בניינים להשכרה – ניתוח חוזר מס הכנסה 04/2025 והשלכותיו המעשיות

בתאריך 7.4.2025 פרסמה רשות המסים את חוזר מס הכנסה 04/2025 בנושא פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון – הטבות במס לגבי בניינים להשכרה. החוזר עוסק במסלול ההטבות הישן בלבד, ומרכז את עמדת רשות המסים לגבי תנאי הזכאות, אופן חישוב תקופות ההשכרה, היקף ההטבות והיבטי מע"מ החלים על פרויקטים שקיבלו או ביקשו כתב אישור במסלול זה.

המשמעות המעשית של החוזר היא בעיקר לפרויקטים שנכנסו למסלול הישן עד המועד האחרון להגשת בקשות, לרבות לאחר הארכת המועד עד 31.3.2024 בעקבות מלחמת חרבות ברזל. החוזר מבהיר כי גם אם המסלול הישן נסגר להגשות חדשות, פרויקטים שכבר אושרו או הוגשו במועד ממשיכים ליהנות מההטבות בהתאם לתנאי החוק וכתב האישור.

אילו בניינים נכנסים למסלול הישן

החוזר מבהיר כי המסלול הישן חל על בניינים להשכרה שהוגשה לגביהם בקשה לכתב אישור עד 31.12.2023, ואף עד 31.3.2024 מכוח הוראת השעה. "בניין" יכול לכלול גם מספר בניינים שנבנו באותה תקופה ובאותו אתר כחטיבה אחת, ובמקרים מסוימים ניתן לאשר גם חלק מבניין כבניין להשכרה, אם מתקיימים התנאים שנקבעו לכך. בין היתר, נדרש שבחלק המאושר יהיו לפחות 8 דירות, או 6 דירות בבניין חדש להשכרה, וכן שבעל הזכויות בחלק המאושר לא יחזיק בזכויות בחלק אחר של אותו בניין.

החוזר גם מחדד את עמדת רשות המסים ביחס לשימושים מיוחדים. מעונות סטודנטים עשויים להיחשב "דירה" לצורך החוק, בכפוף לנהלי הרשות להשקעות, בעוד שמקבצי דיור מסוימים לא ייחשבו כדירה. בנוסף, ניתן לאשר בעלות חלקית בדירה, ובלבד שהדירה תושכר כיחידה שלמה לשוכר אחד בכל פעם.

תנאי הליבה לקבלת ההטבות

ליבת המסלול הישן היא דרישת השכרה למגורים של לפחות מחצית משטח הרצפות בבניין, לתקופת השכרה ממוצעת של 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבנייה. בנוסף, לא ניתן לבצע "מכירה" של אותן דירות לפני שחלפו 5 שנות השכרה. החוזר מדגיש כי אין חובה לחוזה שכירות רצוף אחד, וכי תקופות השכרה שונות נצברות לצורך הבדיקה.

אחת ההבהרות החשובות בחוזר נוגעת לאופן חישוב תקופת ההשכרה הממוצעת. החישוב מבוצע על בסיס כלל החודשים שבהם הושכרו הדירות הרלוונטיות, מחולק במספר הדירות וב-12. החוזר מסביר כי ניתן לבחור את הדירות הכלולות במחצית שטח הרצפות, באופן שמקל על בעל הבניין, כל עוד מתקיים המבחן השטחי. בדוגמה שבנספח, בניין שבו אושרו 14 דירות, מתוכן 7 מיועדות להשכרה, עמד בתנאי מאחר שתקופת ההשכרה הממוצעת של אותן 7 דירות הגיעה ל-5.18 שנים. כתוצאה מכך ניתן היה למכור חלק מהדירות ולקבל בגינן הטבות, אף שחלק מהדירות האחרות לא הושכרו בפועל 5 שנים מלאות.

מכירה מוקדמת, רוכש ממשיך והטבות נלוות

החוק מאפשר במקרים מסוימים מכירת דירות להשכרה גם לפני שחלפה התקופה הנדרשת, אם נמכרות לפחות 50 דירות לרוכש אחד שמתחייב להמשיך ולהשכיר אותן בהתאם לתנאי החוק ולכתב האישור. לצורך כך נדרש אישור מוקדם של המנהלה, הסבת כתב האישור לרוכש ומתן ערבויות לפקיד השומה או למנהל מיסוי מקרקעין. במקרה של הפרה, החזרת ההטבות עשויה לחול רטרואקטיבית הן על הבונה והן על הרוכש, ביחד ולחוד.

לצד זאת, החוזר מזכיר כי רוכש שעמד בתנאים עשוי להיות זכאי גם למס רכישה בשיעור 0.5%, אם בונה הבניין ויתר על ההטבות הגלומות בתכנית המאושרת. מדובר בנקודה מהותית בעסקאות מכר של פרויקטים להשכרה, במיוחד כאשר העסקה מתבצעת מול גוף מוסדי או רוכש ארוך טווח.

מבנה הטבות המס והיבטי מע"מ

המסלול הישן כולל פחת מואץ בשיעור של 20% על דירה בבניין חדש להשכרה, שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת או שבח ריאלי מבניין חדש להשכרה, וכן שיעור מס של 20% על דיבידנד המחולק מתוך רווחי הבניין, בכפוף להוראות היציבות החלות על כתבי אישור ישנים. ליחיד נקבע שיעור מס של 20% על הכנסה חייבת או שבח ריאלי, ולחברה 11%.

בהיבט המע"מ, החוזר מחדד שני כללים מרכזיים. הראשון, השכרת דירה בבניין להשכרה לתקופה שאינה עולה על 25 שנים פטורה ממע"מ, אך כאשר ההשכרה נעשית לגוף משפטי כמו חברה או עמותה, הפטור אינו חל. השני, מכירת דירות בבניין להשכרה עשויה להיות פטורה ממע"מ אם הדירות הושכרו לפחות 5 שנים בתוך 7 שנים מתום הבנייה, וגם במקרים מסוימים של מכירה לרוכש שהתחייב להמשיך את ההשכרה.

השלכות מעשיות

החוזר רלוונטי בעיקר ליזמים, חברות נדל"ן, משקיעים ורוכשים של פרויקטים להשכרה שנכנסו למסלול הישן בזמן. יש לבחון בקפידה את כתב האישור, את מספר הדירות המחויבות בהשכרה, את תקופות ההשכרה שנצברו בפועל ואת מגבלת דמי השכירות לפי נוהל הרשות להשקעות. בעסקאות מכירה יש לבדוק מראש אם נדרש אישור להסבה, אם מתקיימים תנאי המע"מ, ואם מבנה העסקה שומר על ההטבות או מסכן אותן בביטול רטרואקטיבי.

דעת הפירמה ותהיות העולות מהחוזר

החוזר מפורט, אך עדיין נותרו כמה נקודות מעשיות מורכבות. ראשית, הקשר בין תנאי כתב האישור לבין רף המינימום שבחוק אינו תמיד אינטואיטיבי. ייתכן שבעל בניין עומד בדרישות החוק אך לא בדרישות הכמותיות שנקבעו בכתב האישור, ובמקרה כזה עליו לעדכן את כתב האישור מראש. שנית, החוזר מאמץ במידה רבה את נהלי הרשות להשקעות, ולכן חלק מההכרעות המעשיות אינן נגזרות רק מלשון החוק אלא גם ממדיניות מנהלית משתנה. בחוזר שמטרתו העיקרית היא לייצר ודאות – זה לטעמנו פספוס.

לבחינת תחולת חוזר מס הכנסה 04/2025 על פרויקט קיים, מכירה מתוכננת או מבנה החזקה קיים, מומלץ לבצע בדיקה פרטנית של תנאי החוק, כתב האישור ונתוני ההשכרה בפועל. משרדנו מלווה יזמים, משקיעים ובעלי בניינים להשכרה בבחינת הזכאות להטבות מס ובהתאמת מבנה העסקה לדרישות הדין.

ליצירת קשר עם המומחים שלנו