שינויים בתוכנית ויזת הזהב ביוון (Golden Visa)

בשנת 2026, תוכנית ויזת הזהב ביוון כבר אינה המסלול הפשוט והאחיד שהמשקיעים הכירו בעבר. יוון הקשיחה את התנאים, העלתה את רפי ההשקעה בחלק ממסלולי הנדל"ן והגבילה שימושים מסוימים בנכסים, כך שכל עסקה מחייבת בחינה מדויקת של סוג הנכס, מיקומו והמסלול החל עליה.

לצד ההחמרה בתנאים, התוכנית עדיין מאפשרת למשקיעים זרים לקבל היתר תושבות בתמורה להשקעה העומדת בדרישות הדין. רוב הבקשות ממשיכות להתבסס על רכישת נדל"ן, אך קיימים גם אפיקי השקעה נוספים. ההיתר ניתן לחמש שנים וניתן לחדשו, כל עוד ההשקעה נשמרת והמשקיע עומד בתנאי התוכנית. השינויים נועדו, בין היתר, להתמודד עם הלחץ בשוק הדיור המקומי, לצמצם שימוש ספקולטיבי בנכסים ולנתב השקעות לאזורים ולסוגי נכסים שהמדינה מבקשת לעודד.

מי ששוקל השקעה ביוון צריך לבדוק את התנאים העדכניים כבר בשלב חיפוש הנכס. רף ההשקעה האחיד של 250,000 אירו, שהיה מוכר בעבר, כבר אינו מתאים לכל עסקה. לפני חתימה, כדאי לבדוק את מיקום הנכס, סכום ההשקעה הנדרש, השימוש המותר בו, עלויות העסקה והשלכות המס בישראל וביוון.

מהי ויזת הזהב ביוון (Golden Visa)?

גולדן ויזה ביוון היא מסלול תושבות למשקיעים זרים העומדים בתנאי ההשקעה שנקבעו בדין. לרוב מדובר ברכישת נדל"ן. לאחר אישור הבקשה, המשקיע מקבל היתר תושבות לחמש שנים. אפשר לחדש את ההיתר ללא הגבלה, כל עוד ההשקעה נשמרת ותנאי התוכנית מתקיימים. ההיתר מאפשר שהייה חוקית ביוון ונסיעה במדינות מרחב שנגן, לפי כללי הכניסה והשהייה בכל מדינה. הוא אינו מקנה אזרחות, דרכון יווני, זכות הצבעה או בהכרח זכות לעבוד כשכיר ביוון. מי שמעוניין באזרחות בעתיד יצטרך לעמוד בתנאים נפרדים, כולל מגורים בפועל ביוון במשך התקופה שנקבעה בדין.

אפשר לכלול בבקשה גם בני משפחה קרובים: בן או בת זוג, ילדים עד גיל 21, והורי המשקיע והורי בן או בת הזוג. הכול כפוף לתנאי התוכנית ולמסמכים הנדרשים בעת ההגשה. לצורך חידוש היתר התושבות אין בדרך כלל חובה לשהות ביוון מספר ימים מינימלי. לכן אפשר להמשיך לגור בישראל ולשמור על המעמד, כל עוד שומרים על ההשקעה ועומדים בתנאי המסלול.

מדרגות ההשקעה במסגרת ויזת הזהב ודרישות נוספות

שינוי תוכנית ויזת הזהב ביוון יצר מדרגות השקעה שונות לפי אזור הנכס ולפי סוג העסקה. סכומי הסף שלהלן מתייחסים להשקעה בנכס עצמו ו הם אינם כוללים מס רכישה, אגרות, שכר טרחת בעלי מקצוע ועלויות נוספות. התנאים עשויים להשתנות, ולכן כדאי לאמת את המסלול המתאים לפני התחייבות לרכישה.

באזורי ביקוש גבוה, בהם מחוז אטיקה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים מסוימים עם יותר מ-3,100 תושבים, רף ההשקעה הוא 800,000 אירו. במסלול זה ההשקעה צריכה להתבצע, ככלל, בנכס אחד ששטחו לפחות 120 מ"ר.

ביתר אזורי יוון, רף ההשקעה המינימלי עומד על 400,000 אירו. גם כאן נדרשת בדרך כלל רכישת נכס יחיד בשטח של לפחות 120 מ"ר.

במסלולים מיוחדים, רף ההשקעה עשוי לעמוד על 250,000 אירו. אלה עשויים לכלול הסבת נכס מסחרי למגורים או שיקום מבנים בעלי ערך היסטורי או נכסי שימור, בכפוף לתנאים ייעודיים. למרות רף הכניסה הנמוך יותר, מדובר לעתים בעסקאות מורכבות יותר מבחינה תכנונית, משפטית וכלכלית.

לצד רף ההשקעה, משקיע נדרש להביא בחשבון גם מגבלות על אופן השימוש בנכס ואת החובה לשמור על ההשקעה לאורך תקופת התושבות:

1. מגבלות השכרה: נכס שנרכש במסגרת ויזת הזהב אינו מיועד בדרך כלל להשכרה קצרת טווח דרך פלטפורמות תיירותיות. הפרת המגבלה עלולה להביא לקנס, שעשוי להגיע לפי פרסומים מקצועיים ל-50,000 אירו, ואף לפגוע בהיתר התושבות. מי שמתכנן הכנסה משכירות צריך לבסס את התכנון על שכירות ארוכת טווח ולבדוק את הדין החל על הנכס ועל המסלול.
2. שמירת ההשקעה: חידוש היתר התושבות מותנה בדרך כלל בהמשך החזקת ההשקעה ובעמידה בתנאי התוכנית. מכירת הנכס או שינוי מהותי בהשקעה עלולים להשפיע על האפשרות לחדש את המעמד.
3. שימוש בנכס: לפני רכישת הנכס, כדאי לבדוק את הייעוד התכנוני ואת השימושים המותרים בו. לא כל נכס מתאים למגורים, להשכרה, לפעילות עסקית או לרישום כתובת חברה.

הפרת תנאי התוכנית או מגבלות השימוש בנכס עלולה להביא לקנסות, לעיכוב בחידוש היתר התושבות או לפגיעה בזכאות למעמד. בדיקת הנכס צריכה לכלול את מצבו המשפטי, התכנוני והרגולטורי, ולא רק את המחיר והמיקום.

כמה זמן לוקח לקבל גולדן ויזה ביוון?

ההליך כולל רכישת נכס, בדיקות משפטיות, היערכות בנקאית והגשת בקשה לרשות ההגירה.

משך ההליך תלוי בסוג ההשקעה, במצב הנכס, בשלמות המסמכים, בבדיקות מקור הכספים ובעומס ברשויות ההגירה. נכון לשנת 2026, בקשה מסודרת עשויה להתקדם בתוך כ-4 עד 6 חודשים. בתיקים מורכבים, או כאשר חסרים מסמכים, ההליך עלול להימשך זמן רב יותר.

ההכנה מראש משפיעה ישירות על לוח הזמנים. בדרך כלל צריך להסדיר מספר מס יווני, להכין מסמכי זיהוי ומצב אישי, להציג מסמכים על מקור הכספים, ולתרגם ולאמת מסמכים לפי הצורך. במקביל, עורך הדין בודק את הזכויות בנכס ואת מצבו התכנוני.

תקופת התושבות של חמש השנים מתחילה בדרך כלל במועד הנפקת כרטיס התושבות, ולא במועד הגשת הבקשה. תקופת ההמתנה לטיפול בבקשה אינה אמורה לקצר את תוקף ההיתר לאחר הנפקתו.

שלבי ההליך

1. איתור נכס ושריון העסקה;
2. הסדרת ההיבטים הבירוקרטיים והבנקאיים;
3. בדיקות נאותות והכנת מסמכי העסקה;
4. חתימה על הסכם המכר, תשלום מסים ורישום הזכויות;
5. הגשת בקשת התושבות;
6. מסירת נתונים ביומטריים וקבלת הכרטיס.

עלויות רכישה ומיסוי נדל"ן ביוון

רף ההשקעה לצורך ויזת זהב ביוון אינו כולל את עלויות העסקה. מעבר למחיר הנכס, צריך להביא בחשבון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ונוטריון, עלויות רישום, בדיקות הנדסיות ותכנוניות, דמי תיווך, תרגומים, אפוסטיל, עלויות בנקאיות, ייפוי כוח ואגרות בקשת התושבות. לפי הנתונים המקובלים, מס הרכישה עשוי לעמוד על 3.09% מהשווי לצורכי מס. יש לאמת את השיעור ואת בסיס החישוב במועד העסקה.

העלויות משתנות לפי סוג הנכס, מיקומו, מצבו המשפטי ומבנה העסקה. בנכסים חדשים כדאי לבדוק גם את תחולת המע"מ ואת ההסדרים החלים בעת הרכישה. התקציב צריך לכלול את עלות הרכישה וההחזקה, ולא רק את מחיר הנכס או רף ההשקעה.

לאחר הרכישה עשויים לחול מס רכוש שנתי, מס על הכנסות משכירות ומס רווחי הון במכירה. כל אלה משפיעים על התשואה נטו של ההשקעה.

תושב ישראל צריך לבחון את העסקה לפי דיני המס ביוון ובישראל. אמנת המס בין המדינות עשויה לסייע בצמצום כפל מס ובקבלת זיכוי ממס, אך היא אינה מבטלת בהכרח חובות דיווח או חבות מס בישראל. גם אופן המימון, זהות הרוכש והשימוש בנכס עשויים לשנות את תוצאת המס.

האם השקעה בנדל"ן ביוון מתאימה לישראלים?

יוון עשויה להתאים לישראלים שרוצים לשלב השקעה בנדל"ן באירופה עם אפשרות לתושבות. הקרבה לישראל, הטיסות התכופות והאפשרות לבקר בנכס בקלות יחסית עשויות להקל על ניהול ההשקעה ועל שימוש משפחתי או עסקי בנכס.

מחירי הנדל"ן ביוון משתנים בין ערים, שכונות ואזורי ביקוש. בשנת 2026 נרשמה בחלק מהאזורים עלייה של כ-3% עד 8% במחיר למ"ר לעומת 2025, ובאתונה דווחה עלייה שנתית של כ-7.6%. המחירים עדיין עשויים להיות נמוכים מחלק מהשווקים היקרים באנגליה ובצרפת, אך נתוני שוק כלליים אינם מבטיחים תשואה או רווח.

אמנת המס בין ישראל ליוון עשויה לסייע בצמצום כפל מס ובקבלת זיכוי ממס, בהתאם לנסיבות המקרה. היא אינה מעניקה פטור גורף ואינה מחליפה בדיקה של חובות הדיווח והחבות האפשרית בכל מדינה.

השאלה אינה רק אם הנכס עומד בתנאי גולדן ויזה יוון. צריך לבדוק אם מדובר בהשקעת נדל"ן טובה גם בלי רכיב התושבות. כדאי לבחון את התשואה נטו, עלויות הרכישה והתחזוקה, מגבלות ההשכרה, אפשרויות המימון והמיסוי.

אפיקי השקעה נוספים

לצד מסלול הנדל"ן, קיימים מסלולים של השקעה בקרנות, בתאגידים יווניים, באגרות חוב ובפיקדונות. סכומי הסף עשויים לעמוד על 350,000 או 500,000 אירו, לפי סוג ההשקעה. לכל מסלול תנאים, תקופת החזקה והשלכות מס משלו.

החל משנת 2025 קיים גם מסלול תושבות למשקיעים בחברות סטארט-אפ (Elevate Greece) הרשומות במרשם הלאומי של יוון. השקעה של 250,000 אירו בחברה זכאית עשויה להקנות למשקיע ולבני משפחתו היתר תושבות מסוג B.6, המתחדש בדרך כלל אחת לשנתיים ובכפוף לתנאי המסלול. זו השקעה עסקית, ולא רכישת נדל"ן. לכן צריך לבדוק את החברה, זכויות המשקיע והשלכות המס בישראל וביוון.

טבלה מסכמת