למיסוי הנדל"ן חשיבות רבה במדיניות הפיסקלית של יוון, ומשרד האוצר היווני, יחד עם הרשויות המקומיות, אחראיים על הפיקוח על התקנות הקשורות לכך. מאמר זה יסכם באופן תמציתי את נושא מיסוי הנדל"ן ביוון.
בעת רכישת נכס ביוון, חשוב לשים לב כי קיימים מסי נדל"ן ביוון כוללים מס רכישה ומס שנתי. בנוסף, ישנו מס על הכנסות משכירות, עבור אלו הבוחרים להשכיר את נכסם. נשים לב, כי לרוב המיסוי ביוון יהיה נמוך מזה במדינות אחרות, למשל נמוך מהמיסוי בארה"ב. עם זאת, בחלק מהמקרים, המיסוי ביוון דווקא גבוה יחסית ועולה במעט על הממוצע באיחוד האירופי.
מערכת המיסוי עצמה, ידידותית למשתמש וקלה להבנה. עם רכישת נכס, מקבל הרוכש מספר זיהוי מס, שניתן להשתמש בו לביצוע שירותים שונים באינטרנט.
מס העברה
מס העברה הוא מס שיש לשם בעת רכישת נכס ביוון. שיעור המס עמוד על 3.09% מהשווי החייב במס של הנכס. חישוב השווי האמור נעשה באמצעות שיטה הנקראת "ערך אובייקטיבי", שהוצגה על ידי משרד האוצר היווני בדצמבר 2021. שיטה זו קובעת מחיר למ"ר ב-13,808 שטחי רכוש ברחבי יוון, תוך התחשבות בגורמים כגון מיקום, גודל ומפרטים טכניים. אם הערך האובייקטיבי עולה על מחיר הרכישה, שיעור המס יתבסס על הערך האובייקטיבי ולא על מחיר הרכישה.
נשים לב, כי ישנם מקרים, בהם נכסים גדולים להשקעה עשויים להיות מועברים באמצעות הסדר מניות, הפוטר אותם ממס העברת נדל"ן.
מס על הכנסות משכירות
גובה המס על הכנסות משכירות עבור יחידים ביוון מתבסס על גבוה ההכנסה שהופקה מהכנס ומחושב אופן פרוגרסיבי.
להלן פירוט מדרגות המס:
- 15% עבור הכנסות משכירות עד 12,000 €
- 35% עבור הכנסות משכירות בין 12,000 ל-35,000 €
- 45% עבור הכנסות משכירות העולות על 35,000 €
עבור חברות, ההכנסות משכירות נחשבות כחלק מההכנסה החייבת במס שלהם, שיעור מס החברות ביוון עומד על 29% עם ניכוי מס במקור על דיבידנד בשיעור 15%. עם זאת, משקיעים זרים שמחזיקים בחברה יוונית באמצעות תאגיד שהתאגד תחת האיחוד האירופי, עשויים להיות זכאים לפטור מהניכוי מס במקור על הדיבידנדים האמור לעיל, מהוראת החברת האם-בת. הכנסות משכירות כפופות גם למס סולידריות, המחושב בסולם מס פרוגרסיבי של עד 10%.
חשוב לציין כי ממשלת יוון עוקבת באופן הדוק אחר ההכנסות משכירות. מצופה מבעלי הנכסים להצהיר במדויק על הכנסתם הכוללת, שכן אי גילוי הכנסה משכירות עלול לגרור קנסות.
מס רווח הון
מס רווח ההון על מכירת נכס ביוון תלוי בתקופת הבעלות בנכס. אם תקופת הבעלות נמוכה מחמש שנים, הרווח מהמכירה יהיה כפוף למס בשיעור 15%. עם זאת, אם תקופת הבעלות עולה על חמש שנים, הרווח מהמכירה לא ימוסה. עבור תושבי מדינות אחרות, שיעור מס רווח ההון יכול להיות גבוה יותר.
מס רכוש סטנדרטי (ENFIA)
מס ENFIA הוא מס החל הן על יחידים והן על ישויות משפטיות שבבעלותן נדל"ן במדינה. מס זה משולם באופן שנתי, ניתן לבחור את אופן התשלום מבין שתי האפשרויות הבאות: תשלום אחד של מלאו הסכום או פריסת התשלום לחמישה תשלומים חודשיים שישולמו בין ספטמבר לינואר.
מס ENFIA ביוון מחושב על ערך הנכס האובייקטיבי שנקבע ב -1 בינואר בכל שנה ונקבע בהתבסס על שני שיעורי מס:
- מס ראשוני – כל נכס כפוף למס ראשוני. המס נקבע בהתבסס על קריטריונים שונים כגון קומת הנכס, אזור המחיר, שטח, גיל הבניין, שיעור הבעלות ועוד.
- מס משני – עבור יחידים, מס משני חל כאשר הערך הכולל של הנכסים בבעלותם עולה על 200,000 €. הסכום העודף כפוף למס משני נוסף הנע בין 0.1% ל -1.15%. עבור ישויות משפטיות, המס המשני מחושב כ 0.55% מהערך הכולל של כל הנכסים שבבעלותם.
כמו כן, קיים שיעור מס בגבוה של 0.10% על נכסי דלא ניידי (נכסים שלא ניתנים לנייד- קרקע, בתים וכדומה) המשמשים לניהול או ביצוע פעילות עסקית.
מס עירוני (Telos Akinitis Periousias – TAP)
מס זה כלול בדרך כלל בחשבונות החשמל. שיעור המס נע בין 0.025% ל -0.035% מהערך בפועל של הנכס. בעל הכנס אחראי לתשלום מס זה, אך אם חשבון החשמל מונפק על שם השוכר, סכום המס מנוכה משכר הדירה החודשי.
מס מיוחד על רכוש (SRET)
מס זה חל על כל התאגידים היוונים שבבעלותם נדל"ן. מטרת המס היא למנוע מעסקים "להעלים" את ההכנסות מנכסי הנדל"ן שלהם. אם חברה אינה פטורה ממס זה, עליה לשלם שיעור מס שנתי של 15% מהערך האובייקטיבי של הכנס.
החברות הפטורות ממס זה:
- תאגידים ויחידים – דרישת גילוי המס חלה על תאגידים ויחידים תושבי יוון או מדינה אחרת. על בעלי מניות פרטיים לוודא שמספר זיהוי המס היווני שלהם מעודכן. עם זאת, בנקים ומשקיעים בולטים פטורים ממסירת פרטי בעלות ליחידים, אלא אם כן הם הוקמו במדינות לא שיתופיות לצורכי מס ומפוקחים על ידי רשות מוסמכת.
- ארגונים רשומים – ארגונים שמניותיהם רשומות בבורסה מוסדרת פטורים מהמס.
- חברות ספנות – חברות ספנות או חברות בעלות אוניות עם משרדים יווניים שמשתמשות בנדל"ן שלהן אך ורק כשטחי משרדים, אחסון או השכרה למפעלי ספנות אחרים זכאיות לפטור.
- ארגונים פילנתרופיים, חינוכיים, תרבותיים ודתיים – ישויות משפטיות המתמקדות בפעילויות אלה פטורות ממס זה עבר מבנים המשמשים לצורך מטרות אלו או עבורמבנים נטושים או נכסים אחרים שהם משתמשים בהם. על הרווחים מהנכסים האלו לשמש עבור המטרות שהוזכרו.
- חברות הפועלות בתחומי המסחר, התעשייה או ייצור – אם ההכנסה ברוטו מפעילויות אלה עולה על ההכנסה ברוטו מהנדל"ן שבבעלות החברה בשנת כספים מסוימת, חברות הפועלות ביוון פטורות ממס זה. החברות עשויות להיות זכאיות גם לפטור של שבע שנים (החל מהגשת הניירת הדרושה להיתרי הבנייה) אם הנכס שהן בונות ישמש אך ורק לפעילות מסחרית, תעשייתית או ייצור.
- מוסדות פילנתרופיים – חברות שמניותיהן הרשומות שייכות למוסדות לאומיים או זרים הפועלות לטובת מטרות פילנתרופיות ביוון פטורות ממס זה.
- ארגוני ביטוח לאומי, קרנות ביטוח וחברות השקעה בנדל"ן מפוקחות – גופים אלה, כמו גם קרנות מוסדרות המפוקחות על ידי הרשות המוסמכת של מקום רישומם, פטורים ממס זה, למעט אלה שיש להם משרד רשום במדינות לא שיתופיות לצורכי מס..
משרדנו מתמחה במיסוי ישראלי ובינלאומי, מה שמאפשר לנו לספק ליווי מקצועי במגוון רחב של נושאים הקשורים למיסוי. בנוסף, אנו מסייעים בכל הקשור למיסוי של רכישות נדל"ן ביוון. צרו איתנו קשר, ונשמח לעמוד לשירותכם.
