה אותה. ההכנסות מדמי השכירות חייבות במס בצרפת (כמדינת התושבות) בנוסף לגרמניה שבה הופקה ההכנסה. ללא מנגנון החלפת מידע אוטומטי, רשות המס בצרפת עלולה לא לדעת על קיום הנכס והבעלים יכולה שלא לדווח על ההכנסות. במסגרת ההסכם החדש, גרמניה תעביר לצרפת באופן אוטומטי מידע על הבעלות בנכס ועל ההכנסות הנגזרות. בכך תתאפשר אכיפה יעילה של חבות המס.

בהצהרה המשותפת נאמר כי המהלך "יחזק את יכולתנו לפקח ולאכוף ציות מס  ולהילחם בהעלמות מס, אשר פוגעות בהכנסות הציבוריות ומעבירות באופן בלתי הוגן את נטל המס על משלמי המסים ה'צייתנים'".

חלק ממערך עולמי רחב יותר

המסגרת החדשה מצטרפת לשתי יוזמות קודמות של ה-OECD להחלפת מידע אוטומטית:

• תקן הדיווח המשותף (Common Reporting Standard – CRS), שפותח בשנת 2014, יצר מנגנון להחלפת מידע על נכסים פיננסיים המוחזקים במוסדות פיננסיים מסורתיים.
• מסגרת הדיווח על נכסי קריפטו (Crypto-Asset Reporting Framework – CARF), שבמסגרתה צפויות עד 75 מדינות להתחיל לשתף מידע על עסקאות בנכסים דיגיטליים החל משנים 2027 או 2028.

עתה, עם אימוץ המסגרת החדשה בתחום הנדל"ן, נוצר מערך משולב של שלוש מערכות עולמיות להחלפת מידע- פיננסי, דיגיטלי ונדל"ני.

המשמעות למשקיעים ולנישומים

המסגרת החדשה צפויה להשפיע על משקיעים המחזיקים נכסי נדל"ן במדינות המשתתפות ביוזמה החדשה. החלפת המידע האוטומטית תאפשר לרשויות המס במדינות השונות לקבל נתונים על נכסי מקרקעין בבעלות תושבים זרים, לרבות פרטי בעלות, עסקאות והכנסות.

מהלך זה אינו צפוי להשפיע על נישומים המדווחים כדין. לעומת זאת, עבור נישומים שלא דיווחו עד כה על נכסים או הכנסות מחו"ל, צפוי להיות קושי גדול יותר להמשיך להתחמק מלדווח על הכנסותיהם, כאשר המידע יועבר באופן אוטומטי בין רשויות המס. בהקשר זה, בחלק מהמדינות קיים הליך להסדרת חבויות מס בגין הכנסות שלא דווחו בשנים קודמות.

יצוין כי לאחרונה (25.8.25) פרסמה רשות המסים את נוהל גילוי מרצון. הנוהל מעניק אפשרות לנישומים אשר לא דיווחו על הכנסותיהם במהלך השנים להסדיר את הדיווח וחבות המס (בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מתום כל שנה שבה לא דיווחו ועד למועד תשלום המס) ולקבל חסינות פלילית. יש להגיש את הבקשה לגילוי מרצון עם רקע קצר ותחשיבים למחלקת חקירות ברשות המסים. לאחר קבלת הבקשה, מחלקת חקירות בוחנת את הרקע של הנישום מגיש הבקשה, האם התיק כבר בטיפול שומתי, האם מתקיימת כנגד הנישום חקירה גלויה/סמויה והאם ישנה סיבה כלשהי לא לאשר את הגילו מרצון. לאחר הבדיקה, אם כל הממצאים תקינים, הנישום מקבל אישור להתחיל בהליך הגילוי מרצון ולקבל חסינות פלילית.

השנה פרסם משרדנו את הערך העברי בנושא גילוי מרצון בויקיפדיה. לעיון בערך, לחצו כאן.

למידע נוסף על הליך גילוי מרצון בנושאי-

• הסדרת הכנסות הון
• קריפטו
• חשבונות זרים
• אי-דיווח הכנסות משכירות
• הגנה מפלילים

הצטרפותן הצפויה של 25 מדינות למסגרת החדשה של ה-OECD עד שנת 2030 מהווה צעד חשוב לקראת שקיפות מיסויית רחבה יותר בתחום הנדל"ן. עבור משקיעים ובעלי נכסים בינלאומיים, מדובר בהתפתחות משמעותית המחייבת בחינה מחודשת של חובות הדיווח והציות.

מומלץ לבעלי נכסי מקרקעין בחו"ל לבחון את מצבם המיסויי ולוודא עמידה בדרישות הדיווח הקיימות. נמרוד ירון ושות' מתמחים בייעוץ וטיפול בנושאים של נכסים בינלאומיים, גילוי מרצון והתאמת מבנים מיסויים לסביבה המשתנה. ניתן ליצור קשר לקבלת ייעוץ מקצועי ומותאם אישית.

שאלות ותשובות