מיסוי פיצויים סעיף 197

השימוש בסעיף 197 הוא יחסית מצומצם, הוועדות המקומיות יכולות להציע מנגנוני פיצוי חלופיים אשר להם היבטי מס שונים. באופן כללי הכנסה מקבלת פיצויים על ירידת ערך המקרקעין לטענתנו איננה חייבת במס שכן, לא מדובר במכירת מקרקעין או במכירת זכות במקרקעין ולכן, אם קיבלתם הודעה על תכנית שאושרה העלולה לפגוע בערך המקרקעין כדאי להתייעץ לגבי שיקולי המס הנובעים מהעסקה לפני הדיווח על העסקה. "סעיף 197 לחוק מאזן כאמור בין זכות הקניין של בעל המקרקעין לבין האינטרס הציבורי שעניינו פעולה סדירה ויעילה של רשויות התכנון מבלי ליצור אפקט מצנן המרתיע מפני תכנון." בר"מ 10212-16 דלי דליה ועוד 333 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה.

להבדיל מהפקעה, שהפיצוי בה ניתן רק כאשר מדובר בשינוי יעוד סופי של הקרקע, שימוש במנגנון הקבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה נועד לפצות את בעל המקרקעין ואף את בעל הזכות במקרקעין כתוצאה מפגיעה של התוכנית. כך, פיצוי לפי סעיף 197 הופך את הפיצוי למהיר יותר, פשוט יותר וכלכלי יותר בהשוואה לפיצוי הניתן על ידי הפקעה.

על מנת להבין את השלכות המס הנובעות מפיצוי שמקורו בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה נדרש ראשית לסווג את התקבול למקור הכנסה ומשם לגזור את המס. לטענתנו, במקרים רבים ניתן לקבוע שפיצוי זה איננו חייב כלל במס.

סעיף 197(א)

לחוק התכנון והבנייה מקנה את הזכות לקבלת הפיצויים בעקבות שינויים שחלים על המקרקעין כתוצאה מתוכנית של הוועדה המקומית. אולם, לא כל שינוי תכנוני מקנה זכאות לפיצויים. סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה מונה עשרה מקרים שבהם לא ישולמו פיצויים לבעל המקרקעין בהנחה שהפגיעה "סבירה" (מונח הנתון לפרשנות).

• שינוי בתחום האזור ובתנאי השימוש בקרקע.

הדין הישראלי מאפשר בגין תוכניות אלו גם מנגנוני פיצויים אחרים כגון: ניוד זכויות בנייה, מכירה מרצון ועוד. פסיקה חדשה מלמדת כי במצבים בהם יש מספר תוכניות שונות שאושרו על אותו המקרקעין כל תוכנית זכאית עלולה להיות לפיצוי בפני עצמה מכוח סעיף 197 או פיצוי בדרכים שונות הקבועות בדין. ע"א 1829-13 ישיבת ויז'ניץ בית ישראל ודמשק אליעזר נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים.

במקרים בהם מדובר בתוכנית אחת או מספר תוכניות שחלו על אותה הקרקע יש לשים לב לדברים הבאים:

• מדובר בתוכנית שאינה הפקעה.
• עמידה בתנאי סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה הקובעים את החריגים לפיצוי.
• כאשר מדובר במספר תוכנית החלות על אותה הקרקע יש לבדוק את מנגנון הפיצוי של כל אחד מההוראות ואין אופי התוכניות שחלו על אותו המקרקעין שכן, לכל אחת מן הדרכים מיסוי שונה.

היבט חשוב נוסף, בפנייה לצורך פיצוי במקרקעין לפי סעיף 197 הוא היבט התיישנות הקבוע בחוק. יש לשים לב שהתביעה מוגשת בזמן שכן זמן ההתיישנות הוא קצר יותר ועומד על שלוש שנים בלבד.

כאשר קיימת תוכנית מאושרת אשר לדעתכם פוגעת בערך המקרקעין, יש לבדוק את המנגנונים השונים לקבלת הפיצוי ולבחן בדקדקנות את הדרכים השונות למימוש הפיצוי. לעניין היבטי המס נציין כי בחירת מסלולים חלופיים יכולים לפגוע בקבלת הפיצויים לפי סעיף 197 לכן, יש להיוועץ עם מומחים כדי לתכנן מראש את אופן הגשת התביעה לפיצויים ולדעת באיזה מסלול לבחור על מנת לקבלם.

מס על פיצוי מכוח חוק התכנון והבניה

מבחינת רשות המסים, פיצוי מכח סעיף 197 חייב במס בשיעור של 25%-33%, תלוי בנסיבות. לטענתנו – יש בהחלט הצדקה לטעון שהפיצוי איננו חייב כלל במס.

אז מה עושים?

פונים אלינו בשלב המוקדם ביותר האפשרי! אנחנו נהיה בקשר עם עורכי הדין שלכם וננסה יחד איתם להגיע להסדר שבו יהיה אפשרי גם לקבל פטור ממס. לאחר מכן ננסח חוות דעת שלפיה הפיצוי על המקרקעין פטור ממס, ונפנה לרשות המסים על מנת לקבל אישור שאותו תעבירו לרשות המקומית או לעיריה. אם כבר קיבלתם את הפיצוי ונוכה מס במקור – גם פה יש עדיין מה לעשות ובמקרים רבים השגנו החזרים של סכומים גבוהים מאד מרשות המסים.