הגבול הדק בין השקעה לעסק: מיסוי השכרת נכסים מרובים בישראל

מיסוי השכרת נכסים מרובים הוא נושא מורכב שמעסיק בעלי נדל"ן רבים בישראל. בני הזוג דניאלה ואמנון וייס השכירו 12 נכסים והפיקו מכך הכנסות של כ-4 מיליון ₪ בשנים 2015-2019. בני הזוג ביקשו לקבל פטור מלא ממס בעקבות נכותו של אמנון. פקיד השומה לא קיבל בקשה זו ובני הזוג ערערו על החלטתו לבית המשפט המחוזי.

בפסק דין שניתן באוקטובר 2025 בבית המשפט המחוזי בתל אביב, קיבלה השופטת ירדנה סרוסי כמעט את כל טענותיהם. ההשכרה היא עסקית, הבעל ניהל את כל הפעילות וההכנסות נבעו מיגיעתו האישית. למרות ההכרה בעובדות ובאופי העסקי של הפעילות, בית המשפט קבע כי בני הזוג כבולים להסכמי שומה ישנים שחתמו עם רשות המיסים. בעקבות כך, הוחלט כי יחויבו במס מלא.

פסק הדין בעניין וייס נגד רשות המיסים מדגים היטב את המורכבות של מיסוי השכרת נכסים מרובים ונדל"ן להשקעה, ומעלה שאלות שכל בעל נכסי נדל"ן צריך להכיר. מתי השכרת נכסים נחשבת עסקית? מתי רשות המיסים רואה בכם משכיר פרטי ומתי עסק? ומדוע ההבחנה הזו כל כך קריטית?

השכרה פאסיבית מול השכרה עסקית

אחת הסוגיות המרכזיות במיסוי נדל"ן היא ההבחנה בין השכרה פאסיבית לבין השכרה עסקית. הסיווג משפיע באופן ישיר על שיעור המס על הכנסה משכירות, על האפשרות לניכוי הוצאות, על זכאות לפטורים, ואף על חובת הדיווח לרשות המיסים.

מסלולים שונים במיסוי הכנסות משכירות בפקודת מס הכנסה

פקודת מס הכנסה מבחינה בין שני סוגי הכנסות מהשכרת נכסים.

• הכנסה מנכס (סעיף 2(6) לפקודה)– הכנסה פאסיבית שמקורה בהחזקת נכס והשכרתו, ללא פעילות עסקית שוטפת. בדרך כלל מדובר בהשכרה של דירה או שתיים, כאשר בעל הנכס אינו עוסק בניהול שוטף אלא רק בגביית דמי השכירות.
• הכנסה מעסק (סעיף 2(1) לפקודה) – כאשר ההשכרה מתבצעת בהיקף רחב, באופן שיטתי, מקצועי ומתמשך, היא עשויה להיחשב כעסק לכל דבר.

ההבדל בין המסלולים אינו רק טכני- הוא כלכלי ומשפטי כאחד.

בהכנסה פאסיבית  ניתן לבחור בין שני מסלולי מיסוי: מס לפי מדרגות המס השולי (עד 47%, נכון ל-2025), תוך ניכוי הוצאות מוכרות (ריבית משכנתא, תחזוקה, ארנונה וכדומה). מסלול מופחת- מס בשיעור 10% על ההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות כלל, בתנאי שהכנסה לא עוברת ערך סף המוגדר בחוק מסלול זה כדאי בעיקר למי שנמצא במדרגת מס גבוהה, יש לו הוצאות נמוכות יחסית ושכר הדירה שהוא מקבל אינו גבוה במיוחד

אם ההשכרה נחשבת להכנסה עסקית היא תמיד תמוסה במס שולי. אם ההשכרה מבוצעת על ידי יחיד (במסגרת עוסק מורשה\פטור) תמוסה לפי מדרגות המס השולי (עד 47%). אם ההשכרה מתבצעת דרך חברה, היא תמוסה במס חברות (23%, נכון ל-2025). במקרה של סיווג עסקי, ניתן לנכות מגוון רחב יותר של הוצאות (שיפוצים, שכר עובדים, שכר טרחה מקצועי, פחת, ועוד). נציין הכנסה עסקית אינה זכאית למסלול המופחת של 10%.

פטורים מסוימים חלים רק על הכנסות מיגיעה אישית – כלומר, על פעילות עסקית ולא על הכנסה פאסיבית מנכס. לכן, הסיווג כהכנסה עסקית עשוי להקנות זכאות לפטורים או להטבות מס שאינם זמינים במסלול הפאסיבי.

קריטריונים להבחנה בין הכנסה מנכס להכנסה מעסק

המבחנים לקביעת אופי ההשכרה

בתי המשפט ורשות המיסים בוחנים מספר קריטריונים כדי לקבוע האם מדובר בהשכרה פאסיבית או עסקית. חשוב לדעת שאין כלל אחיד וברור, כל מקרה נבחן לגופו.

לדוגמה, בית המשפט בוחן מבחנים כגון:

• מבחן היקף העסקה- ככל שהיקף העסקה גבוה יותר, הנטייה תהיה להכרה בהכנסה כעסקית;
• מבחן התדירות- תדירות גבוהה יותר תטה את הכף להכנסה עסקית, כמו במקרה של דירות עם שותפים שבהן יש תחלופה גבוהה של דיירים;
• מבחן ההשבחה- ככל שנעשתה השבחה או ניסיונות להשבחה, מדובר במאפיין עסקי ויזמי;
• מבחן הנסיבות- המבחן המסכם והחשוב ביותר, שבו בית המשפט שוקל את כל האינדיקציות ומקבל החלטה האם מדובר בפעילות עסקית מחזורית ומתמשכת או בפעילות פאסיבית.

לקריאה נוספת על מתי עסקה הופכת לפעילות עסקית והמבחנים השונים, לחץ כאן.

בפרשת דניאלה ואמנון וייס, בית המשפט קבע כי פעילות ההשכרה של בני הזוג נוהלה באופן פעיל, שיטתי ומקצועי. לכן מדובר בהכנסה עסקית. עם זאת, כפי שנראה בהמשך, עצם ההכרה באופי העסקי לא הספיקה כדי לזכותם בפטור ממס, בשל הסכמי שומה ישנים שחייבו אותם.

פרשת וייס – מקרה מבחן

העובדות

בני הזוג דניאלה ואמנון וייס השכירו 12 נכסים. שמונה נכסים מסחריים ודירות מגורים נוספות. תשעה מהנכסים היו רשומים על שמה של דניאלה, שמונה נכסים מסחריים ודירת מגורים אחת. עיקר הנכסים התקבלו בירושה או במתנה מקרובי משפחה. על שם אמנון רשומות שלוש יחידות דיור. שתי דירות מגורים (בתל אביב ובנופים, כאשר הדירה בנופים מפוצלת לשתי יחידות דיור). בנוסף, אמנון מחזיק במניות חברת א.ד. וייס השקעות בע"מ, שבבעלותה חמישה נכסים מסחריים (פסק הדין לא התייחס להחזקה במניות אלו)

בני הזוג הפיקו הכנסות כוללות של כ-4 מיליון ₪ בשנות המס 2015-2019. אמנון וייס, נכה בשיעור של 100%, ניהל בפועל את כל פעילות ההשכרה. הוא טיפל בשוכרים, ניהל חוזים, דאג לתחזוקה ולגבייה. בני הזוג ביקשו כי כלל ההכנסות ייחשבו כהכנסות מיגיעה אישית של אמנון, ובכך ייהנו מפטור מלא ממס לנכה לפי סעיף 9(5)(א) לפקודת מס הכנסה.

הקרב המשפטי

העניין המרכזי במחלוקת היה שיעור ייחוס ההכנסות מנכסי דניאלה לאמנון לצורך פטור ממס לנכה.

טענת בני הזוג: יש לייחס 100% מההכנסות מנכסי דניאלה לאמנון במסגרת חישוב מס מאוחד, שכן אמנון ניהל את כל הנכסים בפועל ולכן ההכנסות נובעות מיגיעתו האישית ומזכות אותו ליהנות מהפטור המלא לנכה.

טענת רשות המיסים: ההכנסות הן פאסיביות  ולא עסקיות גם אם ייקבע שמדובר בעסק, קיים הסכם שומה ישן שנחתם עם בני הזוג בשנים 2004 ו־2016. ההסכם קובע כי רק 15% מהכנסות נכסי דניאלה ייחשבו כהכנסות מיגיעה אישית של אמנון. ההסכם מחייב גם לשנים הבאות ולכן בכל מקרה אין לא ניתן לקבל פטור על כלל הנכסים

ייחודיות המקרה מבחינה משפטית ומיסויית: בדרך כלל רשות המיסים טוענת שהשכרת ריבוי נכסים היא פעילות עסקית (כדי להטיל מס גבוה יותר). עם זאת, במקרה זה סיווג ההשכרה כעסקית היה מעניק לבני הזוג פטור מלא ממס. לכן הרשות טענה שמדובר בהכנסה פאסיבית.

למרות שעיקר המחלוקת היא על שיעור הייחוס והתחייבות להסכמי השומה, השופטת התייחסה בהרחבה גם לסיווג ההכנסה כעסקית או פאסיבית. נושא זה הפך למרכזי בפסק הדין.

פסק הדין

בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת ירדנה סרוסי), קיבל כמעט את כל טענות בני הזוג. נקבע כי פעילות ההשכרה נוהלה באופן שיטתי, מקצועי ופעיל, ולכן מדובר בעסק. עוד נקבע כי אמנון וייס ניהל בפועל את כל הנכסים וכי ההכנסות נבעו מיגיעתו האישית. עם זאת, בית המשפט קבע כי בני הזוג כבולים להסכמי השומה הקודמים ,הכוללים התחייבות מפורשת להחיל את תנאיהם גם על שנות המס העתידיות. התוצאה: על אף ההכרה באופי העסקי של הפעילות וביגיעתו האישית של אמנון, בני הזוג חויבו בתשלום מס מלא על רוב ההכנסות, בתוספת קנס גירעון והוצאות משפט.

הלקחים המעשיים

הפסיקה בעניין דניאלה ואמנון וייס מספקת שורה של לקחים חשובים לבעלי נכסים מרובים ולכל מי שעוסק בהשכרת נדל"ן. הטבלה הבאה מסכמת את העקרונות המרכזיים שעלו מהמקרה ואת המשמעויות המעשיות לכל אחד מהם.

גילוי מרצון – כלי חשוב להסדרת דיווחים וחבות מס

מעבר לחשיבות של תכנון מס נכון, יש צורך בשקיפות מלאה מול רשות המיסים. בעלי נכסים שמנהלים פעילות השכרה בהיקף רחב אך אינם מבצעים דיווח למס הכנסה על השכרת דירות באופן מדויק עלולים למצוא עצמם במחלוקת דומה לזו של בני הזוג וייס.

במקרים כאלה, הליך גילוי מרצון מהווה כלי משמעותי להסדרת חבות המס והדיווחים מול רשות המיסים. מדובר בהליך שמאפשר לנישום לדווח ביוזמתו על הכנסות שלא דווחו או שדווחו באופן חלקי, ולקבל בתמורה חסינות מהליך פלילי ולעיתים אף הקלות בקנסות ובתוספות המס. הליך זה נועד לעודד שקיפות, תיקון טעויות בתום לב והסדרה יזומה של חבות מס. הוא רלוונטי במיוחד לבעלי נכסים מרובים שלא היו מודעים לכך שפעילותם עשויה להיחשב כעסקית ובכך חייבת במס שונה מזה שדיווחו עליו. יישום נכון של הליך גילוי מרצון, בליווי עורך דין או יועץ מס מנוסה, עשוי להסדיר את חבות המס כדין, למנוע סכסוך עתידי עם רשות המיסים, להפחית חשיפה משפטית ולחסוך עלויות משמעותיות.

מיסוי השכרת נכסים מרובים בישראל דורש הבנה מעמיקה של ההבחנה בין השכרה פאסיבית לעסקית. פסק הדין בעניין וייס מלמד כי גם כאשר בית המשפט מכיר באופי העסקי של הפעילות, הסכמי שומה קודמים עלולים לכבול את הנישום.

צוות המומחים שלנו בנמרוד ירון ושות' מתמחה במיסוי נדל"ן, ייצוג מול רשות המיסים ותכנון מס אסטרטגי לבעלי נכסים מרובים בישראל .נשמח לסייע לכם לבנות מבנה מיסוי נכון, לחסוך במס באופן חוקי ולהימנע ממלכודות מיותרות.

צרו קשר לייעוץ ראשוני.

מידע רלוונטי