מהי SCI?
חברת נדל"ן אזרחית (Société Civile Immobilière – SCI) היא חברה צרפתית שמחזיקה בנכסי מקרקעין, שמוחזקת על-ידי שני בעלי מניות לפחות. בצרפת, SCI נחשבת לרוב "שקופה" לצורכי מס, כלומר, הרווחים שלה מיוחסים ישירות לבעלי המניות – שיהיו חייבים במס על רווחים אלה. לא תחול חבות מס נוספת בעת חלוקת הרווחים מה-SCI לבעלי המניות. מיסוי ה-SCI בצרפת דומה למיסוי "חברת בית" בישראל.
מיסוי SCI בישראל
למרות היתרונות של SCI "שקופה" בצרפת (יתרונות בירוקרטיים ומיסויים) היא עלולה ליצור חשיפות מס משמעותיות לבעלי מניות תושבי ישראל. הסיבה לכך היא ש-SCI "שקופה" בצרפת – מסווגת, כנקודת מוצא, כחברה "רגילה" בישראל. לכן, וכלל, מנקודת המבט הישראלית, יחול מיסוי דו-שלבי: הכנסות ה-SCI ייחשבו כהכנסותיה שלה (ולא הכנסות של בעלי המניות בה), ובעת חלוקת הרווחים מה-SCI לבעלי המניות תושבי ישראל – יחול מס דיבידנד ישראלי.
חשיפות המס להשקעה בנדל"ן בצרפת באמצעות SCI שקופה
- כפל מס על הכנסות משכירות – הכנסות שכירות של SCI "שקופה" מיוחסות לבעלי המניות של החברה. לכן, בעל מניות, שהוא יחיד תושב ישראל, ישלם מס בצרפת לפי שיעור המס השולי החל עליו. מדרגת המס השולי הגבוהה ביותר בצרפת עומדת על שיעור של 45%.
בישראל, שבה ה-SCI נחשבת כחברה "רגילה", היחיד עלול לשלם מס נוסף – מס דיבידנד – בשיעור של 30% על הרווחים שקיבל מה-SCI. במקרה זה היחיד עלול לשלם מס אפקטיבי – בצרפת ובישראל גם יחד – בשיעור שיעלה על 60% (!). זאת, משום שהיחיד לא יוכל לקבל זיכוי מהמס ששילם בצרפת על הכנסות השכירות כנגד המס הישראלי שחל על הכנסות הדיבידנד – מאחר שמדובר בהכנסות ממקורות שונים.
יצוין כי רשות המיסים פרסמה את חוזר 5/2004 שנועד להתמודד עם חשיפה מסוג זה לגבי חברות אמריקאיות מסוג LLC בלבד. בתמצית, החוזר קובע כי ניתן יהיה לראות ב-LLC שקופה לצרכי מס בארה"ב – כישות שקופה גם לצרכי מס בישראל, וזאת כדי למנוע כפל מס. ואולם, החוזר אינו מחיל באופן גורף פתרון זה על ישויות שקופות זרות אחרות, אלא קובע כי במקרה של כפל מס בשל שימוש בישויות אלה, ניתן לפנות ליחידה למיסוי בינלאומי ברשות המיסים.
- חבות במס בישראל על הכנסות ממקרקעין בצרפת – באמנת המס בין ישראל לצרפת נקבע כי למדינה שבה מצויים המקרקעין יש זכות מיסוי בלעדית. לכן, הכנסות שכירות שיחיד תושב ישראל מפיק מנדל"ן בצרפת אינן חייבות במס בישראל.
אם הנדל"ן בצרפת מוחזק על ידי היחיד, הכנסות השכירות ימוסו בצרפת בלבד – ולא תחול חבות מס נוספת בישראל. לעומת זאת, אם הנדל"ן בצרפת מוחזק על ידי היחיד באמצעות SCI "שקופה" – אז אמנם לא יחול מס בישראל על הכנסות השכירות שמפיקה ה-SCI, אך יחול מס דיבידנד בישראל במועד שהכנסות השכירות יחולקו מהחברה ליחיד כדיבידנד. המשמעות היא שהחזקת נדל"ן באמצעות SCI שקופה עלולה להביא לכך שהכנסות שכירות שמופקות בצרפת ימוסו בפועל בישראל.
- חבות מס גבוהה בעת מכירת הנכס – אם הנדל"ן בצרפת יוחזק על ידי יחיד תושב ישראל – רווח ההון ממכירת הנדל"ן בצרפת ימוסה בישראל במס רווח הון שיעור של 25%, בתוספת מס יסף בשיעור של 5% (במקרים המתאימים). כנגד המס הישראלי יינתן זיכוי ממס רווח ההון ששולם בצרפת. לעומת זאת, אם הנדל"ן בצרפת יוחזק על ידי יחיד תושב ישראל באמצעות SCI "שקופה" – אז יחולו שתי רמות מיסוי: ברמת החברה – מס חברות (צרפתי ו/או ישראלי); וברמת היחיד – מס דיבידנד. שתי רמות המיסוי עלולות להביא לכך ששיעור המס הכולל יגיע לשיעור של כ-46%, לכל הפחות, בתוספת מס יסף בשיעור של 5% (במקרים המתאימים).
פתרונות אפשריים
על מנת להימנע מחשיפות המס שתיארנו, יש לבחור את המבנה המיטבי של השקעה בנדל"ן בצרפת במישור המס הצרפתי ובמישור המס הישראלי כאחד.
במקרה שבו כבר בוצעה השקעה בנדל"ן בצרפת באמצעות SCI (למשל, במקרים של עולים חדשים או תושבים חוזרים ותיקים שביצעו השקעה כאמור בטרם העלייה או החזרה לישראל), יש לשקול פנייה מקדמית לרשות המיסים, קבלת חוות דעת ועוד. בחירת הפתרון המתאים תלויה בנסיבות של כל מקרה ומקרה.
משרדנו ישמח ללוות אתכם בכל היבטי המס הנוגעים להשקעות נדל"ן בצרפת – כולל סיוע בהגשת בקשה להחלטת מיסוי או מתן חוות דעת במקרים המתאימים.
מאמרים נוספים בנושא תכנון מס:
